Crédito habitação: 9 dicas para obter o melhor financiamento
Spread, Euribor, TAN, TAEG, taxa fixa ou variável... Descodificamos em nove questões a linguagem do crédito à habitação.
Comprar casa é um sonho de muitos portugueses. Mas a maioria necessita de recorrer ao crédito para o concretizar. Quando decidimos avançar, surgem dúvidas. Reunimos nove dicas sobre crédito à habitação que ajudam a analisar as propostas dos bancos e explicam que cuidados deve ter.
Consulte alternativas de financiamento em vários bancos, para ampliar as possibilidades de escolha. No simulador da DECO PROteste, basta indicar o valor do imóvel, quanto quer pedir ao banco e o prazo de empréstimo, para conhecer propostas do mercado.
Há taxas e propostas de venda cruzada (contratação de outros produtos, como seguros, como forma de baixar o spread) muito diferenciadas no mercado. Simule também diferentes prazos de empréstimo: quanto mais curto, mais elevada será a prestação, mas menos juros terá pago no final.
Deve evitar que o valor da prestação a pagar ao banco, seja só para casa, seja em conjunto com outros créditos já contratados, represente mais do que 35% do orçamento líquido mensal do agregado familiar.
Tem um crédito habitação do tempo dos spreads altos, especialmente de 2010 a 2016? Simule e verifique se pode baixar a prestação da sua casa.
1. Devo avançar com a compra de casa?
Comece por analisar a situação financeira da família. Tenha em conta evoluções previstas (por exemplo, se a família vai aumentar) e a estabilidade dos rendimentos (como o tipo de vínculo à entidade patronal). Se tem orçamentos muito instáveis, não é aconselhável que contrate um crédito à habitação, uma vez que poderá não encontrar alternativas para cumprir as suas obrigações para com o banco.
2. Vale a pena consultar vários bancos?
Sim. É natural que consulte desde logo o seu banco, e pode ser que aí encontre melhores condições e facilidades de acesso ao financiamento. Mas não deixe de comparar propostas e de negociar. Se encontrar propostas melhores na concorrência, não deixe de confrontar o seu banco com as mesmas. Quase sempre consegue obter uma resposta positiva. Os bancos estão agora mais predispostos a conceder crédito, pelo que as campanhas de captação de novos clientes vão surgindo, e as condições oferecidas são variadas. Não se esqueça de que o banco escolhido tenderá a exigir-lhe algum envolvimento de modo a bonificar-lhe o spread. A abertura de conta naquela instituição e a eventual subscrição de produtos são dois exemplos.
3. O que é um bom spread para o crédito à habitação?
Os spreads (margem de lucro do banco) médios andam abaixo dos 2%, e já não é difícil obter valores inferiores a 1 por cento. Há até alguns que oferecem um pouco menos, sobretudo quando o valor do empréstimo é consideravelmente inferior ao valor do imóvel. Aliás, já é possível contratar crédito à habitação com spreads de 0,7 por cento.
4. Aceito a subscrição de outros produtos e serviços?
Se nada o impede de subscrever alguns produtos ou serviços bancários, como seguros, pagar as contas dos serviços essenciais por débito direto ou domiciliar o ordenado, pondere essa opção. Isso permite reduzir o spread contratado. Como instrumento para comparar diferentes propostas de crédito, utilize sempre a taxa anual de encargos efetiva global (TAEG). Quanto mais baixa for, mais barato será o crédito.
Perante ofertas de subscrição de produtos e serviços do banco, ou da seguradora que lhe está associada, rejeite os que representam um acréscimo injustificado de despesas no seu orçamento familiar. Aplicações financeiras com risco ou seguros de proteção ao crédito não são boa opção.
5. O que é a ficha de informação normalizada europeia – FINE?
Todos os bancos estão obrigados a emitir, em cada simulação, uma ficha de informação normalizada europeia, ou FINE. Trata-se de um documento que resume todos os custos do seu crédito: comissões, prestações, impostos e eventuais produtos contratados, como seguros. Permite-lhe ainda saber quanto será a sua prestação caso a Euribor suba para o valor máximo que teve nos últimos 20 anos. Não descure esta informação: se é verdade que não é espectável que haja uma subida da Euribor desta dimensão nos próximos anos para o valor máximo que já atingiu, não se esqueça de que um crédito à habitação é um compromisso para vários anos (mais de 30). Ainda recentemente assistimos a uma rápida subida da Euribor, que levou muitos consumidores a verem as suas prestações duplicar de valor. Por isso, deve equacionar se conseguirá suportar o pagamento do crédito se a Euribor subir para esses valores.
Lembre-se ainda de que ser proprietário de uma casa obriga a suportar outros custos regulares, que devem ser tidos em conta no orçamento mensal. É o caso dos seguros de vida para os titulares do empréstimo, do seguro da casa (ambos podem ser contratados dentro ou fora do banco), da quota do condomínio e do imposto municipal sobre imóveis (IMI). Já no momento da aquisição, terá de pagar o imposto do selo e o IMT, bem como os registos e a escritura.
6. Taxas Euribor a 3, 6 ou 12 meses?
Os bancos somam o spread a um indexante de referência para calcular a prestação a cobrar aos clientes de crédito à habitação, no caso de contratos de taxa variável. Indexar o empréstimo à Euribor a 3 meses é uma prática que caiu em desuso nos últimos anos. Não se admire, portanto, se as propostas que lhe apresentarem previrem a indexação à Euribor a 6 meses ou a 12 meses, a mais comum atualmente. Isto quer dizer que a taxa sobre a qual incide o cálculo da sua prestação é revista a cada seis ou 12 meses, consoante o prazo escolhido. Mas não se deixe preocupar demasiado com a escolha do indexante. Num prazo alargado, como acontece com os créditos à habitação, as diferenças tendem a esbater-se.
7. TAN ou TAEG: qual devo verificar?
A taxa anual nominal (TAN) dá apenas a conhecer o custo que vai ter com juros. É a variável que mais pesa no conjunto de encargos do empréstimo, mas existem outras, como as comissões iniciais ou seguros, por exemplo. Apenas recorrendo à taxa anual de encargos efetiva global (TAEG) poderá ter um instrumento que lhe permitirá avaliar o custo real do empréstimo. Este é também o indicador acertado para comparar diferentes propostas de crédito da mesma instituição ou de instituições diferentes. Não caia no erro de olhar apenas para o valor da prestação simulada. Um montante inferior pode esconder encargos mais elevados nos seguros ou nas comissões. A melhor forma de comparar empréstimos é mesmo através da TAEG.
8. Tenho de dar um valor de entrada para a compra do imóvel?
Sim. Os bancos não financiam todo o valor da casa. Desde 2018 que o montante de financiamento não pode ultrapassar os 90% do valor da casa, exceto em imóveis de banco ou se tiver menos de 35 anos e for elegível para aceder à garantia do Estado. Algumas instituições deixaram inclusive de financiar mais de 80% do valor do imóvel.
Se ainda puder pedir menos dinheiro, tipicamente consegue um spread mais baixo. Mas atenção: este não é o único valor de que precisa de dispor no momento de comprar casa. Conte com um pé-de-meia suficientemente robusto para suportar as despesas com a escritura e o registo da habitação (são mais baratas no balcão Casa Pronta), com o imposto do selo e com o imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT). Por exemplo, para um empréstimo de 100 mil euros a 20 anos, para uma casa comprada em Portugal Continental por 125 mil euros, seria necessário desembolsar 1600 euros a título de imposto do selo, 700 euros no balcão Casa Pronta e ainda 414,78 euros para liquidar o IMT.
9. Taxa de juro para crédito à habitação: fixa ou variável?
Regra geral, a taxa fixa não é a opção financeira mais em conta. As taxas variáveis (indexadas à Euribor) continuam a ser a solução mais barata, apesar da subida da Euribor que se verificou nos últimos anos.
No entanto, se é totalmente avesso à instabilidade de uma taxa variável e prefere pagar todos os meses exatamente o mesmo valor, tem opção. Atualmente os bancos estão obrigados por lei a disponibilizarem opções de taxa fixa durante todo o contrato e de taxa mista, em que fixa a taxa por um período inicial e findo esse período passa para taxa variável até ao final do contrato. Durante esse período, qualquer flutuação da Euribor não se refletirá na prestação, o que poderá ser útil se a taxa disparar repentinamente. Mas, nos momentos em que a Euribor estiver mais baixa, não beneficiará da redução da prestação.
É claro que depende da evolução da Euribor. E em 30 anos tudo pode acontecer. É possível que, num cenário de subida muito significativa da Euribor, a prestação com taxa variável acabe por tornar-se mais cara e, aí sim, poderá conseguir uma poupança considerável se tiver um crédito de taxa fixa. Mas só saberá se efetivamente compensou no final do empréstimo. Opte por taxa fixa se valoriza muito a segurança de uma prestação que não varia ao longo da vida do empréstimo.
Comprar casa é um sonho de muitos portugueses. Mas a maioria necessita de recorrer ao crédito para o concretizar. Quando decidimos avançar, surgem dúvidas. Reunimos nove dicas sobre crédito à habitação que ajudam a analisar as propostas dos bancos e explicam que cuidados deve ter.
Consulte alternativas de financiamento em vários bancos, para ampliar as possibilidades de escolha. No simulador da DECO PROteste, basta indicar o valor do imóvel, quanto quer pedir ao banco e o prazo de empréstimo, para conhecer propostas do mercado.
Há taxas e propostas de venda cruzada (contratação de outros produtos, como seguros, como forma de baixar o spread) muito diferenciadas no mercado. Simule também diferentes prazos de empréstimo: quanto mais curto, mais elevada será a prestação, mas menos juros terá pago no final.
Deve evitar que o valor da prestação a pagar ao banco, seja só para casa, seja em conjunto com outros créditos já contratados, represente mais do que 35% do orçamento líquido mensal do agregado familiar.
Tem um crédito habitação do tempo dos spreads altos, especialmente de 2010 a 2016? Simule e verifique se pode baixar a prestação da sua casa.
1. Devo avançar com a compra de casa?
Comece por analisar a situação financeira da família. Tenha em conta evoluções previstas (por exemplo, se a família vai aumentar) e a estabilidade dos rendimentos (como o tipo de vínculo à entidade patronal). Se tem orçamentos muito instáveis, não é aconselhável que contrate um crédito à habitação, uma vez que poderá não encontrar alternativas para cumprir as suas obrigações para com o banco.
2. Vale a pena consultar vários bancos?
Sim. É natural que consulte desde logo o seu banco, e pode ser que aí encontre melhores condições e facilidades de acesso ao financiamento. Mas não deixe de comparar propostas e de negociar. Se encontrar propostas melhores na concorrência, não deixe de confrontar o seu banco com as mesmas. Quase sempre consegue obter uma resposta positiva. Os bancos estão agora mais predispostos a conceder crédito, pelo que as campanhas de captação de novos clientes vão surgindo, e as condições oferecidas são variadas. Não se esqueça de que o banco escolhido tenderá a exigir-lhe algum envolvimento de modo a bonificar-lhe o spread. A abertura de conta naquela instituição e a eventual subscrição de produtos são dois exemplos.
3. O que é um bom spread para o crédito à habitação?
Os spreads (margem de lucro do banco) médios andam abaixo dos 2%, e já não é difícil obter valores inferiores a 1 por cento. Há até alguns que oferecem um pouco menos, sobretudo quando o valor do empréstimo é consideravelmente inferior ao valor do imóvel. Aliás, já é possível contratar crédito à habitação com spreads de 0,7 por cento.
4. Aceito a subscrição de outros produtos e serviços?
Se nada o impede de subscrever alguns produtos ou serviços bancários, como seguros, pagar as contas dos serviços essenciais por débito direto ou domiciliar o ordenado, pondere essa opção. Isso permite reduzir o spread contratado. Como instrumento para comparar diferentes propostas de crédito, utilize sempre a taxa anual de encargos efetiva global (TAEG). Quanto mais baixa for, mais barato será o crédito.
Perante ofertas de subscrição de produtos e serviços do banco, ou da seguradora que lhe está associada, rejeite os que representam um acréscimo injustificado de despesas no seu orçamento familiar. Aplicações financeiras com risco ou seguros de proteção ao crédito não são boa opção.
5. O que é a ficha de informação normalizada europeia – FINE?
Todos os bancos estão obrigados a emitir, em cada simulação, uma ficha de informação normalizada europeia, ou FINE. Trata-se de um documento que resume todos os custos do seu crédito: comissões, prestações, impostos e eventuais produtos contratados, como seguros. Permite-lhe ainda saber quanto será a sua prestação caso a Euribor suba para o valor máximo que teve nos últimos 20 anos. Não descure esta informação: se é verdade que não é espectável que haja uma subida da Euribor desta dimensão nos próximos anos para o valor máximo que já atingiu, não se esqueça de que um crédito à habitação é um compromisso para vários anos (mais de 30). Ainda recentemente assistimos a uma rápida subida da Euribor, que levou muitos consumidores a verem as suas prestações duplicar de valor. Por isso, deve equacionar se conseguirá suportar o pagamento do crédito se a Euribor subir para esses valores.
Lembre-se ainda de que ser proprietário de uma casa obriga a suportar outros custos regulares, que devem ser tidos em conta no orçamento mensal. É o caso dos seguros de vida para os titulares do empréstimo, do seguro da casa (ambos podem ser contratados dentro ou fora do banco), da quota do condomínio e do imposto municipal sobre imóveis (IMI). Já no momento da aquisição, terá de pagar o imposto do selo e o IMT, bem como os registos e a escritura.
6. Taxas Euribor a 3, 6 ou 12 meses?
Os bancos somam o spread a um indexante de referência para calcular a prestação a cobrar aos clientes de crédito à habitação, no caso de contratos de taxa variável. Indexar o empréstimo à Euribor a 3 meses é uma prática que caiu em desuso nos últimos anos. Não se admire, portanto, se as propostas que lhe apresentarem previrem a indexação à Euribor a 6 meses ou a 12 meses, a mais comum atualmente. Isto quer dizer que a taxa sobre a qual incide o cálculo da sua prestação é revista a cada seis ou 12 meses, consoante o prazo escolhido. Mas não se deixe preocupar demasiado com a escolha do indexante. Num prazo alargado, como acontece com os créditos à habitação, as diferenças tendem a esbater-se.
7. TAN ou TAEG: qual devo verificar?
A taxa anual nominal (TAN) dá apenas a conhecer o custo que vai ter com juros. É a variável que mais pesa no conjunto de encargos do empréstimo, mas existem outras, como as comissões iniciais ou seguros, por exemplo. Apenas recorrendo à taxa anual de encargos efetiva global (TAEG) poderá ter um instrumento que lhe permitirá avaliar o custo real do empréstimo. Este é também o indicador acertado para comparar diferentes propostas de crédito da mesma instituição ou de instituições diferentes. Não caia no erro de olhar apenas para o valor da prestação simulada. Um montante inferior pode esconder encargos mais elevados nos seguros ou nas comissões. A melhor forma de comparar empréstimos é mesmo através da TAEG.
8. Tenho de dar um valor de entrada para a compra do imóvel?
Sim. Os bancos não financiam todo o valor da casa. Desde 2018 que o montante de financiamento não pode ultrapassar os 90% do valor da casa, exceto em imóveis de banco ou se tiver menos de 35 anos e for elegível para aceder à garantia do Estado. Algumas instituições deixaram inclusive de financiar mais de 80% do valor do imóvel.
Se ainda puder pedir menos dinheiro, tipicamente consegue um spread mais baixo. Mas atenção: este não é o único valor de que precisa de dispor no momento de comprar casa. Conte com um pé-de-meia suficientemente robusto para suportar as despesas com a escritura e o registo da habitação (são mais baratas no balcão Casa Pronta), com o imposto do selo e com o imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT). Por exemplo, para um empréstimo de 100 mil euros a 20 anos, para uma casa comprada em Portugal Continental por 125 mil euros, seria necessário desembolsar 1600 euros a título de imposto do selo, 700 euros no balcão Casa Pronta e ainda 414,78 euros para liquidar o IMT.
9. Taxa de juro para crédito à habitação: fixa ou variável?
Regra geral, a taxa fixa não é a opção financeira mais em conta. As taxas variáveis (indexadas à Euribor) continuam a ser a solução mais barata, apesar da subida da Euribor que se verificou nos últimos anos.
No entanto, se é totalmente avesso à instabilidade de uma taxa variável e prefere pagar todos os meses exatamente o mesmo valor, tem opção. Atualmente os bancos estão obrigados por lei a disponibilizarem opções de taxa fixa durante todo o contrato e de taxa mista, em que fixa a taxa por um período inicial e findo esse período passa para taxa variável até ao final do contrato. Durante esse período, qualquer flutuação da Euribor não se refletirá na prestação, o que poderá ser útil se a taxa disparar repentinamente. Mas, nos momentos em que a Euribor estiver mais baixa, não beneficiará da redução da prestação.
É claro que depende da evolução da Euribor. E em 30 anos tudo pode acontecer. É possível que, num cenário de subida muito significativa da Euribor, a prestação com taxa variável acabe por tornar-se mais cara e, aí sim, poderá conseguir uma poupança considerável se tiver um crédito de taxa fixa. Mas só saberá se efetivamente compensou no final do empréstimo. Opte por taxa fixa se valoriza muito a segurança de uma prestação que não varia ao longo da vida do empréstimo.