Novos prazos do Crédito à Habitação: que cuidados ter

Desde abril deste ano que existem novos prazos recomendados para contratar créditos à habitação. Para idades acima dos 40, as prestações são mais altas e o período de pagamento mais curto. O limite máximo possível do empréstimo - 40 anos - passa a ser disponível apenas para quem tenha até 30 anos. A partir daqui, os prazos diminuem. Quem tem entre 30 e 35 anos pode ter um crédito a 37 anos, no máximo, e, para os consumidores acima de 35 anos, a fasquia desce para os 35 anos. 

Prazos mais curtos significam prestações mais altas. Um consumidor de 35 anos, por exemplo, que, a partir de abril, vai deixar de poder contratar um crédito a 40 anos, passando este limite máximo a 37 anos, vai pagar mais 16,84 euros de prestação mensal por cada 100 mil euros de empréstimo, considerando um financiamento com um spread de 1% e indexado à Euribor a 12 meses (-0,477%). Para este cenário, aos valores atuais da Euribor, este é o custo da redução de três anos na maturidade máxima. 

Para quem esteja no limite da taxa de esforço (indicador que traduz o peso dos empréstimos nos rendimentos do agregado e que não deve ser superior a 35%), prestações mais altas podem condicionar a aprovação do crédito.

Precauções ao contratar novos créditos à habitação

Optar por um crédito com taxa variável significa ter a Euribor como companhia ao longo do empréstimo. No decurso do contrato de crédito, o valor é revisto de forma periódica. É preciso, por isso, acautelar possíveis variações. Para cima, sobretudo. Estas terão reflexo na prestação a pagar.

Nos contratos com taxa mista, há um primeiro período em que a taxa é fixa, passando depois a variável.

Outras precauções importantes a ter:

• Não aceitar de cruz a proposta do banco com o qual se trabalha habitualmente. Há que ir à concorrência e pedir várias simulações. Só pesquisando o mercado e comparando propostas o consumidor saberá qual a que mais se adequa às suas necessidades e situação financeira. É preciso não esquecer que o crédito à habitação tem uma duração longa. Ou seja, pequenas diferenças na prestação mensal podem significar milhares de euros no fim do empréstimo.
• Ao comparar as várias simulações é fundamental não cair na tentação de comparar apenas a prestação ou o spread oferecido pelo banco. A taxa anual de encargos efetiva global (TAEG) é o instrumento mais útil para comparar diferentes propostas de crédito. É o único indicador que reflete todos os custos do crédito, incluindo juros, comissões e seguros, quando obrigatórios.
• Analisar se as vendas cruzadas (seguros, cartões de crédito, aplicações financeiras) propostas pelo banco compensam ou se o custo desses produtos associados aumenta o encargo mensal. Isto face à proposta de crédito sem vendas cruzadas. Os consumidores devem sempre pedir uma simulação sem as vendas associadas incluídas, para que possam fazer as contas.
• Fazer contas à taxa de esforço, ou seja, ao peso de todas as prestações de créditos no rendimento mensal liquido do agregado familiar. Esse peso não deve superior a 35% dos rendimentos.
• Ponderar muito bem – e evitar até – a contratação de um crédito cujo prazo termine muito depois da idade da reforma, mesmo que a prestação, mais suave, seduza, visto que, nessa altura, haverá certamente uma diminuição dos rendimentos.
• Num crédito com taxa variável, é crucial analisar não só a capacidade financeira atual como a futura, e confirmar se a capacidade de pagar a prestação se mantém, caso a Euribor suba um ou dois por cento.

E quem já tem crédito e quer pagá-lo antes de estar reformado, o que fazer?

Quem já tenha um crédito à habitação a decorrer e não queira chegar à idade da reforma com o empréstimo ainda às costas, pode, desde logo, tentar renegociar o contrato com o banco onde detém o crédito, diminuindo o prazo inicialmente fixado.

Diminuindo o prazo, diminui também a carga de juros a suportar.Para atenuar o inevitável aumento da prestação, o consumidor pode pedir também uma revisão do spread (margem de lucro do banco).Outra hipótese é amortizar antecipadamente o crédito. Fazê-lo na totalidade pode ser mais difícil, mas há a possibilidade de o fazer parcialmente. Desta forma, diminui o capital em dívida ao banco, o que fará baixar a prestação.

Se a concorrência oferecer condições mais vantajosas, diminuindo o prazo do contrato, a solução é transferir o crédito. Mas esta é uma operação que implica alguns custos. É preciso fazer contas para perceber se há poupança mensal e também quanto se pode poupar até ao final do empréstimo, com a mudança de banco.

Use o nosso simulador de transferência de crédito à habitação, que compara as condições atuais do seu empréstimo com as melhores ofertas do mercado e revela quanto pode poupar até ao fim do contrato.

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