Dossiês

Como resolver problemas de condomínio e de vizinhança

24 julho 2020
chave de casa pendurada na fechadura

Uma ou duas vezes por ano, o administrador tem a obrigação de organizar uma assembleia de condomínio, para a qual todos os condóminos têm de ser convocados.

Marcar a assembleia

Todos os condóminos têm de ser convocados para as assembleias, quer residam no prédio ou noutro local, mesmo no estrangeiro. Os não-residentes devem comunicar ao administrador, por escrito, o seu domicílio (ou o do seu representante), já que a ausência de convocatória a todos os condóminos, ou uma irregularidade na mesma, pode comprometer as deliberações tomadas em assembleia.

A convocatória deve ser feita por carta registada com aviso de receção, enviada 10 dias (seguidos) antes da data da reunião. Se esta formalidade for cumprida, considera-se que a convocatória foi realizada. Casos em que o destinatário se ausenta sem disso dar conhecimento, muda de residência sem informar por escrito a administração da nova morada, se recusa a receber a carta ou não a levanta nos correios não podem servir de desculpa a um condómino faltoso para, mais tarde, impugnar as decisões da assembleia.

A convocatória também pode ser entregue pessoalmente, desde que o administrador fique com um recibo de receção assinado pelo condómino. Em alternativa, é possível também enviar a convocatória por e-mail, solicitando a confirmação da receção também por esta via. No entanto, esta opção só é válida se e para os condóminos que concordem com tal método e desde que fique registado em ata. Apesar de poder ser mais prático, não basta afixar a convocatória em locais de passagem ou colocá-la nas caixas de correio, pois não há garantia de que os moradores tomem conhecimento da reunião. Este método é útil apenas como “lembrete”.

Quantos condóminos para decidir?

Nem sempre é fácil conseguir a presença de todos os condóminos nas reuniões. Para não comprometer as decisões que exigem unanimidade, a lei encontrou uma forma de contornar essa dificuldade. As decisões que exijam unanimidade, como alterar o título constitutivo, destino a dar a bens ou partes comuns e obras de reconstrução (em caso de destruição do edifício superior a três quartos do seu valor), podem ser aprovadas desde que compareçam, pelo menos, os representantes de dois terços da permilagem total do prédio.  

Mas quem faltou ainda vai a tempo de agir. Estas decisões têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes no prazo de 30 dias a contar da aprovação da ata. Nesse caso os condóminos faltosos têm 90 dias para comunicar por escrito (de preferência, através de carta registada, com aviso de receção) se aceitam ou não as deliberações aprovadas. Rejeitando-as, ficam sem efeito, dado que exigiam unanimidade. Quem não responder no prazo, presume-se que concorda.

Mesmo que falte algum condómino, as decisões que não exigem unanimidade podem ser aprovadas. Basta que seja respeitado o quórum (ver quadro). Sem este, em segunda convocatória, a assembleia pode deliberar por maioria dos votos presentes, desde que representem, pelo menos, um quarto do valor do imóvel.

Votação exigida Assunto
Unanimidade
  • Alterar o título constitutivo. Exceto se as alterações resultarem da junção ou divisão de frações autónomas autorizadas pela lei e a assembleia de condóminos.
  • Destino dos bens ou partes comuns.
  • Obras de reconstrução, em caso de destruição do edifício superior a três quartos do valor deste.
Dois terços do valor do imóvel
  • Obras de inovação.
  • Obras que modifiquem a linha arquitetónica ou a estética.
  • Mudar a forma de pagamento de serviços de interesse comum. Não pode haver votos contra, mas são admitidas abstenções.
  • Alterar o fim a que se destina uma fração. Desde que o título constitutivo não indique o mesmo. 
Sem votos contra
  • Proibir atividades ou comportamentos não interditos pelo título constitutivo.
  • Dividir frações autónomas em novas frações.
 

Passar uma procuração

Quando um condómino sabe que não pode participar numa assembleia, e sobretudo se estiverem em causa decisões importantes, o ideal é nomear um procurador que o represente. Deve redigir uma procuração e especificar o sentido do voto para cada assunto. A divulgação da ordem de trabalhos antes da reunião permite conhecer as matérias a discutir.

A procuração, forma legalmente reconhecida de o condómino se fazer representar nas assembleias em que não possa estar presente, é muito útil, tanto para o interessado, como para os outros condóminos, pois permite viabilizar tomadas de decisão que, de outra forma, se poderiam arrastar durante bastante tempo.

Há dois modelos de procuração: um duradouro, para situações em que o condómino, por ausência permanente ou outro tipo de impedimento, concede a alguém a capacidade de o representar em todas as reuniões; e outro adequado para uma só reunião da assembleia.

Assinatura da ata

A lei não é clara sobre quando a ata deve ser redigida, aprovada e assinada. O nosso conselho é que isso seja feito no fim da reunião de condóminos, para evitar posteriores dificuldades (por exemplo, não conseguir contactar todos os condóminos para assinarem a ata).

Quanto mais exato for o relato da reunião e das decisões aprovadas, menos espaço haverá para contestações e recusa de assinaturas. Se isso acontecer, a validade do que foi decidido não fica em causa se as maiorias forem cumpridas (veja a tabela acima). A falta de uma ou duas assinaturas não condiciona as decisões tomadas. A única situação em que uma ata é considerada inválida é quando não contempla qualquer assinatura dos presentes em reunião.

Quem não concordar com a ata redigida, devido a imprecisões, pode e deve contestá-la por carta registada endereçada ao administrador do condomínio. 

Todos os que participam na assembleia devem assinar a ata. Se alguém se recusar a assinar, o administrador deve notificá-lo como se estivesse ausente (carta registada com aviso de receção, no prazo de 30 dias após a assembleia), para que fique devidamente informado das decisões tomadas.

Decisão contrária à lei

Se for tomada uma decisão contrária ao regulamento ou à lei, tanto os ausentes, como os presentes que votaram contra, podem alterá-la. Devem pedir ao administrador que convoque uma assembleia extraordinária, no prazo de 10 dias. Os presentes contam o prazo a partir da decisão e os ausentes da data em que a deliberação é comunicada.

Na nova reunião, é possível anular a decisão. Em alternativa ou em simultâneo, os condóminos interessados podem expor o caso a um centro de arbitragem, tendo 30 dias para o efeito. Mas, como estes centros são caros, devem ser ponderados para questões que envolvam montantes elevados (por exemplo, obras).

Se nada resultar, os condóminos que não tenham aprovado a decisão podem propor uma ação em tribunal ou num julgado de paz, nos 20 dias posteriores à assembleia extraordinária. Caso esta não tenha ocorrido, o prazo passa a ser de 60 dias a contar da decisão.

A administração do prédio não marca reunião: o que fazer?

Uma das funções do administrador é convocar as assembleias de condóminos, em particular, aquelas em que presta contas do seu mandato. Se este não o fizer, pode ser um grupo de condóminos a convocar a reunião, desde que as suas frações representem 25% do valor do imóvel, no mínimo. Para terem acesso aos documentos da administração anterior, convém incluir na convocatória um ponto para apresentação de atas e dos relatórios e contas dos anos em falta. A assembleia de condóminos pode ainda eleger novo administrador e exonerar o anterior.

Se a reunião não tiver quórum ou o administrador não entregar os documentos em falta, a solução é recorrer aos julgados de paz ou tribunais. Qualquer condómino pode pedir para o administrador ser afastado, se provar que este cometeu irregularidades ou foi negligente. A nova administração deve iniciar novo dossiê para o condomínio até que a anterior devolva os documentos em falta.