Notícias

Alojamento local: manual de instruções

Início

Tem uma segunda casa, ou um apartamento, situado no centro da sua cidade ou à beira-mar e arrenda-o em regime de alojamento local? Este manual é para si. E atenção: há novidades quanto ao regime de exploração deste alojamento. 

  • Dossiê técnico
  • Sofia Lima e Filipe Campos
  • Texto
  • Ricardo Nabais e Filipa Rendo
19 setembro 2018
  • Dossiê técnico
  • Sofia Lima e Filipe Campos
  • Texto
  • Ricardo Nabais e Filipa Rendo
alojamento local

iStock

Comece pelo registo. Deve aceder ao site do Balcão Único Eletrónico e aí fazer uma comunicação prévia. Este passo é acompanhado pela declaração de início de atividade de prestação de serviços de alojamento na Autoridade Tributária (AT).

Atenção: o registo é obrigatório. Se a sua casa for divulgada numa plataforma de alojamento – e é muito importante que a divulgue online para duplicar o alcance do anúncio –, tem de estar identificada com um número de registo.

O registo é efetuado através de uma comunicação prévia com prazo dirigida ao Presidente da Câmara Municipal, através do Balcão Único Eletrónico. É então atribuído um número a cada pedido, desde que no prazo de 10 dias o Presidente da Câmara não se oponha (20 dias no caso dos hostels). Este número de registo do estabelecimento de alojamento local constitui o único título válido de abertura ao público e publicitação do estabelecimento.

Deve ter ainda em conta as limitações desta forma de alojamento. Não pode receber um batalhão de gente em casa. No caso de moradias ou apartamentos, não é possível ir além dos nove quartos e 30 utentes, sob pena de pagar uma coima até € 3740,98 e, conforme a gravidade, a atividade ser suspensa.

Outros documentos

Não se esqueça de outras obrigações legais. Deve dispor de livro de reclamações, tal como acontece em qualquer outro ramo de negócio. Precisa, também, de obter certificação energética (obrigatória se a propriedade se reportar a edifícios ou frações autónomas abrangidas por este sistema de certificação). E não pode publicitar a sua propriedade antes de fazer o registo: arrisca-se a uma coima entre os € 2500 e os 3740,98 euros.

Escolha bem a plataforma onde publicitar o seu imóvel. A Airbnb é uma das mais famosas, mas já há várias no mercado. Em geral, a publicação dos anúncios é grátis, à exceção da IHA e da OLX. Todas, no entanto, cobram comissão, que pode ir dos 3% (Airbnb) aos 23% na Wimdu.

Note que as plataformas divulgam as propriedades, mas não têm responsabilidade quanto à relação contratual estabelecida entre as partes (proprietário e locatário). No máximo, podem ajudar a facilitar a resolução de litígios, mas algumas não têm qualquer controlo nem sequer garantem a existência, a qualidade ou a segurança dos anúncios.

Atenção aos litígios

Algumas plataformas proporcionam a celebração de contratos de seguro em caso de danos causados por alguma das partes do contrato – por exemplo, a Homeaway permite contratar uma apólice cujo prémio pode corresponder a 5% do valor do arrendamento, que cobre, entre outras, a responsabilidade pessoal.

Deve, por tudo isto, ler atentamente os termos e condições das plataformas.

Ainda assim, algumas preveem determinadas situações para evitar conflitos entre o proprietário e o locador: por exemplo, a maioria segue uma política de cancelamento sobre as reservas efetuadas, umas mais flexíveis que outras. Em certos casos, é possível o reembolso total do valor da reserva e, noutros, existem penalizações.

E se o conflito entre a plataforma e o proprietário chegar a vias de facto, ou seja, a tribunal? Estamos a falar de entidades que não têm sede em Portugal. Por isso, em caso de problemas, os tribunais competentes são, regra geral, estrangeiros. Os termos e condições da Rentalia, por exemplo, impõem que as partes se submetam à jurisdição dos tribunais de Madrid.

Impostos

Os proprietários de moradias e apartamentos que prestem serviços de alojamento de curta duração pagam imposto sobre 35% dos rendimentos, estando abrangidos os proprietários enquadrados no regime simplificado, ou seja, com um volume de negócios até € 200 mil por ano e sem contabilidade organizada. Podem escolher entre duas formas de tributação:

  • o regime simplificado de IRS (categoria B), que tributa 65% do rendimento (as Finanças assumem automaticamente que 35% dos rendimentos obtidos com o alojamento local são gastos com encargos necessários à atividade);
  • a tributação autónoma, que cobra uma taxa de 28% sobre os rendimentos.

 

Este artigo pode ser reproduzido para fins não-comerciais se for indicada a fonte e contiver uma ligação para esta página. Ver Termos e Condições.