Dossiês

Como resolver problemas de condomínio e de vizinhança

03 fevereiro 2022
chave de casa pendurada na fechadura

A lei diz que o administrador deve ser eleito, por maioria simples, em assembleia de condóminos e o cargo tanto pode ser exercido por um condómino como por um terceiro.

Escolher a administração

administrador é a figura executiva do condomínio. Compete-lhe não só fazer cumprir as decisões da assembleia como também agir quando as partes comuns estiverem em risco. É uma figura indispensável.

Mas como nem sempre é fácil encontrar quem aceite esta função de bom grado. Alguns condomínios preferem repartir algumas tarefas e assim a função torna-se mais leve. Aliás, tal é aconselhável nos edifícios com muitas frações. Outra das soluções também pode ser entregar a gestão do condomínio a uma empresa externa especializada na área. 

Funções do administrador de condomínio

O administrador de condomínio tem diversas funções, entre as quais:

  • verificar a existência do fundo comum de reserva;
  • executar as deliberações da assembleia (que não tenham sido impugnadas) no prazo máximo de 15 dias úteis, ou no prazo fixado para o efeito (salvo nos casos de impossibilidade devidamente fundamentada);
  • informar, pelo menos a cada seis meses (por escrito ou correio eletrónico), os condóminos sobre o desenvolvimento de qualquer processo judicial, processo arbitral, procedimento de injunção, procedimento contraordenacional ou procedimento administrativo (exceto no caso de processos sujeitos a segredo de justiça, por exemplo);
  • emitir no prazo máximo de dez dias a declaração de dívida do condómino, sempre que tal seja solicitado pelo mesmo;
  • intervir em todas as situações de urgência, convocando de imediato assembleia extraordinária de condóminos;
  • quando esteja em causa uma deliberação da assembleia de condóminos relativamente a obras de conservação extraordinária ou em caso de obras de inovação, o administrador está obrigado a apresentar pelo menos três orçamentos diferentes para a respetiva execução, exceto se o regulamento de condomínio ou a assembleia de condóminos diga o contrário.

Eleição do administrador interno

A lei diz que o administrador deve ser eleito, por maioria simples, em assembleia de condóminos e o cargo tanto pode ser exercido por um condómino como por um terceiro (uma empresa de administração de condomínio, por exemplo).

Há diferentes formas de eleger uma administração.

  • Eleição. Forma mais comum, que a lei prevê por defeito. Salvo disposição em contrário no regulamento ou por deliberação da assembleia de condóminos, o mandato do administrador é de um ano, renovável.
  • Nomeação sucessiva. Como nem sempre há candidatos, é frequente "distribuir o mal pelas aldeias": o primeiro mandato pode ser exercido pelo proprietário da fração A, o segundo pelo da B e assim sucessivamente.
  • Pagar pela administração. Criar incentivos para quem desempenha o cargo pode ser motivador. A assembleia pode atribuir um salário ao administrador ou recorrer a uma empresa.
  • Nomeação pelo tribunal. Qualquer condómino pode pedir ao tribunal para nomear o administrador. Enquanto decorre o processo, as funções são desempenhadas a título provisório pelo proprietário com maior permilagem (ou por ordem alfabética da fração, em caso de empate).
  • Para evitar um condomínio sem gestão quando um mandato chega ao fim, o antigo administrador mantém-se em funções até ser eleito o sucessor.

Como optar pela melhor empresa

A atividade das empresas de administração de condomínio não é regulada. Peça contactos a condomínios da vizinhança. A reputação é um indicador da qualidade do serviço. Certifique-se de que a empresa está legalizada. Introduza o nome no sítio do Instituto dos Registos e do Notariado. Em caso de dúvidas, peça informação online

Pode, ainda, consultar a rede Condomínio DECO+. Validada pela DECO PROTESTE, esta rede conta com um conjunto de empresas que foram submetidas à auditoria da Bureau Veritas. Se a prestação de uma empresa da rede Condomínio DECO+ não estiver a ser cumprida de acordo com o contratualizado, o seu condomínio poderá recorrer ao serviço de resolução de conflitos.

Conheça o serviço CONDOMÍNIO DECO+

Defina os serviços a contratar, tendo em conta as necessidades do condomínio: orçamento disponível, dimensão do prédio, quantidade e natureza das partes comuns, relação entre vizinhos, etc. Não se deixe seduzir por serviços suplementares, como seleção de seguros, apoio jurídico e engenheiros. Mesmo que pretenda contratá-los, compare preços. Peça orçamentos a um mínimo de três empresas.

Limite os poderes da empresa no contrato e em assembleia. Reserve o direito de veto do condomínio em decisões importantes, como seguros e obras. Os cheques e a autorização de débitos em conta devem ter a assinatura de um condómino designado pela assembleia, pelo menos. Nomear um administrador residente para acompanhar a empresa também pode evitar surpresas desagradáveis.

Prefira um contrato anual, sem penalização e com pré-aviso máximo de 30 dias para terminar. Se a empresa não cumprir as suas obrigações, pode pôr fim ao contrato. Nestes casos, comunique essa intenção à empresa através de carta registada com aviso de receção, e indique claramente qual o incumprimento e peça a devolução de documentos ou valores que ainda se encontrem em seu poder. Neste caso, adota-se a solução prevista na lei para qualquer administrador: a destituição.

Denunciar más práticas

Em caso de litígio, conte com o nosso Serviço de Informação (218 410 858). Se for vítima de fraude ou burla, por exemplo no que diz respeito a valores do condomínio, denuncie o caso às autoridades policiais ou ao Ministério Público. Apresente queixa no Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC) se lhe recusarem o livro de reclamações, não entregarem faturas, etc. Se as atitudes indiciam más práticas e lesam os condóminos, como conflitos de interesses nas atividades desenvolvidas pela empresa, recorra aos julgados de paz ou tribunais.

Condomínio DECO+