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Permuta de casa: rápida e com menos impostos, mas difícil de concretizar

O processo é mais célere, e os encargos fiscais com a permuta de casas diminuem. Mas é complexo conseguir a harmonia entre os desejos de grandeza  e de localização dos proprietários e o acordo sobre o valor dos imóveis.

  • Dossiê técnico
  • Sofia Lima
  • Texto
  • Deonilde Lourenço
24 fevereiro 2021
  • Dossiê técnico
  • Sofia Lima
  • Texto
  • Deonilde Lourenço
Duas mãos seguram duas casas de cartão, frente a frente

iStock

Sair de um apartamento para viver noutro foi, para Helena (nome fictício), o corolário de um processo penoso, que envolveu dívidas e um ex-namorado. Ao ser fiadora do antigo companheiro, acabou por arcar com uma despesa maior, que a impediu de continuar a custear um apartamento desafogado. Viu-se forçada a reduzir o número de divisões. A sorte, no meio do azar, foi ter encontrado a relação ideal para uma permuta: um proprietário à procura de uma casa ampla.

Para aliviar as famílias presas a um imóvel com um crédito mensal pesado, a permuta pode ser a solução. Do mesmo modo, o horizonte temporal para o qual se perspetiva o teletrabalho, no contexto de pandemia, pode alterar prioridades. Em vez de apartamento na cidade, porque não no campo ou na praia? Ou o inverso, numa ótica de investimento. A permuta é uma solução a ponderar, que evita ficar-se refém da tradicional compra e venda. Esta pode arrastar-se por meses, durante os quais, por vezes, é preciso recorrer ao arrendamento, por não se ter encontrado uma nova morada. 

A permuta de imóveis, com o previsível ajuste do valor das casas, apresenta um desfecho veloz. No contexto do confinamento e do estado de emergência, pode ser uma boa opção, antecipando até uma quebra no mercado imobiliário. Outras vantagens se alinham: menos peso de impostos e redução de encargos com mensalidades do crédito à habitação. O mais problemático no negócio da permuta é o início: encontrar a correspondência, as casas com as características convenientes a ambas as partes. Para abrir caminho, algumas imobiliárias criam “bolsas de permuta”.  Os dados escasseiam, mas a representatividade nas transações imobiliárias é residual, tal como nos confirmou a Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (Apemip). 

O crédito à habitação muda na permuta? E os impostos?

A permuta não implica necessariamente alterações ao contrato de crédito à habitação, dado que apenas muda o imóvel que serve de garantia. Contudo, é um momento que pode ser aproveitado para renegociar as condições, no quadro de uma possível mudança da relação de financiamento.

Por norma, o imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT) e o imposto de selo são calculados sobre o valor patrimonial do imóvel. Na permuta,  incide sobre a diferença dos valores dos dois imóveis. Se um estiver avaliado em 200 mil euros e o outro em 270 mil, o proprietário que adquire o mais barato fica isento de IMT, mas o outro deve pagá-lo sobre a diferença: 70 mil euros. Como se trata de habitação própria e permanente, consoante os valores do negócio e dos montantes do crédito, o reinvestimento é uma hipótese. Quanto a eventuais mais-valias, é preciso declarar os valores do negócio no anexo G do IRS. O Fisco faz as contas. Para as perceber, consulte o nosso Guia Fiscal.

Permutar é melhor que arrendar?

Alguns proprietários optam por arrendar a casa antiga para financiar a nova. Há a possibilidade de o inquilino deixar de pagar as rendas e de o proprietário ter de arcar com despesas, como quotas de condomínio, obras no prédio e imposto municipal sobre imóveis (IMI). E, se a ideia é arrendar por um curto período, antes de vender, os proprietários devem ter em mente que, até 30 de junho próximo, os efeitos das denúncias dos contratos de arrendamento habitacional pelo senhorio, tal como os despejos, estão suspensos. Trata-se de um regime excecional, devido à pandemia e à crise económica, mas a suspensão tem sido prolongada. Dada a instabilidade em que vivemos, permutar é menos arriscado. 

Passos para permutar

  • Ser proprietário de um imóvel: a primeira condição é, obviamente, ser proprietário de uma casa, e desejar contornar a clássica compra e venda, para acelerar o processo.
  • Procurar imóveis: encontrar um imóvel, maior ou mais pequeno do que o que se detém, que corresponda à localização, tipologia e construção pretendidas, pode ser árduo. Pesquise a secção de permutas nos sites das imobiliárias.  
  • Contrato-promessa: os proprietários oficializam o negócio através do contrato-promessa de permuta, do qual deve constar o valor dos imóveis. O montante a pagar é igual à diferença de valor entre as duas casas.
  • Banco: caso tenham sido constituídas hipotecas, os proprietários têm de solicitar ao banco o documento (distrate) que comprove que o crédito  se encontra liquidado.
  • Principais documentos: identificação de ambas as partes; certidão de teor de todas as inscrições ou descrições em vigor; caderneta predial urbana ou pedido de inscrição do prédio na matriz (modelo I do IMI); licença de utilização (para imóveis construídos após agosto de 1951) e prova de pagamento do IMT.
  • Escritura: após a assinatura do contrato-promessa, ocorre a permuta, que pode ser realizada através do Casa Pronta ou de documento particular autenticado.

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