Dicas

Como comprar casa num leilão

Comprar uma casa penhorada em leilão pode ser um bom negócio, mas também sinónimo de problemas inesperados. Siga os nossos conselhos para evitar surpresas desagradáveis.

28 novembro 2022
lelilao

iStock

É possível comprar casas penhoradas pelos bancos, Autoridade Tributária (AT) ou Segurança Social. Também pode consultar a venda de bens penhorados no âmbito de processos executivos no site e-leilões. Para saber quais são os imóveis disponibilizados pelos bancos, pode simplesmente aceder aos sites dos mesmos. Há até algumas imobiliárias que também promovem este tipo de transações. Os procedimentos a seguir variam conforme o caso concreto, pelo que convém conhecer as diversas modalidades, assim como as regras a seguir.

Casas penhoradas pelas Finanças 

Através do Portal das Finanças é possível comprar um imóvel por carta fechada, leilão ou através de negociação particular. Pode escolher aquilo que procura pela modalidade da venda, pela localização, pelos intervalos de valor que pretende ou até pela data das propostas. Se pretender fazer a busca sem critérios de escolha, basta deixar os espaços por preencher e clicar na opção “Submeter”. Cada imóvel tem um valor mínimo de licitação. No caso dos leilões das Finanças, o valor-base é normalmente 70% do valor patrimonial inscrito na caderneta predial. Caso não existam propostas no âmbito do leilão eletrónico, a Autoridade Tributária pode enveredar pela carta fechada, pelo valor-base de 50%.

Imóvel penhorado por dívidas à Segurança Social

Também a Segurança Social coloca à disposição os imóveis penhorados. Em regra, as vendas judiciais seguem a via de carta fechada, sendo o imóvel atribuído a quem oferecer um valor mais elevado. No caso das vendas extrajudiciais, os processos seguem esquema idêntico aos processos desenrolados junto da Autoridade Tributária.

Site e-leilões

O site e-leilões é uma plataforma desenvolvida pela Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução para realização da venda de bens através de leilão eletrónico e que tenham sido penhorados no âmbito de um processo de execução. 

Os leilões são publicados na plataforma, podendo ainda proceder-se à sua divulgação noutros sites da internet. A publicitação no portal deve indicar, entre outros elementos, os seguintes:

  • número de processo judicial e tribunal;
  • data do início do leilão;
  • valor-base do bem;
  • fotografia do imóvel, bem como a localização e composição, artigo matricial e descrição predial, distrito, concelho, freguesia;
  • informação relativa à existência de eventuais titulares de direitos de preferência. 

Comprar casa penhorada ao banco

Por norma, trata-se do processo mais simples, já que basta aceder ao site do banco ou de uma imobiliária para tomar conhecimento das casas dos bancos “em carteira” devido a incumprimento. A visita a estas casas pode decorrer em regime de casa aberta, ou seja, o banco fixa um dia e um horário para realizar a visita. Segue-se a avaliação das propostas enviadas ao banco, concluindo-se posteriormente o processo de compra. 

5 cuidados a ter antes da aquisição 

Embora as regras possam divergir conforme se trate de uma compra ao banco, dívidas às Finanças ou à Segurança Social, há que ter em consideração algumas regras.

  1. Se possível, visite a casa com antecipação para saber se precisa de obras e para calcular quanto terá de gastar, e se o valor em causa compensa.
  2. Confirme a localização e os acessos já que os mesmos são relevantes relativamente ao preço que irá pagar.
  3. Também deve ter presente os valores relativos a despesas com o contrato (escritura) e impostos, tanto aqueles que sejam inerentes à aquisição, como aqueles que decorram da propriedade (imposto do selo, IMT e até IMI).
  4. Se precisar de recorrer a crédito, contacte atempadamente os bancos com os quais pretende negociar para saber as condições do empréstimo, e fazer simulações e indique logo a origem do imóvel em que está interessado (leilão, Finanças, etc.). Pode até tentar obter a pré-aprovação do crédito, porque tornará o processo de crédito mais rápido e simples
  5. Se for um imóvel de um banco, contacte o banco que organiza o leilão, pois pode praticar condições mais favoráveis. Por exemplo, financiar a casa a 100% do valor.

O que fazer para evitar problemas

  • Antes de comprar a casa, confirme se não está arrendada, já que o inquilino tem direito de preferência. Segundo a lei, os contratos de arrendamento com mais de dois anos conferem ao inquilino a oportunidade de adquirir o imóvel pelo preço que foi vendido. Para isso tem de depositar o valor e cumprir as obrigações fiscais (pagar o IMT e o imposto do selo).
  • Por outro lado, o cônjuge e os herdeiros (os filhos ou mesmo os pais do proprietário da casa, por exemplo) têm o direito de remir, ou seja, podem comprar o imóvel pelo preço que foi adjudicado ou vendido. Este direito de remição prevalece sempre sobre o de preferência, e é exercido segundo uma ordem: em primeiro lugar, cabe ao cônjuge; em segundo, aos filhos; e em terceiro, aos pais. Se houver vários descendentes ou ascendentes, abre-se uma licitação entre eles e ganha aquele que oferecer o maior valor.
  • Também deve prestar atenção se existem outros encargos, como hipotecas ou penhoras de outra natureza relativamente ao mesmo imóvel. Tenha também em atenção eventuais usufrutos. Para tanto pode solicitar a respetiva certidão predial. Deve completar os respetivos elementos de identificação (nome, e-mail, morada etc.) bem como os elementos de identificação do imóvel (morada, localidade).
  • Para se salvaguardar, pergunte à entidade responsável pelo leilão se há inquilinos, pessoas a habitar a casa (usufrutuários ou comodatários), outros encargos ou contendas em tribunal.

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