Troca de casa: pouca oferta de crédito específico limita opções

Trocar de casa pode ser uma dor de cabeça, e não falamos apenas da mudança.

Claro que embalar os pertences, carregá-los para o destino, arrumá-los nos novos lugares, limpar e lavar, mudar os contratos de serviços e avisar todas as pessoas e empresas da nova morada é cansativo e pode até funcionar como um desincentivo a sair da casa atual. Mas esta fase mais não é, muitas vezes, do que o sprint final depois de uma corrida de obstáculos.

O ideal na troca de casa é que o consumidor possa, calmamente, procurar o imóvel novo e encontrar um comprador para o atual. Tal pode implicar fazer a compra antes da venda, sob pena de perder um negócio vantajoso.

Para uma fatia considerável da população, esta situação só é possível acumulando créditos. Aqui começam os problemas.

SIMULE E POUPE NO CRÉDITO À HABITAÇÃO

Como funciona o crédito para troca de casa?

Antes do início da subida das taxas de juro, algumas instituições de crédito anunciavam soluções específicas para quem procurava trocar de casa, tentando acompanhar o dinamismo do mercado habitacional. A partir do início de 2022, estas propostas foram desaparecendo.

Estes produtos permitiam, após avaliação das condições financeiras das famílias, avançar com o novo crédito antes da liquidação do anterior. Para aliviar os encargos com as prestações durante o período transitório, eram oferecidos spreads mais baixos ou uma carência de capital (ou seja, a possibilidade de pagar apenas os juros) no novo contrato, durante um prazo máximo de dois anos, até ser concluída a venda do anterior imóvel.

Para entender melhor como funciona um crédito deste género com carência de capital, imagine que tem um imóvel com um financiamento associado com um capital em divida de 100 000 euros, por um prazo remanescente de 20 anos, cuja taxa de juro está indexada à Euribor 6 meses acrescido de um spread de 1 por cento, o que dá uma prestação mensal de 655,93 euros. Para comprar a sua nova casa precisa de um financiamento de 150 000 euros por um prazo de 30 anos. Consegue uma taxa variável, indexada também à Euribor 6 meses, com um spread de 0,75 por cento. A prestação associada ao novo crédito é de 775,88 euros.

No total, para manter estes financiamentos em simultâneo, passaria a suportar um custo mensal de 1431,81 euros. Se fosse aplicada uma carência de capital, durante dois anos, no novo crédito, a prestação mensal do mesmo baixaria para 584,63 euros, reduzindo o encargo mensal com os créditos para 1240,56 euros. No entanto, teria um custo adicional, no final do novo contrato, de 14 031,12 euros.

A isenção da comissão de amortização antecipada do crédito antigo e a redução das comissões iniciais do novo financiamento também estavam previstas nesses produtos. Estes são, aliás, dos poucos benefícios que se mantêm nas propostas atuais.

Ponto de situação no crédito para troca de casa

Para saber com que soluções de financiamento podem os consumidores contar, para troca de casa, adquirindo a nova antes de vender a atual, a DECO PROteste contactou, em dezembro de 2023, as instituições que comercializam crédito à habitação no nosso país. Pela informação recolhida, concluiu que, em boa verdade, apenas o Millennium bcp disponibiliza um produto específico para este fim.

No crédito da casa nova, o cliente fica isento da comissão de avaliação, além de lhe ser proposto um spread (margem de lucro do banco) mais baixo nos dois primeiros anos de contrato. No crédito da casa atual, o banco possibilita um reforço do financiamento até 70% da avaliação e não cobra a comissão de amortização antecipada (até ao limite de 0,5% do capital amortizado) quando o empréstimo é liquidado. É bom lembrar que, até ao final de 2024, a amortização antecipada de contratos de taxa variável está, de qualquer forma, isenta de comissões.

O Novobanco também apresentou uma suposta proposta para situações de troca de casa, mas os especialistas da DECO PROteste tiveram dificuldade em classificá-la como tal, uma vez que só pode ser aplicada se o crédito anterior for liquidado até à data da escritura da casa nova. Ou seja, não permite a sobreposição de financiamentos que é desejada nestes casos.

Resumindo, a oferta de crédito para troca de casa é muito reduzida, não tendo sido encontradas mais propostas nos restantes bancos.

Soluções para trocar de casa

Para não ter de vender a sua casa à pressa e sujeitar-se a perder dinheiro, o ideal é contrair mais um empréstimo para comprar o novo imóvel.

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Tal irá depender muito da sua capacidade financeira. Não só para a resposta positiva do banco, mas também para suportar, durante vários meses, duas prestações.

Caso não seja possível, terá de vender a sua habitação antes de comprar a próxima, mesmo que isso aconteça com muito pouco tempo de diferença. Poderá precisar de uma residência transitória (arrendando ou vivendo com familiares, por exemplo) enquanto uma nova casa não surge.

DECO PROteste reclama mais flexibilidade nas soluções para troca de casa

Nuno Rico, que conduziu o estudo da DECO PROteste, considera que as referências encontradas na procura por produtos de crédito específicos são incipientes e resumem-se a poupanças de comissões e pouco mais. Para o especialista em produtos financeiros, ainda que não seja a solução mais vantajosa, os bancos deveriam ter mais opções para responder a esta necessidade.

Deixar de estar “refém” da venda da residência dá tempo para procurar um melhor negócio na compra da nova habitação, refere o economista. Posteriormente, o consumidor pode focar-se na venda da primeira casa, tentando obter igualmente um melhor valor pela mesma, que poderá servir não só para a amortização total deste imóvel, mas também para abater no novo crédito.

Nuno Rico também aponta inconvenientes. O consumidor tem de suportar duas prestações durante algum tempo e o risco de não conseguir vender a antiga casa é real. Tem ainda de contar com os custos do crédito do imóvel novo.

No entanto, o especialista da DECO PROteste defende que estas soluções poderiam tornar o mercado imobiliário mais dinâmico e ajudar as famílias a encontrarem com maior facilidade casas mais adequadas às suas necessidades ou capacidades financeiras.