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Alojamento local: manual de instruções

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Tem uma segunda casa, ou um apartamento, situado no centro da sua cidade ou à beira-mar e em regime de alojamento local? Este manual é para si. 

26 maio 2022
Pequeno-almoço com vista para um bairro e para o rio

iStock

A oferta de alojamento local tem vindo a ganhar expressão ao longo dos últimos anos, o que tem contribuído de um modo bastante positivo para o setor do turismo. Acontece que esta atividade pode entrar em conflito com os interesses dos restantes residentes, nomeadamente no caso dos condomínios, onde existe o risco de perturbação do descanso e repouso dos moradores habituais. 

Neste contexto, importa referir o recente Acórdão Uniformizador de Jurisprudência proferido pelo Supremo Tribunal de Justiça, de 22 de março de 2022, e publicado no Diário da República, de acordo com o qual  “No regime da propriedade horizontal, a indicação no título constitutivo, de que certa fração se destina a habitação, deve ser interpretada no sentido de nela não ser permitida a realização de alojamento local”. Este acórdão foi proferido no âmbito do regime anterior à entrada em vigor da Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto, e que passou a conferir ao presidente da câmara municipal a possibilidade de cancelamento do registo de alojamento local mediante deliberação da assembleia de condóminos (por mais de metade da permilagem do edifício), no caso de a atividade ser exercida numa fração autónoma. Nesse sentido, há quem entenda que os interesses em causa encontram-se, ainda assim, salvaguardados.      

No entanto, importa saber que a Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto, impõe uma deliberação por parte da assembleia de condóminos. Já o Acórdão Uniformizador do STJ não permite a realização de alojamento local quando o título constitutivo de uma fração se destine a habitação. Por isso, tem sido referida a hipótese de se alterar o regime vigente. Nessa sentido, já foi, aliás, apresentado um projeto de lei quanto à clarificação do regime de exploração dos estabelecimentos de alojamento local. 

Fazer o registo do alojamento 

Comece pelo registo. Deve aceder ao site do Balcão Único Eletrónico e aí fazer uma comunicação prévia. Este passo é acompanhado pela declaração de início de atividade de prestação de serviços de alojamento na Autoridade Tributária (AT). Pode abrir a atividade ao balcão das Finanças ou através da internet, no portal das Finanças. Atenção: o registo é obrigatório. Se a sua casa for divulgada numa plataforma de alojamento – e é muito importante que a divulgue online para duplicar o alcance do anúncio –, tem de estar identificada com um número de registo.

O registo é efetuado através de uma comunicação prévia com prazo dirigida ao presidente da câmara municipal competente, através do Balcão Único Eletrónico, que deve ser acompanhada dos seguintes documentos:

  • cópia simples do documento de identificação do titular do alojamento (pessoa singular) ou código de acesso à certidão permanente do registo comercial (pessoa coletiva);
  • termo de responsabilidade do titular quanto à idoneidade do edifício ou da fração autónoma;
  • cópia simples da caderneta predial urbana do imóvel em causa;
  • cópia simples do contrato de arrendamento – se no contrato de arrendamento não constar autorização para a prestação de serviços de alojamento deve ser anexada cópia simples do documento com a mencionada autorização;
  • cópia simples da declaração de início ou alteração de atividade apresentada junto da AT;
  • ata de autorização da assembleia de condóminos, no caso dos hostels;
  • a modalidade de estabelecimento que vai desenvolver-se no âmbito da atividade de alojamento local.

É então atribuído um número a cada pedido, desde que no prazo de dez dias o presidente da câmara não se oponha (20 dias no caso dos hostels). Este número de registo do estabelecimento de alojamento local constitui o único título válido de abertura ao público e publicitação do estabelecimento.

Deve ter ainda em conta as limitações desta forma de alojamento. Não pode receber um batalhão de gente em casa. No caso de moradias ou apartamentos, não é possível ir além dos nove quartos e 30 utentes.

Livro de reclamações é obrigatório

Não se esqueça de outras obrigações legais. Deve dispor de livro de reclamações, tal como acontece em qualquer outro ramo de negócio. Precisa, também, de obter certificação energética (obrigatória se a propriedade se reportar a edifícios ou frações autónomas abrangidas por este sistema de certificação).

Obrigações fiscais relativas ao alojamento local

Se optar por ser tributado como trabalhador independente, declare os rendimentos brutos obtidos com alojamento local. O Fisco cobra imposto sobre 35% (ou 50% nas zonas de contenção decretadas por cada município) dos rendimentos obtidos, mas o proprietário não pode deduzir gastos com a casa. Em alternativa, pode optar por ser tributado de acordo com as regras da categoria F, como acontece com os rendimentos prediais obtidos por senhorios. 

Se optou pela última opção (ou seja, pela tributação de acordo com as regras da categoria F), pode deduzir despesas com obras de conservação da casa, condomínio, imposto municipal sobre imóveis (IMI), serviços de limpeza e comissões com plataformas de arrendamento de curta duração, entre outros. Saiba que só são aceites despesas comprovadas com a respetiva fatura. 

Importa saber que, em caso de desistência do hóspede, os eventuais valores de reservas não devolvidos a hospedes também estão sujeitos a imposto. O Fisco vai tributar 10% do valor declarado.

Como fechar a atividade 

A cessação da exploração do estabelecimento de alojamento local é comunicada através do Balcão Único Eletrónico no prazo máximo de dez dias após o fecho. A partir do momento em que dá por terminada a atividade de alojamento local, tem 30 dias para comunicar às Finanças a cessação. Pode fazê-lo num serviço de Finanças ou pela internet, através do Portal das Finanças.

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