Um guia para o alojamento local

A oferta de alojamento local ganhou expressão ao longo dos últimos anos, o que contribuiu de um modo bastante positivo para o setor do turismo. Acontece que esta atividade pode entrar em conflito com os interesses dos restantes residentes, nomeadamente no caso do alojamento local em condomínios, onde existe o risco de perturbação do descanso e repouso dos moradores habituais. Apesar dessa situação, o regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local tem sofrido diversas alterações. A mais recente é a necessidade de fundamentação da deliberação da assembleia de condóminos para poder opor-se ao exercício da atividade em frações autónomas.  

Registo do alojamento local 

Ao registar o alojamento deve aceder ao site do Balcão Único Eletrónico e aí fazer uma comunicação prévia. Este passo é acompanhado pela declaração de início de atividade de prestação de serviços de alojamento na Autoridade Tributária (AT). Pode abrir a atividade ao balcão das Finanças ou através da internet, no Portal das Finanças. 

Atenção: o registo do alojamento local é obrigatório. Se a sua casa for divulgada numa plataforma de alojamento – e é muito importante que a divulgue online para duplicar o alcance do anúncio –, tem de estar identificada com um número de registo.

O registo do alojamento local é efetuado através de uma comunicação prévia com prazo dirigida ao presidente da câmara municipal competente, através do Balcão Único Eletrónico, que deve ser acompanhada dos seguintes documentos:

• cópia simples do documento de identificação do titular do alojamento (pessoa singular) ou código de acesso à certidão permanente do registo comercial (pessoa coletiva);
• termo de responsabilidade do titular quanto à idoneidade do edifício ou da fração autónoma;
• cópia simples da caderneta predial urbana do imóvel em causa;
• cópia simples do contrato de arrendamento – se no contrato de arrendamento não constar autorização para a prestação de serviços de alojamento, deve ser anexada cópia simples do documento com a mencionada autorização;
• cópia simples da declaração de início ou alteração de atividade apresentada junto da AT;
• ata da assembleia de condóminos, autorizando a instalação, no caso dos hostels, quando estes se situem em prédios (propriedade horizontal);
• a modalidade de estabelecimento que vai desenvolver-se no âmbito da atividade de alojamento local.

O titular da exploração fica dispensado de apresentar os documentos caso estejam disponíveis num serviço de administração pública, e caso tenha consentido que o município proceda à sua obtenção através da plataforma de interoperabilidade da administração pública. 

Oposição da câmara municipal

O presidente da câmara municipal pode opor-se à comunicação prévia, num prazo de 60 dias (após a apresentação), ou, num prazo máximo de 90 dias (para alojamento local em área de contenção), no caso, por exemplo, de falta de autorização de utilização adequada do edifício, ou desconformidade com a legislação aplicável. Em caso de oposição, o interessado pode solicitar (apenas uma vez) a realização de uma vistoria para revisão da decisão. Neste caso, os custos devem ser suportados pelo interessado. 

Capacidade

Cancelamento do registo

O presidente da câmara pode determinar o cancelamento do registo do estabelecimento em diversas situações, nomeadamente:

• em caso de desconformidade em relação a informação ou documento que conste no registo;
• no caso de instalação de novo alojamento local em violação de áreas de contenção;
• por violação da capacidade máxima ou requisitos de segurança;
• por falta de seguro obrigatório válido;
• quando se verifique a prática reiterada de atos que perturbem a normal utilização do prédio urbano, nos casos aplicáveis;
• em áreas de contenção, quando se verifique que, na modalidade de alojamento local onde foi instalado o estabelecimento, foram celebrados contratos de arrendamento urbano para habitação permanente nos dois anos anteriores à entrega do pedido de comunicação prévia com prazo, em violação do regulamento municipal. 

A assembleia de condóminos pode opor-se, no caso de a atividade de alojamento local ser exercida numa fração autónoma, ou parte de prédio suscetível de utilização independente. Nessa situação, deve ser aprovada deliberação fundamentada aprovada por mais de metade da permilagem do edifício, com fundamento na prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio. Ou de atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos. Neste caso, é necessário solicitar uma decisão do presidente da câmara municipal territorialmente competente.

Depois de recebida a deliberação, em alternativa ao cancelamento do registo, o presidente da câmara municipal pode convidar as partes a obter um acordo (deve ser concluído no prazo de 60 dias). É ele que decide sobre o cancelamento e outras medidas que lhe sejam propostas em relatório final do procedimento de cancelamento. Refira-se que o cancelamento do registo determina a imediata cessação da exploração do estabelecimento. No entanto, sempre que o cancelamento tenha por base deliberação da assembleia de condóminos, a impossibilidade de exploração não pode ultrapassar cinco anos. 

O cancelamento do registo deve ser imediatamente comunicado pela câmara municipal ao Turismo de Portugal e à ASAE. Por outro lado, o Turismo de Portugal deve comunicar às plataformas eletrónicas que disponibilizem, divulguem ou comercializem alojamento de que o registo do estabelecimento foi cancelado.

Informação

O Turismo de Portugal disponibiliza no seu site informação sobre os estabelecimentos de alojamento local: por exemplo, nome e capacidade do estabelecimento, e-mail do titular da exploração do estabelecimento e a data de validade do seguro obrigatório.  

Livro de reclamações é obrigatório

Não se esqueça de outras obrigações legais. Deve dispor de livro de reclamações, tal como acontece em qualquer outro ramo de negócio. O original da folha de reclamação é enviado à ASAE de acordo com a legislação em vigor.

Como encerrar a atividade?

A cessação da exploração do AL é comunicada através do Portal de Serviços Públicos.

Para realizar este serviço precisa de se autenticar com um dos seguintes meios:

• chave móvel digital;
• cartão de cidadão;
• certificado digital.

Antes de clicar no botão "Realizar serviço", selecione primeiro o distrito e o concelho onde se localiza o seu negócio para obter mais informações.

Condomínios têm palavra a dizer

Contacto de emergência e ruído

As assembleias de condóminos podem aprovar, por maioria dos votos representativos do capital investido, que o alojamento tenha um contacto telefónico permanente de emergência, que deve ser facultado aos restantes condóminos.

Os alojamentos em frações autónomas devem afixar em local visível no interior da habitação uma sinalética com os horários previstos no regulamento geral de ruído.   

Contribuição para o condomínio

Os condomínios poderão aprovar o "pagamento de uma contribuição adicional correspondente às despesas decorrentes da utilização acrescida das partes comuns, com um limite de 30% do valor anual da quota respetiva".

Seguro cobre danos causados aos hóspedes e pelos hóspedes

Além do seguro de incêndio, obrigatório em todas as habitações em regime de propriedade horizontal, os imóveis licenciados para AL têm, obrigatoriamente, de dispor de um seguro de responsabilidade civil com capital mínimo de 75 mil euros. É este o seguro que responde por eventuais prejuízos ou danos sofridos pelos hóspedes durante a sua estada dentro do alojamento. Imaginemos, por exemplo, que uma parte do teto cai em cima do hóspede ou que este se queima durante um incêndio na habitação. O proprietário do imóvel poderá acionar o seguro, que suportará todas as despesas, até ao limite do seu capital.

Mas o seguro de responsabilidade civil poderá responder também por eventuais danos provocados pelo hóspede nas partes comuns do edifício. Caso não seja possível que este pague pelos danos causados (por já ter regressado ao seu país sem deixar contacto, por exemplo), o dono do imóvel é chamado a suportar os prejuízos, podendo acionar o seguro para esse efeito. No entanto, se o capital do seguro for insuficiente para cobrir todos os danos, o proprietário do imóvel terá, ainda assim, de suportar todos os gastos.

O município pode exigir prova documental da celebração do contrato de seguro, devendo o segurado fornecê-la no prazo máximo de três dias, sob pena de cancelamento do registo e demais consequências previstas na lei.

Regulamento administrativo

As câmaras municipais podem aprovar regulamento administrativo tendo em vista a atividade de alojamento local. No caso de municípios com mais de mil alojamentos locais registados, a assembleia municipal deve deliberar no prazo de um ano (a contar da data em que atinge mil registos) se exerce o poder regulamentar. 

Caso o município aprove o regulamento, o mesmo pode prever a designação de um provedor do alojamento local, que irá apoiar o município relativamente aos conflitos entre os residentes, os titulares do alojamento e os condóminos e ainda terceiros (contra-interessados). O provedor irá apreciar queixas que tenham sido apresentadas, emitir reclamações e aprovar e implementar guias de boas práticas relativas à atividade.  

Regime de exploração dos alojamentos locais

Áreas de contenção

O município pode aprovar no regulamento municipal a existência de áreas de contenção (áreas com sobrecarga de alojamento local) e áreas de crescimento sustentável (para prevenir sobrecarga), por freguesia ou união de freguesia, para a instalação de novo alojamento. 

O regulamento pode impor limites ao número de novos registos de alojamento local permitido para cada uma dessas áreas. E pode determinar que nessas áreas não se autorizem, por exemplo, novos registos de estabelecimentos de alojamento local em prédios urbanos, frações autónomas ou partes de prédio urbano suscetíveis de utilização independente, e que tenham sido objeto de contrato de arrendamento urbano para habitação nos dois anos anteriores ao registo.

Nas áreas de crescimento sustentável, o regulamento pode estabelecer requisitos adicionais para a instalação de novos estabelecimentos. Por exemplo, se nessas áreas não podem ser autorizados novos registos em prédios urbanos, frações autónomas ou partes de prédios urbanos suscetíveis de utilização independente e tenham sido arrendados para habitação nos dois anos anteriores ao registo. 

Livro de informações, o que é?

Os estabelecimentos são obrigados a ter um livro de informações (disponibilizado em português e inglês e, pelo menos, noutras duas línguas estrangeiras) sobre o funcionamento e as regras de utilização interna, como as regras sobre a recolha e seleção de resíduos urbanos, funcionamento dos eletrodomésticos, ruído e condutas a adotar para evitar perturbações que afetem a tranquilidade dos vizinhos.

O livro deve mencionar também o contacto telefónico do responsável pela exploração do estabelecimento. No caso dos condomínios, isto é, se o estabelecimento estiver inserido em edifício de habitação coletiva, o livro de informações deve conter o regulamento com as regras de condomínio relevantes para o alojamento e para a utilização das partes comuns. O responsável pelo estabelecimento deve ainda disponibilizar ao condomínio o seu contacto telefónico e e-mail.

Obras de adaptação nas partes comuns

O titular do alojamento local é responsável pelas despesas com as obras realizadas nas partes comuns que sejam necessárias à adaptação ou ao licenciamento para esse fim.

Equipamentos de videovigilância

O alojamento local pode dispor de equipamentos de videovigilância, para garantir a segurança da habitação, de pessoas e bens. A instalação dos equipamentos deve cumprir a legislação vigente nesta matéria. 

No entanto, desde 30 de abril, a Airbnb proibe a instalação de câmaras de segurança (ou dispositivos de gravação) que monitorizem o interior do alojamento, mesmo que estes equipamentos estejam desligados. 

Os proprietários devem assegurar que a localização das câmaras de segurança se encontra devidamente assegurada na descrição do anúncio. E devem indicar a existência de câmaras de segurança exteriores da sua responsabilidade, nomeadamente se forem colocadas no corredor de um edifício de apartamentos ou no jardim de uma casa.

Mais-valias no alojamento local

Se, em 2023, vendeu uma casa afeta a alojamento local ou cuja desafetação tenha ocorrido nos últimos três anos, o cálculo de mais-valias obedece às regras da categoria B, sendo tributado e declarado no quadro 4 E do anexo G. Ou seja: 95% da mais-valia é adicionada aos rendimentos do contribuinte no ano em que a casa foi vendida. Nos casos dos imóveis afetos à atividade à data de 1 de janeiro de 2021, pode ainda aplicar-se o regime anterior de apuramento de mais-valia.

• A diferença entre o valor que o imóvel tinha na data em que foi afeto à atividade e o seu valor inicial (quando foi comprado ou herdado) corresponde a uma mais-valia da categoria G. Metade dessa mais-valia é adicionada aos rendimentos do contribuinte no ano da venda;
• Se tiver havido uma valorização do imóvel no período em que esteve afeto à atividade, essa diferença é considerada mais-valia da categoria B. Nestes casos, 95% da mais-valia é adicionada aos rendimentos do contribuinte no ano em que a casa foi vendida;
• Se a casa foi vendida por um valor superior ao que valia na data da desafetação a alojamento local, essa diferença é considerada mais-valia da categoria G. Metade desse montante é somado aos valores apurados nos dois passos anteriores e adicionado aos rendimentos anuais do contribuinte.
• Já se a casa que vendeu em 2023 esteve afeta a alojamento local, mas, após a desafetação à atividade, permaneceu mais de três anos no seu património particular, o cálculo de mais-valias é feito de acordo com a regra geral: a diferença entre o valor da venda e o seu valor na data em que foi comprado ou herdado corresponde a uma mais-valia da categoria G. Metade dessa mais-valia é automaticamente adicionada aos rendimentos totais.