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Permuta de casa: rápida e com menos impostos, mas difícil de concretizar

O processo é mais célere, e os encargos fiscais com a permuta de casas diminuem. Mas é complexo conseguir a harmonia entre os desejos de grandeza e de localização dos proprietários e o acordo sobre o valor dos imóveis.

26 abril 2022
Duas mãos seguram duas casas de cartão, frente a frente

iStock

Sair de um apartamento para viver noutro foi, para Helena (nome fictício), o corolário de um processo penoso, que envolveu dívidas e um ex-namorado. Ao ser fiadora do antigo companheiro, acabou por arcar com uma despesa maior, que a impediu de continuar a custear um apartamento desafogado. Viu-se forçada a reduzir o número de divisões. A sorte, no meio do azar, foi ter encontrado a relação ideal para uma permuta: um proprietário à procura de uma casa ampla.

Para aliviar as famílias presas a um imóvel com um crédito mensal pesado, a permuta pode ser a solução. Evita ficar-se refém da tradicional compra e venda. Esta pode arrastar-se por meses, durante os quais, por vezes, é preciso recorrer ao arrendamento, por não se ter encontrado uma nova morada.

A permuta de imóveis, com o previsível ajuste do valor das casas, apresenta um desfecho veloz. Outras vantagens se alinham: menos peso de impostos e redução de encargos com mensalidades do crédito à habitação. O mais problemático no negócio da permuta é o início: encontrar a correspondência, as casas com as características convenientes a ambas as partes. Para abrir caminho, algumas imobiliárias criam “bolsas de permuta”. 

O crédito à habitação muda na permuta? E os impostos?

A permuta não implica necessariamente alterações ao contrato de crédito à habitação, dado que apenas muda o imóvel que serve de garantia. Contudo, é um momento que pode ser aproveitado para renegociar as condições, no quadro de uma possível mudança da relação de financiamento.

Por norma, o imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT) e o imposto de selo são calculados sobre o valor patrimonial do imóvel. Na permuta,  incide sobre a diferença dos valores dos dois imóveis. Se um estiver avaliado em 200 mil euros e o outro em 270 mil, o proprietário que adquire o mais barato fica isento de IMT, mas o outro deve pagá-lo sobre a diferença: 70 mil euros. Como se trata de habitação própria e permanente, consoante os valores do negócio e dos montantes do crédito, o reinvestimento é uma hipótese. Quanto a eventuais mais-valias, é preciso declarar os valores do negócio no anexo G do IRS. O Fisco faz as contas. Para as perceber, consulte o nosso Guia Fiscal.

Permutar é melhor que arrendar casa?

Alguns proprietários optam por arrendar a casa antiga para financiar a nova. Há a possibilidade de o inquilino deixar de pagar as rendas e de o proprietário ter de arcar com despesas, como quotas de condomínio, obras no prédio e imposto municipal sobre imóveis (IMI).

Passos para permutar

  • Ser proprietário de um imóvel: a primeira condição é, obviamente, ser proprietário de uma casa, e desejar contornar a clássica compra e venda, para acelerar o processo.
  • Procurar imóveis: encontrar um imóvel, maior ou mais pequeno do que o que se detém, que corresponda à localização, tipologia e construção pretendidas, pode ser árduo. Pesquise a secção de permutas nos sites das imobiliárias.  
  • Contrato-promessa: os proprietários oficializam o negócio através do contrato-promessa de permuta, do qual deve constar o valor dos imóveis. O montante a pagar é igual à diferença de valor entre as duas casas.
  • Banco: caso tenham sido constituídas hipotecas, os proprietários têm de solicitar ao banco o documento (distrate) que comprove que o crédito se encontra liquidado.
  • Principais documentos: identificação de ambas as partes; certidão de teor de todas as inscrições ou descrições em vigor; caderneta predial urbana ou pedido de inscrição do prédio na matriz (modelo I do IMI); licença de utilização (para imóveis construídos após agosto de 1951) e prova de pagamento do IMT.
  • Escritura: após a assinatura do contrato-promessa, ocorre a permuta, que pode ser realizada através do Casa Pronta ou de documento particular autenticado.

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