Caução de renda tem de ser declarada no IRS?

Os senhorios podem pedir um determinado montante, a título de caução, sempre que celebram um contrato de arrendamento com um inquilino. O objetivo desse valor é assegurar a reparação de eventuais danos que os inquilinos provoquem no imóvel.

O valor da caução pode ser fixado livremente entre o senhorio e o arrendatário, mas o montante não pode ultrapassar o valor de duas rendas. Por exemplo, se o valor da renda corresponder a mil euros mensais, o senhorio não pode exigir mais de dois mil euros de caução. No final do contrato, se não existirem danos no imóvel, o valor da caução é restituído ao arrendatário. 

Segundo a Autoridade Tributária (AT), o senhorio deve emitir um recibo de renda eletrónico, ou, se tiver mais de 65 anos, deve entregar a declaração modelo 44 sempre que receba rendas a título de caução. Este entendimento consta do Ofício Circulado da Autoridade Tributária (nº 20256, de 07/06/2023), no qual é referido que "o rendimento disponibilizado a título de caução traduz-se, efetivamente, num acréscimo de valor ao património de quem cede o uso ou o gozo temporário do bem locado, associado e acordado em razão do contrato celebrado e com reflexos na sua capacidade contributiva do ano da disponibilização".

Assim sendo, de acordo com a AT, é de considerar a caução como renda para efeitos de IRS, no ano do seu recebimento. 

A caução é sempre um rendimento?

A propósito desta matéria, o Centro de Arbitragem Administrativa (CAAD) proferiu uma decisão contrária à orientação da AT, num caso muito particular. O processo analisado pelo CAAD referia-se a um contrato de arrendamento rural agrícola, com prazo certo. Na data da celebração do contrato de arrendamento, o arrendatário entregou uma caução no valor de 572 470 euros. De acordo com a decisão do CAAD, neste caso, a caução não é verdadeiramente um rendimento, e, por isso, não se integra no património do seu beneficiário.

Além disso, a Constituição exige que a tributação do rendimento pessoal tenha em conta a necessidade e os rendimentos do agregado familiar. Seguindo essa lógica, não seria permitido considerar a caução como rendimento, uma vez que o objetivo desta é assegurar o cumprimento do contrato de arrendamento e pode ser devolvida no final.

No entanto, após a decisão proferida pelo CAAD, a Autoridade Tributária manteve o entendimento inicial nesta matéria. Para a AT, de acordo com a informação vinculativa publicada a 4 de março de 2024, a caução consiste numa importância recebida no âmbito de um contrato relativo à cedência do uso de um prédio ou de parte dele. Desta forma, para efeitos fiscais, a caução deve ser considerada como renda ao abrigo do CIRS - Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares. Além disso, em resultado da mencionada informação vinculativa, a AT tem a mesma interpretação para efeitos de IRC - Rendimento das Pessoas Coletivas. Ou seja, o mesmo princípio é aplicável caso o senhorio seja uma empresa ou um profissional com contabilidade organizada. 

No caso que motivou esta posição das Finanças, uma empresa agrícola arrendou um prédio rústico e recebeu uma caução de mais de 570 mil euros. Foi acordado entre as partes que o montante seria restituído no final do contrato, se não existisse qualquer incumprimento. Mas, após uma inspeção realizada pela AT, constatou-se que a caução não constava da declaração de IRS da empresa. Foi exigida uma liquidação adicional de mais de 160 mil euros de imposto. 

Se tiver dúvidas sobre o seu caso, para evitar uma eventual situação de contencioso, contacte os serviços da Autoridade Tributária.