Dossiês

Como resolver problemas de condomínio e de vizinhança

14 abril 2019
Questões de condomínio

14 abril 2019
Estão em causa o uso e a manutenção de espaços comuns, pelos quais todos os proprietários são responsáveis. Destacamos as regras que garantem o bem-estar de todos.

Marcar a assembleia

Todos os condóminos têm de ser convocados para as assembleias, quer residam no prédio ou noutro local, mesmo no estrangeiro. Os não residentes devem comunicar ao administrador, por escrito, o seu domicílio (ou o do seu representante), já que a ausência de convocatória a todos os condóminos, ou uma irregularidade na mesma, pode comprometer as deliberações tomadas em assembleia.

A convocatória deve ser feita por carta registada com aviso de receção, enviada 10 dias (de calendário) antes da data da reunião. Se esta formalidade for cumprida, considera-se que a convocatória foi realizada. Casos em que o destinatário se ausenta sem disso dar conhecimento, muda de residência sem informar por escrito a administração da nova morada, se recusa a receber a carta ou não a levanta nos correios não podem servir de desculpa a um condómino faltoso para, mais tarde, impugnar as decisões da assembleia.

A convocatória também pode ser entregue pessoalmente, desde que o administrador fique com um recibo de receção assinado pelo condómino. Apesar de poder ser mais prático, não basta afixar a convocatória em locais de passagem ou colocá-la nas caixas de correio, pois não há garantia de que os moradores tomem conhecimento da reunião. Este método é útil apenas como “lembrete”.

Quantos condóminos para decidir?

Mesmo que as decisões exijam unanimidade, como alterar o título constitutivo, destino a dar a bens ou partes comuns e obras de reconstrução (em caso de destruição do edifício superior a três quartos do seu valor), é possível aprová-las se comparecerem, pelo menos, os representantes de dois terços do prédio. Ou seja, oito condóminos, se o prédio tiver 12 frações.

Mas quem faltou ainda vai a tempo de agir. Estas decisões têm de ser comunicadas a todos os condóminos no prazo de 30 dias a contar da aprovação e registo no livro de atas. Quem não estiver presente, tem 90 dias para comunicar por escrito (de preferência, através de carta registada, com aviso de receção) se as aceita ou não. Rejeitando-as, ficam sem efeito, dado que exigiam unanimidade. Quem não responder no prazo, presume-se que concorda.

Mesmo que falte algum condómino, as decisões que não exigem unanimidade podem ser aprovadas. Basta que seja respeitado o quórum (ver quadro). Sem este, em segunda convocatória, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos presentes, desde que representem, pelo menos, um quarto do valor do imóvel.

Votação exigida Assunto
Unanimidade
  • Alterar o título constitutivo. (1)
  • Destino dos bens ou partes comuns.
  • Obras de reconstrução, em caso de destruição do edifício superior a três quartos do valor deste.
Dois terços do valor do imóvel
  • Obras de inovação.
  • Obras que modifiquem a linha arquitetónica ou a estética.
  • Mudar a forma de pagar os serviços de interesse comum. (2)
  • Alterar o fim a que se destina uma fração. (3)
Sem votos contra
  • Proibir atividades ou comportamentos não interditos pelo título constitutivo.
  • Dividir frações autónomas em novas frações.

(1) Exceto se as alterações resultarem da junção ou divisão de frações autónomas autorizadas pela lei e a assembleia de condóminos.
(2) Não poderá haver votos contra, mas são admitidas abstenções.
(3) Desde que o título constitutivo não indique o mesmo.

Assinatura da ata

A lei não é clara sobre quando a ata deve ser redigida, aprovada e assinada. O nosso conselho é que isso seja feito no fim da reunião de condóminos, para evitar posteriores dificuldades (por exemplo, não conseguir contactar todos os condóminos para assinarem a ata).

Quanto mais exato for o relato da reunião e das decisões aprovadas, menos espaço haverá para contestar e recusar assinaturas. Se isso acontecer, a validade do que foi decidido não fica em causa se as maiorias forem cumpridas (veja a tabela acima). 

A falta de uma ou duas assinaturas não condiciona as decisões tomadas. A única situação em que uma ata é considerada inválida é quando não contempla qualquer assinatura dos presentes em reunião.

Quem não concordar com a ata redigida, devido a imprecisões, pode e deve contestá-la por carta registada endereçada ao administrador do condomínio. 

Todos os que participam na assembleia devem assinar a ata, incluindo os condóminos que estiveram na reunião. Se alguém se recusar a assinar, o administrador deve notificá-lo como se estivesse ausente (carta registada com aviso de receção, no prazo de 30 dias após a assembleia), para que fique devidamente informado sobre as decisões tomadas.

Fazer respeitar as regras

Se for tomada uma decisão contrária ao regulamento ou à lei, tanto os ausentes, como os presentes que votaram contra, podem alterá-la. No prazo de 10 dias, devem pedir ao administrador que convoque uma assembleia extraordinária. Os presentes contam o prazo a partir da decisão e os ausentes da data em que a deliberação é comunicada.

Na nova reunião, é possível anular a decisão. Em alternativa ou em simultâneo, os interessados podem expor o caso a um centro de arbitragem, tendo 30 dias para o efeito. Mas, como estes centros são caros (os custos podem chegar aos 1500 euros), devem ser ponderados para questões que envolvam montantes elevados (por exemplo, obras).

Se nada resultar, os condóminos que não tenham aprovado a decisão podem propor uma ação em tribunal ou num julgado de paz, nos 20 dias posteriores à assembleia extraordinária. Caso esta não tenha ocorrido, o prazo passa a ser de 60 dias a contar da decisão.

Passar uma procuração

Quando um condómino sabe que não pode participar numa assembleia, e sobretudo se estiverem em causa decisões importantes, o ideal é nomear um procurador que o represente. Deverá redigir uma procuração e especificar o sentido do voto para cada assunto. A divulgação da ordem de trabalhos antes da reunião permite conhecer as matérias a discutir.

Uma procuração é a forma legalmente reconhecida de o condómino se fazer representar nas assembleias em que não possa estar presente. É muito útil, tanto para o interessado, como para os outros condóminos, pois permite viabilizar tomadas de decisão que, de outra forma, se poderiam arrastar durante bastante tempo.

Há dois modelos de procuração possíveis: um duradouro, para situações em que o condómino, por ausência permanente ou outro tipo de impedimento, concede a alguém a capacidade de o representar em todas as reuniões; e outro adequado para uma só reunião da assembleia.

A administração do prédio não marca reunião: o que fazer?

Uma das funções do administrador é convocar as assembleias de condóminos, em particular, aquelas em que presta contas do seu mandato. Se este não o fizer, pode ser um grupo de condóminos a convocar a reunião, desde que as suas frações representem 25% do valor do imóvel, no mínimo. Para terem acesso aos documentos da administração anterior, convém incluir na convocatória um ponto para apresentar atas e os relatórios e contas dos anos em falta. Pode ser boa ideia eleger novo administrador e exonerar o anterior.

Se a reunião não tiver quórum ou o administrador não entregar os papéis em falta, a solução é recorrer aos julgados de paz ou tribunais. Qualquer condómino pode pedir para o administrador ser afastado, se provar que este cometeu irregularidades ou foi negligente. A nova administração deve iniciar novo dossiê para o condomínio até que a anterior devolva os documentos em falta.

Eleição do administrador

administrador é a figura executiva do condomínio. Compete-lhe agir quando as partes comuns estão em risco. É uma figura indispensável.

Mas como nem sempre é fácil encontrar quem aceite esta função de bom grado, é boa ideia eleger mais de um administrador. Repartem-se as tarefas e a função torna-se mais leve. Aliás, nos edifícios com muitas frações, convém mesmo haver mais de um.

Há 5 formas de eleger um novo administrador:

  • Eleição. Forma mais comum, que a lei prevê por defeito. Salvo disposição em contrário no regulamento ou por deliberação da assembleia de condóminos, o mandato do administrador é de um ano, renovável.
  • Nomeação sucessiva. Como nem sempre há candidatos, é frequente "distribuir o mal pelas aldeias": o primeiro mandato pode ser exercido pelo proprietário da fração A, o segundo pelo da B e assim sucessivamente.
  • Pagar pela administração. Criar incentivos para quem desempenha o cargo pode ser motivador. A assembleia pode atribuir um salário ao administrador ou recorrer a uma empresa.
  • Nomeação pelo tribunal. Qualquer condómino pode pedir ao tribunal para nomear o administrador. Enquanto decorre o processo, as funções são desempenhadas a título provisório pelo proprietário com maior permilagem (ou por ordem alfabética da fração, em caso de empate).
  • Para evitar um condomínio sem gestão quando um mandato chega ao fim, o antigo administrador mantém-se em funções até ser eleito o sucessor.