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Crédito à habitação: tudo o que precisa de saber

22 junho 2021
homem a fazer contas com uma calculadora

Spread, Euribor, TAN, TAEG, taxa fixa ou variável... Descodificamos em 9 questões a linguagem do crédito à habitação.

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Comprar casa é um sonho de muitos portugueses. Mas, quando decidimos avançar, surgem dúvidas. Reunimos 9 dicas que ajudam a analisar as propostas dos bancos e explicam que cuidados deve ter.

Consulte alternativas de financiamento em vários bancos, para ampliar as possibilidades de escolha. No nosso simulador, basta indicar o valor do imóvel, quanto quer pedir ao banco e o prazo de empréstimo, para conhecer várias propostas do mercado.

Simular crédito à habitação

Há taxas e propostas de venda cruzada (contratação de outros produtos, como seguros, como forma de baixar o spread) muito diferenciadas no mercado. Simule também diferentes prazos de empréstimo: quanto mais curto, mais elevada será a prestação, mas menos juros terá pago no final.

Deve evitar que o valor da prestação a pagar ao banco, seja só para casa, seja em conjunto com outros créditos já contratados, não represente mais do que 35% do orçamento líquido mensal do agregado familiar.

Tem um crédito habitação do tempo dos spreads altos, especialmente de 2010 a 2016? Simule e verifique se pode baixar a prestação da sua casa.

Veja se pode poupar no crédito

1. Devo avançar com a compra de casa?

Comece por analisar a situação financeira da família, as evoluções previstas (por exemplo, se a família vai aumentar) e a estabilidade dos rendimentos (como o tipo de vínculo à entidade patronal). Se tem orçamentos muito instáveis, não é aconselhável que contrate um crédito à habitação, uma vez que poderá não encontrar alternativas para cumprir as suas obrigações com o banco.

2. Vale a pena consultar vários bancos?

Sim. É natural que consulte desde logo o seu banco e pode ser que aí encontre melhores condições e facilidades de acesso ao financiamento. Mas não deixe de comparar propostas e de negociar. Ao contrário do que aconteceu nos últimos anos, os bancos estão agora mais predispostos a conceder crédito, pelo que as campanhas de captação de novos clientes vão surgindo e as condições oferecidas são variadas. Não se esqueça de que o banco escolhido tenderá a exigir-lhe algum envolvimento, através da abertura de conta naquela instituição e eventual subscrição de produtos.

3. Dois por cento é um bom spread? 

Os spreads (margem de lucro do banco) médios praticados atualmente rondam abaixo dos 2%, e já não é difícil encontrar bancos com spreads na ordem dos  1,5 por cento. Há até alguns que oferecem um pouco menos, sobretudo quando o valor do empréstimo é consideravelmente inferior ao valor do imóvel. E quando o valor de financiamento é mais elevado, já é possível contratar crédito habitação com spreads na ordem de 1 por cento.

4. Aceito a subscrição de outros produtos e serviços?

Se nada o impede de subscrever alguns produtos ou serviços bancários, como seguros, pagar as contas dos serviços essenciais por débito direto ou domiciliar o ordenado, pondere essa opção, pois permite reduzir o spread contratado. Como instrumento para comparar diferentes propostas de crédito, utilize sempre a Taxa Anual de Encargos Efectiva Global (TAEG). Quanto mais baixa for, mais barato será o crédito.

Perante ofertas de subscrição de produtos e serviços do banco, ou da seguradora que lhe está associada, rejeite os que representam um acréscimo injustificado de despesas no seu orçamento familiar. Aplicações financeiras com risco ou seguros de proteção ao crédito não são boa opção.

5. O que é a FINE?

Todos os bancos estão obrigados a emitir, em cada simulação, uma ficha de informação normalizada europeia, ou FINE. Trata-se de um documento que resume todos os custos do seu crédito: comissões, prestações e eventuais produtos contratados, como seguros. Permite-lhe ainda saber quanto será a sua prestação caso a Euribor suba para o valor máximo que teve nos últimos 20 anos. Não descure esta informação: se é verdade que não é espectável que haja uma subida da Euribor nos próximos anos, muito menos de forma exponencial para o valor máximo que já atingiu, não se esqueça que um crédito à habitação é um compromisso para vários anos (muitas vezes 40) e, por isso, deve equacionar se conseguirá suportar o pagamento do crédito se a Euribor subir para esses valores.

Lembre-se ainda de que ser proprietário de uma casa obriga a suportar outros custos regulares, que devem ser tidos em conta no orçamento mensal. É o caso dos seguros de vida para os titulares do empréstimo, do seguro da casa (ambos podem ser contratados dentro ou fora do banco), da quota do condomínio e do imposto municipal sobre imóveis (IMI). Já no momento da aquisição, terá de pagar o imposto de selo e o IMT, bem como os registos e escritura.

6. Euribor a 3, 6 ou 12 meses?

Os bancos somam o spread a um indexante de referência para calcular a prestação a cobrar aos clientes de crédito a habitação. Indexar o empréstimo à Euribor a 3 meses é uma prática que caiu em desuso nos últimos anos. Não se admire, portanto, se as propostas que lhe apresentarem previrem a indexação à Euribor a 6 meses ou a 12 meses, a prática mais comum. Isto quer dizer que a taxa sobre a qual incide o cálculo da sua prestação é revista a cada seis ou 12 meses, consoante o prazo escolhido. Mas não se deixe preocupar demasiado com a escolha do indexante. Num prazo alargado, como acontece com os créditos à habitação, as diferenças tendem a esbater-se.

7. Olho para a TAN ou para a TAEG?

A Taxa Anual Nominal (TAN) dá apenas a conhecer o custo que vai ter com juros. É a variável que mais pesa no conjunto de encargos do empréstimo, mas existem outras, como as comissões iniciais, ou as comissões mensais. Apenas recorrendo à Taxa Anual Efectiva de Encargos Global (TAEG) poderá ter um instrumento que lhe permitirá avaliar o custo real do empréstimo. Este é também o indicador acertado para comparar diferentes propostas de crédito da mesma instituição ou de instituições diferentes. Não caia no erro de olhar apenas para o valor da prestação simulada. A melhor forma de comparar empréstimos é mesmo através da TAEG.

8. Tenho de dar uma entrada?

Sim. Os bancos não financiam todo o valor da casa. Aliás, desde que o contexto de crise se agudizou que muitos bancos deixaram de financiar mais de 80 % do valor do imóvel.

Se ainda puder pedir menos dinheiro, tipicamente consegue um spread mais baixo. Mas atenção: este não é o único valor de que precisa de dispor no momento de comprar casa. Conte com um pé-de-meia suficientemente robusto para suportar as despesas com a escritura e o registo da habitação (são mais baratas no balcão Casa Pronta), com o imposto de selo e com o imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT). Por exemplo, para um empréstimo de € 100 mil a 20 anos, para uma casa comprada por € 125 mil, seria necessário desembolsar € 1 600 a título de imposto de selo, € 751 no balcão Casa Pronta e ainda € 651,86 para liquidar o IMT.

9. Vale a pena optar por taxa fixa?

Regra geral, não é a opção financeira mais em conta. As taxas variáveis (indexadas à Euribor) estão em níveis historicamente baixos e, apesar de admitirmos que a inversão desta trajetória acabará por acontecer, tal não se prevê no imediato. E, se não surgirem mudanças abruptas na economia, as taxas deverão continuar baixas durante alguns anos.

No entanto, se é totalmente avesso à instabilidade de uma taxa variável e prefere pagar todos os meses exatamente o mesmo valor, saiba que já há vários bancos a disponibilizarem contratos com taxas fixas para diversos prazos, incluindo até a totalidade do crédito. Durante esse período, qualquer flutuação da Euribor não se refletirá na prestação, o que poderá ser útil se a taxa disparar repentinamente. Mas enquanto tal não acontece, está a pagar uma taxa bastante superior à cobrada nos contratos indexados à Euribor. Simulamos uma prestação mensal para dois empréstimos de € 100 mil a 30 anos. Com taxa fixa, suporta, em cada mês, mais de € 40 a € 80 do que pagaria com taxa variável. Ao fim de um ano, terá pago cerca de € 900 a mais.

É claro que as contas também podem inverter-se se a Euribor entretanto subir em flecha. E em 20 anos tudo pode acontecer. É possível que, nesse cenário, a prestação com taxa variável acabe por tornar-se mais cara e, aí sim, poderá conseguir uma poupança considerável se tiver um crédito de taxa fixa. Não tendo uma bola de cristal que permita adivinhar a evolução da Euribor, opte por taxa fixa se valoriza muito a segurança de uma prestação que não varia ao longo da vida do empréstimo.

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