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Arrendamento acessível compensa nos distritos de Lisboa e Porto

Analisámos o Programa de Arrendamento Acessível e fizemos as contas. Em geral, é uma boa opção nos distritos de Lisboa e Porto.

  • Dossiê técnico
  • Filipe Campos
  • Texto
  • Maria João Amorim
22 abril 2020
  • Dossiê técnico
  • Filipe Campos
  • Texto
  • Maria João Amorim
abrir a porta de casa

iStock

Foi um programa mal amado à nascença. Senhorios e inquilinos não tardaram nas críticas, vaticinando um falhanço por falta de adesão de ambas as partes. Argumentavam uns e outros que, devido ao elevado valor das rendas, o Programa de Arrendamento Acessível (PAA), lançado pelo Governo, em julho do ano passado, teria pouco impacto.

O balanço do programa, que isenta os senhorios de IRS para os rendimentos prediais, mas, em troca, exige rendas 20% abaixo do valor de referência para cada habitação – cálculo complexo que tem em conta as principais características do imóvel, como a área, a localização, a qualidade, o conforto e a certificação energética, e também os preços de mercado divulgados pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) – aponta para 7623 candidaturas, 476 alojamentos e 152 contratos (dados de final de fevereiro).

Mesmo nós, em 2019, mostrámos, igualmente, reservas quanto à eficácia do programa. Comparando a renda que os senhorios receberiam ao abrigo do programa com o ganho no mercado tradicional, nem a isenção fiscal – a marca de água deste regime – faria pender a balança para o arrendamento acessível. Pelas contas da altura, o senhorio de um T2 em Lisboa acabaria por perder cerca de 200 euros por mês optando pelo arrendamento acessível. Ou seja, 15 mil euros ao fim de cinco anos de contrato (prazo mínimo previsto no programa para residência permanente).

Vantajoso nos centros urbanos para tipologias acima de T1

Um ano depois, mergulhámos de novo no PAA e fomos ao detalhe dos dois maiores distritos do País – Lisboa e Porto –, comparando valores de renda obtidos no âmbito do programa e preços médios de mercado em todos os concelhos e para as tipologias mais comuns (T1, T2, T3 e T4).

Para isso, criámos um cenário-base, partindo de valores de referência, preços médios de rendas de mercado e áreas médias por tipologia recolhidos no início de março na plataforma de imobiliário Casafari. Utilizámos também uma média para os coeficientes energéticos, de qualidade e de conforto. Ajustámos ainda os preços médios de rendas anunciados em 5% (margem negocial). Contas exigentes, sim, mas essenciais para chegar a um cenário-base. Ou seja, ao valor médio pelo qual um senhorio poderia arrendar o seu imóvel através do PAA, cumprindo o limite de renda por tipologia e concelho estabelecido na lei.

Tendo em conta este cenário-base e as rendas publicitadas no mercado no início de março, os números dizem-nos que, em termos médios, esta é uma opção vantajosa, mas sobretudo para tipologias acima de T1.

No concelho do Porto, é uma boa opção a partir de T2 e, em Lisboa, a partir de T3.

Adicionando o fator que há escassos dois meses ninguém antecipava – uma forte descida das rendas, fruto da crise que se avizinha, causada pela covid-19 –, o programa convence ainda mais. No quadro em baixo, onde perspetivámos, por isso, uma descida de 10% do valor anunciado das rendas (previsão baseada numa conjuntura de aumento do desemprego, queda do turismo e recessão económica), veja como se destacam as situações em que compensa optar pelo arrendamento acessível.

  T1 T2 T3 T4
Distrito do Porto
Santo Tirso n.a. Não Não Sim
Maia Não Talvez Sim Sim
Paredes Não Não Sim Sim
Matosinhos Não Não Sim Sim
Gondomar Sim Talvez Sim Sim
Vila Nova de Gaia Não Sim Sim Sim
Porto Não Sim Sim Sim
Valongo Talvez Sim Sim Sim
Vila do Conde Não Não Não n.a.
Marco de Canaveses n.a. n.a. Não n.a.
Amarante n.a. n.a. Não n.a.
Penafiel Não Não Talvez n.a.
Lousada Não Não Sim n.a.
Trofa n.a. Sim Sim n.a.
Felgueiras n.a. Não Sim n.a.
Póvoa de Varzim Não Não Sim Sim
Baião n.a. n.a. n.a. n.a.
Distrito de Lisboa
Vila Franca de Xira Sim Não Sim Não
Amadora Não Sim Sim Não
Odivelas Não Não Sim Não
Cascais Não Sim Sim Talvez
Sintra Não Sim Sim Sim
Mafra Não Não Não Sim
Lisboa Não Sim Sim Sim
Torres Vedras Não Sim Sim Sim
Alenquer Não Sim Sim Sim
Oeiras Talvez Sim Sim Sim
Azambuja n.a. Sim Sim Sim
Loures Não Não Talvez Sim
Lourinhã Não Não n.a. Sim
Arruda dos Vinhos n.a. Talvez Talvez n.a.
Sobral de Monte Agraço n.a. n.a. n.a. n.a.

*n.a.: não obtivemos informação.

Os “sins” são mais frequentes nos imóveis acima de T1. Os “talvez” referem-se às situações em que o senhorio pode perder 5% de rendimento face ao mercado tradicional. Um valor que consideramos aceitável, tendo em conta a segurança que resulta, quer dos seguros obrigatórios previstos no programa (para senhorios e arrendatários), quer da taxa de esforço máxima imposta aos inquilinos, que não pode ultrapassar 35% dos seus rendimentos médios mensais e contribui, por isso, para diminuir o risco de incumprimento.

T3 em Lisboa pode valer mais 150 euros por mês

Tomemos o exemplo para as tipologias T2 no Porto, com área média de 90 metros quadrados. Cobrando cerca de 800 euros por mês – preço médio de mercado já com previsão de queda de 10% das rendas –, o senhorio receberia, líquidos (ou seja, depois de tirar 23% de IRS, com um contrato de cinco anos), pouco mais de 600 euros mensais. Tendo por referência o nosso cenário-base, se aderisse ao programa, poderia cobrar uma renda “limpa” de 711 euros (valor de referência do imóvel já descontado dos 20% previstos no programa). Contas feitas, com este regime, teria um ganho à volta de 100 euros por mês.

Um T3 em Lisboa com 120 metros quadrados, em média, vale ao senhorio, no mesmo pressuposto de descida das rendas, cerca de 1100 euros líquidos mensais no mercado tradicional (1400 euros brutos, em média). No arrendamento acessível recebe 1241 euros, quase mais 150 euros por mês.

Caso prático: qual a melhor opção para um T2 em Benfica, Lisboa?

Dado que, neste programa, as características da habitação são determinantes, cada casa é um caso. Fomos, por isso, testar o PAA, usando os dados relativos a um imóvel em particular. A plataforma eletrónica do programa disponibiliza simuladores para senhorios (prestadores), para os quais há limites de rendas por tipologia e concelho e, para inquilinos (candidatos), que têm tetos de rendimentos para se poderem candidatar, ambos definidos em Diário da República.

No simulador destinado aos senhorios, introduzimos os dados relativos a um T2 de 55 metros quadrados (2.º andar), localizado na zona de Benfica, em Lisboa, sem elevador, nem estacionamento, não mobilado, com cozinha equipada, em bom estado de conservação e com certificado energético de nível C. O simulador devolveu-nos um valor de referência de 779 euros e uma renda máxima a cobrar de 617 euros.

Através da plataforma Casafari, calculámos o valor médio de renda de mercado praticado nos anúncios de imóveis com a mesma área média: 715 euros. Ajustando este valor em 5% (tal como no nosso cenário-base) e retirando os 23% de IRS, para um contrato de cinco anos, esta casa valeria no mercado de arrendamento tradicional cerca de 520 euros líquidos mensais.

Concluímos que, neste caso, o senhorio teria vantagem em aderir ao PAA. No final do ano, ganharia mais 1100 euros, valor mais do que confortável para acomodar os encargos com o seguro de proteção de rendas, que o programa obriga a contratar.

Note-se que, para este caso, fizemos as contas a partir dos valores que estão a ser praticados atualmente. Ou seja, sem previsão de queda de preços.

Simule quanto pode cobrar e pagar de renda

Qualquer pessoa singular ou coletiva, pública ou privada, pode inscrever os seus alojamentos no programa. O preço máximo da renda pode variar entre € 200 para a tipologia T0 e € 1700 para a tipologia T5. 

As candidaturas para arrendatários estão abertas a qualquer pessoa ou grupo (uma família, grupo de amigos ou colegas, por exemplo) cujo rendimento anual seja igual ou inferior a 35 mil euros brutos no caso de uma só pessoa e 45 mil euros brutos no caso de o agregado ter duas pessoas. Por cada pessoa que integre o agregado somam‑se 5 mil euros brutos. Por exemplo, o limite para um casal com um filho é de 50 mil euros.

Simule o seu caso e confirme quanto pode cobrar e pagar de renda.

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