Notícias

Programa de Arrendamento Acessível: bom, mas sem adesão

Ao fim de três anos de Programa de Arrendamento Acessível, fazemos o balanço. Continua a ser um instrumento com boas premissas, mas sem a adesão esperada por parte dos proprietários. É necessário promovê-lo e melhorá-lo. 

22 abril 2022
porta aberta para uma sala

iStock

O Programa de Arrendamento Acessível (PAA) foi criado em 2019 e tem como objetivo promover uma oferta alargada de habitação para arrendamento a preços compatíveis com os rendimentos das famílias. No fundo, pretende criar condições que visem uma mais ampla oferta de habitações para arrendar, e é direcionado para famílias da classe média, ou seja, com rendimentos intermédios, que têm dificuldade em encontrar casa.

Nos três anos do PAA, e segundo o Ministério das Infraestruturas e da Habitação, foram submetidos 1033 contratos, dos quais 868 acabaram por ser aprovados. Do total de contratos, 771 ainda estão em vigor, contabilização esta que inclui os que foram celebrados no âmbito dos programas municipais. Outros 106 contratos estão em fase de análise.

A Área Metropolitana de Lisboa arrecadou a maioria dos contratos em vigor (65%), e as rendas entre os 500 e os 799 euros foram as mais praticadas (42 por cento). São números pouco expressivos para a expectativa que este programa, bem estruturado, criou. A falta de conhecimento do programa e as rendas pouco apelativas para os senhorios impedem que os resultados apareçam e tenham impacto positivo no mercado. 

Como funciona o Programa de Arrendamento Acessível?

Não existe limite de idade para aderir ao Programa de Arrendamento Acessível, ao contrário do que acontece no Porta 65 Jovem, programa direcionado para pessoas entre os 18 e os 35 anos.

O Programa de Arrendamento Acessível tem dois pilares. Por um lado, o proprietário — pode ser uma pessoa individual ou coletiva, pública ou privada — inscreve um alojamento na plataforma eletrónica do programa. Para tal, tem de cumprir os limites de renda e as condições mínimas de segurança, salubridade e conforto estabelecidas. Por outro lado, o inquilino — qualquer pessoa, família ou grupo de amigos, por exemplo — pode candidatar-se a um alojamento, desde que os rendimentos o permitam. No caso de um agregado habitacional de duas pessoas, o rendimento anual bruto máximo é de 45 mil euros, sendo que, por cada filho, acrescem cinco mil euros. Se se tratar de uma única pessoa, não pode ultrapassar os 35 mil euros.

Os contratos de arrendamento, se forem de residência permanente, são celebrados durante, pelo menos, cinco anos. Contudo, este prazo pode ser renovado por um período estipulado entre as partes. Se o contrato tiver por finalidade a residência temporária de, por exemplo, estudantes do ensino superior, a duração é, no mínimo, de nove meses. Apesar das condições interessantes para os inquilinos, ao longo de três anos, a falta de adesão dos senhorios tem vindo a comprometer a eficácia do programa.

Isenção de impostos e renda máximas

Quer o senhorio quer o inquilino têm garantias. Se for senhorio, pode beneficiar da isenção de IRS e IRC sobre as rendas. A renda máxima tem de ser 20% inferior ao chamado valor de referência do preço, que é apurado com base na área, na localização, na qualidade, no conforto, na certificação energética e nos preços de mercado. No Portal da Habitação, o senhorio pode simular as rendas máximas a cobrar. O inquilino também pode usar um simulador para saber a que teto ficará sujeito. Outra garantia para o proprietário: a taxa de esforço dos arrendatários fica limitada a 15 a 35% do rendimento médio mensal, o que diminui o risco de incumprimento.

Já do lado dos inquilinos, além de a renda máxima ser, pelo menos, 20% inferior ao preço de referência, o mínimo de cinco anos para a duração do contrato garante-lhes alguma estabilidade. Não precisarem de prestar caução ou apresentar fiador é outra mais-valia. Apenas os estudantes e as pessoas inscritas em cursos de formação profissional, que não tenham rendimentos próprios, estão impedidos de usufruir desta benesse.

Ambas as partes são obrigadas a contratar seguros. O senhorio deve subscrever um seguro para a proteção de rendas, enquanto o inquilino tem de aderir a uma apólice que o salvaguarde de uma quebra involuntária de rendimentos e garanta o pagamento de uma indemnização ao proprietário por danos no imóvel (substituível por caução até dois meses). Apesar das vantagens, e mesmo com a isenção fiscal para os senhorios, as rendas podem não compensar, quando comparadas com as praticadas no mercado de arrendamento “normal” e, como tal, este não é um programa apelativo para quem arrenda – eis uma possível razão para a falta de adesão.

Da adesão ao contrato de arrendamento

Se é proprietário e está interessado em aderir, deve começar por inscrever o alojamento na plataforma. Preencha a ficha de alojamento e submeta o certificado energético e a caderneta predial do imóvel. De seguida, a plataforma emitirá o certificado de inscrição e a ficha de alojamento.

Já os inquilinos enviam uma prova de rendimentos e as características do agregado, e indicam o alojamento pretendido (habitação e quartos). De seguida, recebem um certificado de candidatura com a tipologia máxima a que podem habilitar-se (um casal com um filho pode arrendar, no máximo, um T3, por exemplo) e o intervalo de renda. Caso se trate de estudantes, têm de enviar a declaração do fiador.

O contrato é celebrado entre o inquilino e o senhorio, através do envio da ficha de alojamento assinada por ambas as partes, do certificado de inscrição do alojamento e do certificado de registo da candidatura. A fase seguinte é da responsabilidade do proprietário: o registo do contrato no Portal das Finanças. Os dois intervenientes contratam depois os seguros obrigatórios. Por fim, o proprietário submete na plataforma o contrato de arrendamento e os respetivos anexos, comprovativos de registo no Portal das Finanças e comprovativos dos seguros contratados.

É urgente promover e melhorar o programa

O Programa de Arrendamento Acessível, criado para, segundo o Ministério das Infraestruturas e da Habitação, “reforçar a oferta pública da habitação”, depende muito da adesão dos proprietários e do grau de procura dos potenciais arrendatários nas zonas em que estão disponíveis os imóveis. Trata-se de um programa interessante e com boas bases, mas que acaba por não ter a adesão esperada dos proprietários, já que a isenção fiscal pode não compensar as rendas baixas praticadas no âmbito de contratos longos. Tal como o ministério assume, é um programa “que deve continuar a ser promovido e melhorado, de forma a ter um efetivo impacto no mercado habitacional”. É fulcral que as melhorias pensadas pelo Governo se concretizem: simplificação no acesso ao programa, maior automatismo na ligação entre a oferta e a procura e alargamento dos possíveis contratos a celebrar.

Junte-se à maior organização de consumidores portuguesa

A independência da DECO PROTESTE é garantida pela sustentabilidade económica da sua atividade. Manter esta estrutura profissional a funcionar para levar até si um serviço de qualidade exige uma vasta equipa especializada.

Registe-se para conhecer todas as vantagens, sem compromisso. Subscreva a qualquer momento.

Junte-se a nós

 

O conteúdo deste artigo pode ser reproduzido para fins não-comerciais com o consentimento expresso da DECO PROTESTE, com indicação da fonte e ligação para esta página. Ver Termos e Condições.