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Obras e impostos: guia para um final feliz

Remodelação da casa? Há que pagar ao empreiteiro, mas o Fisco também vai cobrar a sua parte. Porém, nem tudo são espinhos fiscais. Há benefícios e incentivos. Saiba quais.

  • Especialista
  • Ernesto Pinto
10 maio 2022
  • Especialista
  • Ernesto Pinto
Obras em casa

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Que contas fazer ao orçamento de x centenas ou milhares de euros “+ IVA à taxa em vigor”, que, certamente, o empreiteiro lhe vai apresentar, a frio, sem mais explicações?

Que taxa de imposto aplicar? Taxa máxima, de 23%, ou taxa reduzida, de 6%, como "ouviu" dizer que era possível em zonas de reabilitação urbana? E se o imóvel for no campo, qual o IVA a pagar? Há diferenças entre a casa ser ou não habitação própria e permanente?

Difícil vai ser também saber como redigir o chamado contrato de empreitada que "crê" ser necessário celebrar. Que informações relativas às partes – empreiteiro e proprietário – inserir? Alguma entidade disponibiliza minutas para os consumidores se orientarem?

Ainda no terreno árido das obrigações para com o Fisco: e se as obras forem pagas com o dinheiro proveniente da venda de outra casa? Os imóveis podem ou não ser habitação própria e permanente. Há diferenças? Se o proprietário quiser comprar os materiais à parte, basta pôr o NIF nas faturas, como na generalidade das compras?

Há algum tipo de incentivo fiscal à reabilitação, consoante a localização do imóvel?

A relação entre obras e impostos pode ser (e é) difícil, mas não tem de ter um final infeliz. 

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Como pedir um orçamento

O mais provável é que o empreiteiro que contratou lhe apresente o típico orçamento com um valor “+ IVA a taxa em vigor”, o que impossibilita saber de imediato quanto vai pagar, no total, pela obra.

O impulso é adicionar ao montante orçamentado a taxa de 23% de IVA, e ponto final (e doloroso) nas contas. Mas não é exatamente isto que lhe exige o Fisco.

Há benefícios e nuances. Numas situações, as contas são menos penosas e fáceis de fazer; noutras, há que puxar pelo matemático que há em si. As empreitadas nas zonas classificadas pelos municípios como áreas de reabilitação urbana pagam 6% de IVA.

A taxa reduzida e aplicada ao valor global do orçamento, ou seja, aos serviços prestados e materiais usados, e é uma forma de incentivar a reabilitação dos, em muitos casos degradados, centros urbanos.

Mas também é possível usufruir desta benesse fiscal tratando-se de remodelações de casas de habitação situadas em qualquer zona. Há, no entanto, um importante, ou vários, “desde que”.

O alívio fiscal, aplicável apenas a empreitadas de beneficiação, remodelação ou conservação de imóveis afetos a habitação (própria e permanente ou não), só é possível se o valor dos materiais não exceder 20% do montante global da obra. Por exemplo, num orçamento de 60 mil euros, acrescido do famoso “IVA a taxa em vigor”, se a mão-de-obra custar 50 mil euros e os materiais 10 mil, o empreiteiro pode pôr tudo na mesma fatura, que o cliente só paga 6% de IVA. Mas, se os materiais custarem 20 mil euros, o correto é individualizar os valores na fatura, ou seja, mão-de-obra para um lado (6% de IVA) e materiais para outro (23 por cento). Englobando tudo, não há como escapar: a taxa de IVA aplicada é de 23 por cento. Sem necessidade... Podem beneficiar desta redução o proprietário, o locatário ou o condomínio. De fora, diz o Fisco, ficam “os trabalhos de limpeza e de manutenção dos espaços verdes, bem como as empreitadas que abranjam a totalidade ou uma parte dos elementos constitutivos de piscinas, saunas, campos de ténis, golfe ou minigolfe ou instalações similares”.

Como justificar e pôr no papel todos estes números, para que as Finanças aceitem a taxa reduzida em tais empreitadas? Veja abaixo Como fazer um contrato de empreitada e Abate nas mais-valias: o que é aceite pelo Fisco.

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Como fazer um contrato de empreitada

Só mediante a existência de um contrato de empreitada, com os itens necessários discriminados, é possível beneficiar da taxa reduzida do IVA. Segundo o Fisco, para que haja um contrato de empreitada, e essencial que o acordo tenha por objeto “a realização de uma obra, feita segundo determinadas condições e por um preço previamente estipulado”.

O documento deve ser elaborado “globalmente e não consoante o trabalho diário”. Do contrato devem constar a identificação das partes, os alvarás, os trabalhos a realizar e os materiais a utilizar, o valor da obra, o prazo da execução e ainda as penalizações em caso de atraso.

Quanto mais detalhado for o documento em relação aos trabalhos a efetuar e aos materiais a aplicar, mais defendido o consumidor fica e mais solidamente consegue justificar ao Fisco a tributação global ou parcial da empreitada a 6% de IVA. As obras particulares acima de 16 600 euros obrigam à elaboração de um contrato de empreitada. Abaixo deste valor, não é obrigatório, mas aconselhável.

O contrato é um importante meio de prova em caso de reclamação e necessidade de acionar a garantia.

Contacte o nosso serviço de informações, para mais esclarecimentos e para saber como redigir o documento.

E o que é uma empreitada?

O termo é usado de forma trivial, mas, para fazer um contrato de empreitada fora das zonas consideradas áreas de reabilitação urbana e beneficiar da taxa reduzida de IVA (ver também Como pedir um orçamento), é preciso ir ao encontro do que diz a lei. Uma empreitada implica a prestação de um serviço, em que o empreiteiro se obriga, em relação ao cliente que com ele celebra o contrato, a realizar uma obra, mediante um preço definido.

É à prestação do serviço, e não aos materiais, que pode ser aplicável a taxa de IVA a 6 por cento.

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O que tem de saber sobre reinvestimento e faturas

Se as obras vão ser financiadas com o dinheiro proveniente da venda de outra casa, ou seja, se há reinvestimento, tome boa nota do rol de pormenores a que terá de dar muita atenção.

Antes de mais: o imóvel que vendeu era habitação própria e permanente e a casa que vai reabilitar também? Menos mau. Para efeitos de uma eventual isenção de mais-valias imobiliárias, ou seja, o lucro obtido com a venda de um imóvel e que o Fisco pode ou não isentar de imposto, consoante haja reinvestimento total ou parcial, é possível aplicar o dinheiro na ampliação ou no melhoramento de outro imóvel, desde que este se destine a habitação própria e permanente.

Mas todo o rigor em provar que o reinvestimento teve, de facto, esse fim é pouco. Para as Finanças, não podem sobrar dúvidas de que o dinheiro obtido com a venda da casa anterior foi reinvestido na empreitada do novo imóvel. O contrato, com a identificação do proprietário, morada da obra, detalhes dos trabalhos efetuados e dos materiais usados, revela-se, mais uma vez, essencial.

Quanto às faturas, tanto da empreitada, como dos materiais que o proprietário compre por si, devem indicar claramente este último e o imóvel alvo de remodelação: nome, NIF e identificação e localização do imóvel. Aconselhamos a inserir os dados que constam da caderneta predial.

A fatura da empreitada deve ainda ter a descrição dos trabalhos realizados e, diz o Fisco, o motivo justificativo da aplicação da taxa de IVA a 6%, nomeadamente, através da menção “Taxa reduzida ao abrigo da verba 2.27 da Lista I anexa ao CIVA”.


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Abate nas mais-valias: o que é aceite pelo Fisco

Para efeitos de reinvestimento e acerto de contas com o Fisco relativamente às mais-valias, são aceites todas as faturas das despesas necessárias às obras a efetuar no imóvel?

A fatura da empreitada, contendo os elementos acima mencionados, é aceite. A dúvida maior prende-se com os materiais adquiridos pelo proprietário. Exemplo típico: as faturas de móveis de cozinha e dos respetivos eletrodomésticos comprados à parte são consideradas como reinvestimento pelo Fisco? Desde que provado que o destino desses materiais é o imóvel a recuperar, bem entendido? Imóvel esse que é habitação própria e permanente.

A lei deixa muitas duvidas no ar, que urge esclarecer. Veja abaixo “Despesas de reinvestimento: exigimos mais clareza”.

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Incentivos fiscais à reabilitação urbana

Para quem efetua obras de reabilitação urbana, há benefícios no IRS, no IMI e no IMT.

IRS

São dedutíveis a coleta, até 500 euros, 30% dos encargos suportados pelo proprietário com a recuperação de imóveis em áreas de reabilitação urbana e recuperados nos termos das respetivas estratégias de reabilitação, ou com obras de casas arrendadas cujas rendas podem ser atualizadas de forma faseada.

Ainda quanto ao IRS, há benesses fiscais ao nível da tributação das mais-valias e dos rendimentos prediais.

Tributação de mais-valias

As mais-valias auferidas por sujeitos passivos de IRS, residentes em território português, decorrentes da primeira alienação de um imóvel, subsequente à intervenção de imóvel localizado em área de reabilitação urbana, são tributadas à taxa autónoma de 5%, sem prejuízo da opção pelo englobamento.

Quer isto dizer que os imóveis vendidos e que tenham passado por obras de reabilitação, abrangidos por estas condições, têm uma forte redução na carga fiscal a pagar. Os 5% de tributação autónoma são sempre bem inferiores à tributação habitual, que pode variar em função das taxas marginais de IRS, entre os 14,5% e os 48 por cento.

Tributação de rendimentos prediais

São tributados à taxa de 5%, sem prejuízo da opção pelo englobamento, os rendimentos prediais auferidos por sujeitos passivos de IRS, residentes em território português, quando sejam inteiramente resultantes do arrendamento de:

  • imóveis localizados em área de reabilitação urbana e recuperados nos termos das respetivas estratégias de reabilitação;
  • imóveis arrendados passíveis de atualização faseada das rendas e que sejam objeto de ações de reabilitação.

A vantagem desta taxa autónoma de tributação, 5%, é a mesma das mais-valias: ao invés de uma taxa que pode variar entre os 14,5% e os 48%, ou ainda 28%, os 5% de imposto são bem mais benéficos.

As empreitadas abrangidas são:

  • obras sujeitas a controlo prévio (licenciamento ou comunicação prévia);
  • obras isentas de controlo prévio, designadamente, empreitadas de conservação, exceto, por exemplo, obras de conservação em imóveis classificados ou em vias de classificação, ou inseridos em conjuntos ou locais classificados.

As obras de construção de edifícios novos estão excluídas destes incentivos. Isto, porque o conceito de reabilitação pressupõe uma preexistência de edificado, situação que não se verifica nos casos de construção nova.

O contribuinte terá de comprovar o início e a conclusão das obras de reabilitação, pelo que deve solicitar uma vistoria inicial à câmara municipal. Esta comunicação deve ser feita com cinco dias de antecedência, quer a obra esteja, ou não, sujeita a controlo prévio. É obrigatório também comunicar a identidade da pessoa responsável pela sua execução.

Após a obra, deve ser pedida uma vistoria final à câmara municipal, de modo a aferir o novo nível de conservação do imóvel. Em consequência da reabilitação, o estado de conservação do imóvel tem de subir, pelo menos, dois níveis face ao nível aferido na vistoria inicial, e ter, no mínimo, um nível “bom”.

IMI

O prédios urbanos situados em áreas de reabilitação urbana ou concluídos há mais de 30 anos e que sejam objeto de reabilitação urbanística podem, por decisão dos municípios, ficar isentos de IMI. O alívio fiscal é permitido durante três anos, a contar daquele, inclusive, em que as obras de reabilitação foram concluídas. Mas há requisitos a cumprir.

Estão abrangidas as obras acima referidas para os benefícios a nível de mais-valias e de arrendamento (rendimentos prediais), sendo as condições para atribuição as mesmas, como a necessidade de comunicação prévia e vistoria da câmara municipal.

A isenção, se assim decidida pelo município, permite a isenção de IMI por um período de três anos, a contar do ano, inclusive, de conclusão das obras de reabilitação. Por deliberação da assembleia municipal, e caso o proprietário o requeira, o período inicial de isenção do IMI pode ser renovado por mais cinco anos, desde que o imóvel esteja afeto a arrendamento para habitação permanente ou a habitação própria e permanente, e mantenha o estado de conservação aferido no momento do reconhecimento do benefício inicial.

Há, no entanto, outros requisitos cumulativos a cumprir:

  • o imóvel tem de ser objeto de uma reabilitação de edifícios promovida nos termos do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana ou do Regime Excecional de Reabilitação Urbana;
  • na sequência da intervenção, o estado de conservação do imóvel tem de subir dois níveis face ao nível aferido na vistoria inicial, e ter, no mínimo, um nível “bom”;
  • devem ser cumpridos os requisitos de eficiência energética e qualidade térmica aplicáveis aos edifícios.

IMT

Os prédios urbanos ou as frações autónomas concluídos há mais de 30 anos ou em zonas de reabilitação urbana podem beneficiar de uma isenção, assim cumpram as condições para ficarem isentos de IMI. Ou seja, desde que:

  • comprando para reabilitar, o proprietário inicie as obras no prazo de três anos a contar da aquisição;
  • comprado já reabilitado, o imóvel tenha como destino ser habitação própria e permanente do proprietário, ou este o arrende igualmente para habitação permanente.
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Despesas de reinvestimento: exigimos mais clareza

Se, em relação à fatura da empreitada, não há dúvidas – toda a obra resultante do contrato conta, para o Fisco, como reinvestimento –, o mesmo não se pode dizer de obras realizadas e materiais adquiridos pelo proprietário.

Não é claro na lei o que pode ser determinado como obra ou material suscetível de reinvestimento. Isto leva a que haja uma interpretação quase casuística do que pode ou não ser aceite pelas Finanças. O consumidor não sabe, à partida, se a despesa que está a efetuar (por exemplo, com a aquisição de uma cozinha) vai ser considerada reinvestimento no cálculo de uma possível mais-valia.

Exigimos regras claras sobre as despesas que podem ser entendidas como reinvestimento. O Fisco não pode ter apenas em consideração o contrato de empreitada. Estando em causa uma habitação própria e permanente, as obras e os materiais comprados pelo próprio, devidamente comprovados, têm de ser aceites. Além de que as obras têm existência física. Se o Fisco tiver dúvidas, pode proceder a uma inspeção. Não há, aliás, melhor prova do que a material.

Queremos também regras adaptadas à realidade atual, nomeadamente, no caso de obras de eficiência energética. Que sentido faz o Fisco aceitar como reinvestimento as tubagens de um sistema de recuperação de calor, incluídas na empreitada, e não a compra, pelo proprietário, desse recuperador de calor? Vamos enviar as nossas exigências aos grupos parlamentares.

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