10 dicas para reduzir a prestação do crédito à habitação

Comece por contactar o seu banco, faça valer a sua posição de cliente e negoceie. Poderá até conseguir condições mais vantajosas do que através do melhor banco nos resultados do simulador da DECO PROteste. Pode poupar cerca de 34 euros mensais num empréstimo de 200 mil euros a 30 anos, com financiamento de 80% do valor do imóvel. Terá de ter domiciliação de ordenado, débito direto de serviços essenciais, cartão de débito e de crédito e seguro de vida e multirriscos-habitação.

Simular crédito à habitação

Mas peça simulações em vários bancos. Simule também diversos montantes para vários prazos. Todos os bancos estão obrigados a emitir, em cada simulação, uma ficha de informação normalizada europeia (FINE). Trata-se de um documento que resume todos os custos do seu crédito: comissões, prestações e eventuais produtos contratados, como seguros. Utilize a taxa anual de encargos efetiva global (TAEG) como principal indicador comparativo.

No caso de um crédito de taxa variável, confirme, na simulação, os cálculos para o valor mais alto do indexante nos últimos 20 anos. Pondere até que ponto conseguiria suportar o pior cenário com o seu orçamento atual. 

Se concluir que o esforço é considerável para suportar a prestação, faça nova simulação para um prazo mais alargado. Quanto mais longo for o prazo, mais caro fica o empréstimo (pagará mais juros), mas baixa a prestação.

Taxa de esforço

Este indicador traduz o peso dos empréstimos nos rendimentos do agregado. A maioria dos bancos não concede empréstimos a clientes com uma taxa de esforço superior a 30 ou 40 por cento. Veja o exemplo de uma família com o rendimento mensal líquido de 2 mil euros. Com uma prestação mensal do crédito à habitação de 650 euros, a sua taxa de esforço será de 32,5% (650 ÷ 200) * 100. No entanto, uma prestação de 800 euros já se traduzirá numa taxa de esforço de 40 por cento. 

Se o crédito tiver uma taxa variável ou mista (parte variável e parte fixa), as novas medidas do Banco de Portugal estipulam que os bancos deverão contabilizar o impacto do aumento da taxa de juro para o cálculo da taxa de esforço. É pois, muito provável, que o valor que o banco lhe indicar para a sua taxa de esforço seja diferente dos seus cálculos. O importante é ter uma noção, nem que seja aproximada, de quanto será o seu esforço financeiro ao contrair o empréstimo.

Antes de contratar o crédito, analise a situação financeira da família, as evoluções previstas (por exemplo, se a família vai aumentar) e a estabilidade dos rendimentos (por exemplo, o tipo de vínculo à entidade patronal). Se tem orçamentos muito instáveis, não é aconselhável que contrate um crédito à habitação, uma vez que dificilmente encontrará alternativas para cumprir as suas obrigações para com o banco.  

Certifique-se de que o valor da prestação a pagar ao banco, seja só para casa, seja em conjunto com outros créditos já contratados, não representa mais do que 35% do orçamento líquido mensal do agregado familiar.

O melhor spread

O spread equivale à margem de lucro do banco nos contratos de crédito à habitação. Trata-se de um fator comparativo importante na escolha do banco. Os bancos fazem variar o spread em função do montante do empréstimo, da percentagem de financiamento e, nalguns casos, do prazo. Mas o envolvimento do cliente, como o património financeiro, domiciliação do ordenado e produtos contratados, entre outros, também pode persuadir o banco a baixar a margem de lucro.

Os spreads médios praticados atualmente variam entre os 1% e os 2 por cento. Há até alguns que oferecem um pouco menos, sobretudo quando o valor do empréstimo é consideravelmente inferior ao valor do imóvel. Quando o valor de financiamento é mais elevado, já é possível contratar crédito habitação com spread inferior a 1 por cento. A DECO PROteste desaconselha propostas que prevejam taxas iguais ou superiores a 3 por cento.

Taxa fixa ou variável

Na taxa fixa paga mais pelo “descanso” de saber quanto vai pagar todos os meses. As taxas variáveis voltaram aos valores positivos depois de anos em níveis historicamente baixos.

A taxa variável é mais usual nos contratos de crédito à habitação. Regra geral, é indexada à Euribor a 3, 6 ou 12 meses e revista trimestral, semestral ou anualmente, respetivamente.

Se lida mal com as variações da sua prestação, a taxa fixa poderá ser uma opção, mas, pelo menos na fase inicial, estará a pagar mais do que na alternativa variável. As taxas variáveis (indexadas à Euribor), depois de vários anos em níveis historicamente baixos, voltaram a valores positivos e, segundo apontam as previsões, poderão situar-se nos 2%, até ao final do próximo ano. A alteração da conjuntura internacional, com os elevados níveis de inflação e com o conflito militar no leste da Europa, conduziram a esta alteração de tendência.

No entanto, se é totalmente avesso à instabilidade de uma taxa variável e prefere pagar todos os meses exatamente o mesmo valor, saiba que já há vários bancos a disponibilizarem contratos com taxas fixas para diversos prazos e até já é possível contratar por todo o prazo do contrato. Durante esse período, qualquer flutuação da Euribor não se refletirá na prestação, o que poderá ser útil se a taxa disparar repentinamente. Mas, enquanto tal não acontece, está a pagar uma taxa bastante superior à cobrada nos contratos indexados à Euribor. A DECO PROteste simulou uma prestação mensal para dois empréstimos de 200 mil euros a 30 anos. Com taxa fixa, suporta, em cada mês, mais de 112 euros a 160 euros do que pagaria com taxa variável. Ao fim de um ano, terá dado cerca de 1920 euros a mais.

É claro que as contas também podem inverter-se se a Euribor entretanto subir em flecha. E em 20 anos tudo pode acontecer. É possível que, nesse cenário, a prestação com taxa variável acabe por tornar-se mais cara e, aí sim, poderá conseguir uma poupança considerável se tiver um crédito de taxa fixa. Não dispondo de uma bola de cristal que permita adivinhar a evolução da Euribor, opte por taxa fixa se tiver muitas dificuldades em gerir a instabilidade de uma revisão cíclica e pelo maior prazo possível. Para já, a taxa variável ainda é a opção mais em conta, mas sujeita às variações do mercado. Contudo, nos últimos meses, têm surgido propostas interessantes de taxa mista, ou seja, um contrato com um período inicial de taxa fixa que posteriormente passa a variável. Considerando o atual cenário de instabilidades das taxas de juro, esta poderá ser uma opção a considerar se a fixação da taxa não ultrapassar os dois anos e o valor proposto for inferior às atuais médias da Euribor.

Euribor a 3, 6 ou 12 meses

Os bancos somam o spread a um indexante de referência para calcular a prestação a cobrar aos clientes de crédito a habitação. Indexar o empréstimo à Euribor a 3 meses é uma prática que caiu em desuso nos últimos anos devido à inexistente oferta por parte dos bancos. Não se admire, portanto, se as propostas que lhe apresentarem previrem a indexação à Euribor a 6 meses ou a 12 meses. Isto quer dizer que a taxa sobre a qual incide o cálculo da sua prestação é revista a cada 6 ou 12 meses, consoante o prazo escolhido.

Geralmente, as taxas de prazo mais curtas são as mais atrativas. Desde 2015 que a Euribor atingiu valores negativos, sendo que a primavera de 2022 marcou o regresso a valores positivos nas maturidades a 6 e 12 meses, devendo o mesmo acontecer brevemente na taxa a 3 meses. Tal permitiu manter as prestações em valores muito baixos, nos últimos anos, estando já a ocorrer uma subida, devido à correção das taxas de juro no mercado.

Valor de entrada da casa

Os bancos, geralmente, não financiam todo o valor da casa. Não é fácil encontrar na banca quem financie mais de 80% do valor do imóvel. Desde que o contexto de crise se agudizou que praticamente toda a banca deixou de financiar mais de 80% do valor do imóvel.

Com a entrada em vigor das medidas do Banco de Portugal em 2018, os bancos têm de cumprir máximos de financiamento. Ou seja, se pretender contratar um crédito para habitação própria e permanente, apenas conseguirá um financiamento máximo de 90% do menor valor (aquisição ou avaliação), mas, se quiser contratar um crédito hipotecário para outros fins, apenas conseguirá financiamento de até 80 por cento. No entanto, se pretender comprar um imóvel detido pelo banco, já poderá solicitar financiamento de 100 por cento.

Estas são as recomendações máximas do Banco de Portugal, contudo, pode acontecer que a instituição bancária, de acordo com a sua política comercial, defina valores de financiamento inferiores aos recomendados. Qualquer que seja o cenário, com exceção do empréstimo a 100%, terá sempre de dispor de, pelo menos, um quinto do preço da casa. O banco empresta o restante. No entanto, se ainda puder pedir menos dinheiro, tipicamente consegue um spread mais baixo. 

Mas este não é o único valor de que precisa de dispor no momento de comprar casa. Conte com um pé-de-meia suficientemente robusto para suportar as despesas com a escritura e o registo da habitação (são mais baratas no balcão Casa Pronta), com o imposto de selo e com o imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT). Por exemplo, para um empréstimo de 100 mil euros a 20 anos para uma casa comprada por 125 mil euros, seria necessário desembolsar 1600 euros a título de imposto de selo, 751 euros no balcão Casa Pronta e ainda 651,86 euros para liquidar o IMT.

Vendas cruzadas

Os bancos reduzem a taxa de juro até um mínimo predefinido quando o cliente subscreve ou detém outros produtos, como cartão de crédito ou seguros, ou serviços (domiciliação do ordenado, por exemplo). Estes produtos ou serviços só interessam se a redução nos juros for superior ao custo de adesão, quando aplicável. Antes de contratar um cartão de crédito (com anuidade) para reduzir a taxa, verifique se a venda cruzada compensa, ou seja, a redução dos juros deve superar o custo anual do cartão.

Se nada o impede de subscrever alguns produtos ou serviços bancários, como seguros, pagar as contas dos serviços essenciais por débito direto ou domiciliar o ordenado, compare as taxas anuais efetivas globais (TAEG), em vez das taxas nominais. Estas já refletem o spread, a indexação à Euribor, os custos do processo e os custos inerentes à subscrição de outros produtos da instituição. Quanto mais baixa a TAEG, mais barato o empréstimo.

Perante as ofertas de subscrição de produtos e serviços do banco, ou da seguradora que lhe está associada, rejeite os que representam um acréscimo injustificado de despesas no seu orçamento familiar. Aplicações financeiras com risco ou seguros de proteção ao crédito não são boa opção.

Taxas TAN e TAEG

A TAEG (taxa anual de encargos efetiva global) reflete todos os encargos do empréstimo, incluindo os prémios dos seguros exigidos pelo banco. Substitui a TAE e a TAER desde o início de 2018. É a taxa mais fiável para comparar as várias propostas de crédito: a que apresentar a TAEG mais baixa corresponde ao empréstimo mais barato.

Não caia no erro de olhar apenas o valor da prestação simulada. A melhor forma de comparar empréstimos é mesmo através das taxas efetivas.

Seguros exigidos

O seguro de vida, que inclui as coberturas de morte e invalidez, com um capital idêntico ao valor do empréstimo, para garantir a liquidação da dívida, caso o titular fique incapacitado para trabalhar ou venha a falecer.

O seguro multirriscos-habitação, para cobrir os danos no imóvel em caso de incêndio ou de sismo, por exemplo. Este seguro tem de ser contratado pelo valor de reconstrução do imóvel, mas há bancos a exigir um valor superior.

Em princípio, pode escolher livremente a seguradora com as melhores condições. A maioria dos bancos oferece redução no spread em troca da contratação do seguro em companhias associadas.

Principais encargos

Prepare-se para um conjunto de encargos iniciais, que variam com o banco. É o caso de comissões de análise ou de estudo e de abertura de processo (a terminologia também varia). Muitas vezes, estas comissões incluem as despesas de avaliação. O banco exige sempre um relatório com a avaliação do imóvel, realizado por um técnico.

A maioria dos bancos disponibiliza, opcionalmente, o acompanhamento do processo, incluindo parte ou a totalidade dos procedimentos burocráticos na conservatória do registo predial, serviço de finanças, câmara municipal (quando se justifiquem) e cartório notarial.

Contudo, conte ainda, no momento da compra da habitação, com o imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT), o imposto do selo quer sobre a compra quer sobre o financiamento e, anualmente, com o pagamento do imposto municipal sobre os imóveis (IMI).

Amortizar o crédito

Quando possível, amortize antecipadamente com recurso, por exemplo, ao saldo da conta poupança-habitação ou reduza o prazo do empréstimo. Tal significa sempre uma redução na fatura total com juros. Se verificar que no mercado já se praticam melhores condições do que as contratadas com o seu banco, avance para uma renegociação das mesmas, nomeadamente, do spread.

Atenção à penalização do banco por amortizar total ou parcialmente: corresponde a uma percentagem sobre o capital amortizado (0,5%, se a taxa do crédito for variável, ou 2%, para a fixa). Contudo, por força legal, até ao final de 2024, os contratos com taxa variável encontram-se isentos desta comissão.