Comprar casa em leilão: como aproveitar oportunidades evitando riscos

É possível comprar uma casa penhorada em leilão, mas há cuidados que não devem ser descurados antes de licitar, como verificar a situação jurídica do imóvel, confirmar eventuais ónus ou encargos, e se o imóvel está ocupado.

Os primeiros passos a dar são consultar a certidão predial, avaliar o estado do imóvel e compreender as regras específicas de cada tipo de leilão.

Comprar casa em leilão: o que significa?

Comprar casa em leilão é adquirir um imóvel que foi penhorado. As entidades mais comuns são:

• Autoridade Tributária (Finanças);
• Segurança Social;
• bancos;
• plataforma e-leilões (processos executivos).

Onde comprar casas penhoradas

Finanças

No Portal das Finanças pode pesquisar imóveis por:

• modalidade da venda – carta fechada, leilão ou negociação particular;
• localização;
• intervalos de valor;
• data das propostas.

Se pretender fazer a busca sem critérios de escolha, basta deixar os espaços por preencher e clicar na opção “Submeter”.

Cada imóvel tem um valor mínimo de licitação: normalmente, 70% do valor patrimonial inscrito na caderneta predial.

Caso não existam propostas no âmbito do leilão eletrónico, a Autoridade Tributária pode enveredar pela carta fechada, pelo valor-base de 50 por cento.

Segurança Social

Os imóveis penhorados pela Segurança Social podem ser vendidos de duas formas:

• vendas judiciais – seguem a via de carta fechada, sendo o imóvel atribuído a quem oferecer um valor mais elevado;
• vendas extrajudiciais – os processos seguem um esquema idêntico aos processos desenrolados junto das Finanças.

Site e-leilões

O site e-leilões é uma plataforma desenvolvida pela Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução. Destina-se à venda de bens, através de leilão eletrónico, que tenham sido penhorados no âmbito de um processo de execução.

Os leilões são publicados na plataforma com a indicação de diversos elementos, entre os quais:

• número de processo judicial e tribunal;
• data do início do leilão;
• valor-base do bem;
• fotografia do imóvel;
• localização;
• composição, artigo matricial e descrição predial;
• informação relativa à existência de eventuais titulares de direitos de preferência. 

Banco

Por norma, trata-se do processo mais simples, já que basta aceder ao site do banco ou de uma imobiliária para tomar conhecimento das casas que as instituições bancárias têm “em carteira” devido a incumprimento no pagamento das prestações.

O processo desenrola-se, regra geral, da seguinte forma:

1. visita ao imóvel, que pode decorrer em regime de casa aberta, ou seja, o banco fixa um dia e um horário para realizar a visita;
2. avaliação das propostas enviadas ao banco;
3. conclusão da compra.

Caso necessite de financiamento, pode conseguir condições mais favoráveis junto do banco que promove o leilão. Por exemplo, financiamento de 100% do valor de compra.

5 cuidados a ter antes de comprar casa em leilão

Embora as regras possam divergir conforme se trate de uma compra ao banco, dívidas às Finanças ou à Segurança Social, há que ter em consideração alguns cuidados.

1. Verifique a situação do imóvel

Consulte a certidão predial para identificar:

• penhoras;
• hipotecas;
• usufrutos;
• contenciosos existentes.

Note que o cônjuge e os herdeiros (os filhos ou mesmo os pais do proprietário da casa, por exemplo) têm o direito de remir, ou seja, podem comprar o imóvel ao preço pelo qual foi adjudicado ou vendido.

Este direito de remição prevalece sempre sobre o de preferência, e é exercido segundo uma ordem:

1. cônjuge;
2. filhos;
3. pais.

Se houver vários descendentes ou ascendentes, abre-se uma licitação entre eles e ganha aquele que oferecer o maior valor.

2. Confirme se há outras pessoas a viver na casa

Pode haver:

• inquilinos;
• usufrutuários;
• comodatários.

Os inquilinos com contratos de arrendamento com mais de dois anos têm direito de preferência, o que significa que podem adquirir o imóvel ao preço pelo qual foi vendido.

3. Visite o imóvel

Sempre que possível, visite a casa com antecipação, para saber o estado de conservação em que se encontra.

Confirme a localização e os acessos, já que os mesmos são relevantes relativamente ao preço que irá pagar.

4. Faça contas

Dependendo do estado em que se encontra o imóvel, poderá ter de fazer obras. Calcule quanto terá de gastar e se este valor compensa.

Convém também ter em consideração os valores relativos a:

• despesas com o contrato (escritura);
• impostos, tanto os inerentes à aquisição, como os que decorram da propriedade (imposto do selo, IMT e IMI);
• registos.

5. Fale com o banco atempadamente

Se precisar de recorrer a crédito bancário, contacte os bancos com os quais pretende negociar algum tempo antes, para saber as condições do empréstimo.

Faça simulações e indique logo a origem do imóvel em que está interessado (leilão, Finanças, etc.).

Pode até tentar obter a pré-aprovação do crédito, porque tornará o processo de crédito mais rápido e simples.