última atualização: 16/07/2025
Vendeu uma segunda casa? Pode ter isenção de mais valias
Se vendeu uma segunda habitação ou terreno para construção e usou o dinheiro da venda para amortizar o crédito à habitação da sua casa própria e permanente poderá ter isenção de mais-valias.
Nota: a isenção só conta para vendas feitas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024.
DÚVIDAS? Respondemos às principais dúvidas sobre o tema em dproteste.pt/isencao-mais-valias.
Tem alguma questão para qual não encontrou resposta? Coloque-a nos comentários que os nossos especialistas vão responder.
A EQUIPA DAS FINANÇAS PESSOAIS
Boa tarde, A minha HPP tinha 2 creditos associados (compra e multiopções) é possivel declarar no modelo G ponto19 a amortização de ambos ou apenas do credito principal? Obrigado
Olá, Se bem compreendemos a questão colocada, pretende abater às mais-valias geradas pela venda de um imóvel o montante que afetou a duas amortizações, uma de crédito à habitação e outra de hipotecário. A comprovar-se que é esta a intenção só o crédito celebrado no âmbito de crédito à habitação pode ser elegível para o efeito. Para o efeito é ainda exigível que a operação tenha ocorrido até ao final de 2024 e que o reembolso tenha sido feito nos três meses seguintes. Obrigado, A Equipa de Finanças Pessoais
Bom dia Vendi uma segunda casaem outubto de 2024 e não reinvesti numa HPP. A essa casa estavam associados créditos bancários de 25k€ e 10k€ (compra e multiopções) que foram amortizados na venda da mesma. Para além das despesas com imobiliária, devo também considerar ambos os créditos como despesas? As minhas contas seriam, valor de venda 100k€, calor de aquisição 50k€ e despesas e encargos seriam 5k€ da mobiliária, 25k€ do emprestimo rincipal e 10k€ do multipoções, num total de 40k€. Obrigado Pedro Rodrigues
Olá, Tendo em conta que a venda da casa ainda ocorreu em outubro de 2024, uma isenção das mais-valias poderia passar pela aplicação do produto da venda na amortização do seu crédito à habitação ou dos seus descendentes (se aplicável), no prazo de 3 meses. Esta era uma possibilidade deixada em aberto por uma norma transitória, que já não se aplica. Como desconhecemos se isso foi feito e se se enquadra em alguma outra exclusão de tributação, à partida, os créditos mencionados não podem ser considerados. Sem prejuízo disso sempre pode deduzir encargos com os seguintes: comissão da imobiliária, obras de manutenção dos últimos 12 anos, certificado energético, entre outros. Obrigado, A Equipa de Finanças Pessoais
Já pesquisei imenso, inclusive no Orçamento de Estado mas em lado nenhum encontro informação sobre se esta medida vai ser prolongada para 2025. Podem me ajudar?
Bom dia.
Compramos uma segunda casa em setembro de 2021 por 52 500€ vamos vender este mês por 95000€.
95 000 - 7 710 (despesas) = 87 290€ (lucro)
87 290 - 52 500 = 34 790€ (mais valias).
Temos de liquidar o empréstimo que ainda temos de 37 500€.
Quanto temos de amortizar na HPP para ficar isentos de mais valias?
Obrigada.
Olá, PL
Agradecemos a sua questão. Sugerimos que consulte este artigo: https://www.deco.proteste.pt/dinheiro/impostos/noticias/mais-valias-como-declarar-venda-casa-irs.
A EQUIPA DAS FINANÇAS PESSOAIS
DECO PROteste, Saber é Poder
Boa tarde,
Tenho uma 2ª habitação que a minha mãe me doou em Agosto 2022.
Vou por a casa à venda.
Posso abater o valor da venda deste imóvel (2ª habitação) num credito HPP que adquiri este ano e ficar isenta de pagamento de mais valias?
A minha dúvida é só porque é um credito recente (HPP) e não sei se só estão elegíveis créditos HPP anteriores à "lei" (7 de outubro de 2023).
Obrigada
Boa noite, emigrei ha algums meses para outro pais da UE. Passei a minja residencia para esse paos e a minha casa para segunda habitacao. Posso vender e ter isencao de mais valia se vender a 2a habitacao para comprar uma casa no novo pais? A casa foi minha residencia apenas durante 1 ano antes de passar a segunda habitacao
A minha filha vai se divorciar, tem um apartamento como morada principal, mas vive permanentemente, noutra casa, que está também em nome dela e do marido , entregam a declaração de IRS juntos. As duas casas são dos dois. A casa que tem a morada para a minha filha, foi comprada pelos dois antes de casarem.
Pergunta se venderem a segunda casa, a minha filha pode ficar isenta de mais valias, se investir tudo numa primeira habilitação.
Bem hajam pela ajuda
Olá, A.D.
No artigo, disponível em https://www.deco.proteste.pt/dinheiro/impostos/noticias/mais-habitacao-venda-de-segundas-casas-fica-isenta-de-mais-valias-se-amortizar-credito, damos resposta a essa e outras questões.
Esperemos que ajude a esclarecer a sua dúvida.
Obrigada,
A EQUIPA DAS FINANÇAS PESSOAIS
DECO PROteste, Saber é Poder
Boa tarde,
No caso de venda de uma habitação secundária há lugar a isenção de mais-valias se houver recuperação na habitação própria permanente?
Bom dia, tenho uma dúvida relativamente à isenção de mais valias na venda da 2ª habitação.
Passo a explicar, vendi uma 2ª habitação em 2023, pelo valor de 130000, nessa mesma casa ainda tinha um crédito para liquidar, que liquidei, no valor de 65000, logo fiquei com 65000.
Destes 65000, usei 60000 para realizar amortização do crédito da minha HPP atual.
A minha dúvida é a seguinte, como calcular as mais valias?
Já usei o vosso simulador, mas o valor não me parece correto, uma vez que, segundo o que li na Lei 56/2023, o valor de realização (deduzido do empréstimo para aquisição do ímovel alienado), ou seja o que me restou da venda após pagar o crédito da 2ª habitação, neste caso os 65000. Quando uso o vosso simulador mudando para a opção da venda de 2ª habitação, aparece que o valor de realização é 130000, mas não deveria correto?
Pela minha lógica, seria:
Valor de realização= valor da venda da 2a habitação - crédito associado a essa habitação
Logo= 130000-65000= 65000
Valor de amortização da HPP= 60000
Logo o valor que não investi, os 5000, deveria a isenção de mais valia ser sobre a % que não investi, correto? Neste caso isenção de 92.31%.
Tendo em conta claro, as mais valias que foram calculas relativamente a este imovel, que são de 59100, logo as mais valias a pagar seriam:
59100*50%-92.31%= 2272.39.
Agradeço toda a ajuda possível.
Obrigada
Olá, ET
Veja como calcular as mais-valias em www.deco.proteste.pt/.../mais-valias-como-declarar-venda-casa-irs.
Obrigada,
A EQUIPA DAS FINANÇAS PESSOAIS
DECO PROteste, Saber é Poder
Boa tarde,
neste momento estou a finalizar o processo de credito para obtenção de financiamento à construção de uma moradia para habitação própria permanente do meu agregado familiar( união de fato e 1 filha). O empréstimo encontra-se a ser realizado em meu nome e no nome do meu parceiro e será contraído pelo valor de 160000€
Por outro lado, sou unica proprietária de uma habitação secundária que estou a pensar vender para assim realizar algum capital. Vendendo este imovel que é uma habitação secundária, por os mesmo 160000 € será possível utilizar esse valor de venda para liquidar o empréstimo e obter assim isenção de pagamento de mais valias?
Aguardo resposta , com os melhores cumprimentos
Olá, MF
Encontra mais informações sobre o tema no artigo disponível em https://www.deco.proteste.pt/dinheiro/impostos/noticias/mais-habitacao-venda-de-segundas-casas-fica-isenta-de-mais-valias-se-amortizar-credito.
Obrigada,
A EQUIPA DAS FINANÇAS PESSOAIS
O meu filho quer comprar uma moradia. Eu quero vender o meu apartamento para ir viver com ele. Será que podemos juntar o dinheiro da venda do apartamento dele com o dinheiro da venda do meu e comprar uma moradia para os dois sem pagarmos mais-valias ?
Obrigada.
Olá, MFA
Encontra mais informações sobre o tema no artigo disponível em https://www.deco.proteste.pt/dinheiro/impostos/noticias/mais-habitacao-venda-de-segundas-casas-fica-isenta-de-mais-valias-se-amortizar-credito.
Obrigada,
A EQUIPA DAS FINANÇAS PESSOAIS
Bom dia.
Com o falecimento do meu pai, foi decidido vencermos uma casa de campo, que foi herdada pela minha mãe. Ao vencermos esta segunda habitação para comprar uma habitação própria permanente ao filho, seria necessário pagar mais valia? Se eu como filho, teria que já ter o empréstimo habitação ou poderia usar o dinheiro da venda e comprar a pronto a casa para habitação própria.
Vivendo na madeira onde os preços estam ridículos, poderia juntar a venda de duas casas e comprar uma só habitação permanente sem pagar mais valias? Por fim, se com a venda da casa secundária investir em obras na casa principal ( da minha mãe) pagaria mais valias da venda no total ou seria descontado o valor das obras?
Muito obrigado
Luis Pedro
Olá, Luís Pedro
Para ter isenção de mais-valias, a amortização pode ser feita num contrato de crédito de habitação própria e permanente dos seus descendentes. Quem vendeu a habitação secundária até 6 de outubro de 2023 dispunha de três meses para amortizar e beneficiar da isenção extraordinária.
A isenção excecional de mais-valias aplica-se às vendas de terrenos para construção ou de habitações secundárias concretizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024.
Recordamos que a isenção de mais-valias que a lei já previa antes continua a existir, mas tem de ser feito na construção ou aquisição de nova habitação própria e permanente do agregado familiar do próprio.
Quanto à possibilidade de abater o valor de hipotéticas obras, não sendo as mesmas realizadas no imóvel transacionado, para sua beneficiação, à partida as obras não podem ser abatidas às mais-valias, sem prejuízo de poderem ser contabilizadas enquanto deduções.
Esperamos ter esclarecido as suas questões.
Obrigada,
A EQUIPA DAS FINANÇAS PESSOAIS
Olá,
Em Setembro 2022, recebi a minha cota parte das mais- valias, relativamente à venda da casa de habitação própria dos meus pais (mãe já faleceu).
Em Janeiro de 2023 com o valor das mais-valias recebidas, liquidei na totalidade o empréstimo que tinha da minha habitação própria e permanente.
No IRS entregue em 2023, declarei as respetivas mais-valias e paguei o respetivo valor da nota de liquidação.
Gostaria de saber se neste caso também se aplica a isenção de mais -valias contempladas pelo Mais Habitação?
Obrigado,
Isabel
Olá, Isabel
Antes demais, pedimos desculpa pelo feedback tardio. Quanto à sua questão, segue o esclarecimento da nossa especialista:
Tendo em conta que na situação mencionada, tanto a venda do imóvel, como o reembolso do crédito à habitação ocorreram antes de 7 de outubro, tudo indica que a isenção de mais-valias será aplicável, uma vez que estão abrangidas as operações ocorridas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024. Para solicitar o acerto de contas, poderá apresentar reclamação graciosa e requerer a substituição da sua declaração de IRS, juntando os elementos comprovativos para a não sujeição da mais-valia a IRS. O acerto deverá ser-lhe feito por transferência bancária ou cheque bancário, em termos idênticos aos reembolsos do IRS.
Sem prejuízo de aqueles mecanismos já estarem disponíveis à presente data, a Autoridade Tributária acabou por assumir que a declaração Modelo 3 em vigor ainda não está apta a declarar todos estes factos tributários, pelo que carece de adaptações. De acordo com informação recentemente divulgada, os necessários ajustes estarão concluídos a partir de abril de 2024.
Esperamos ter esclarecido a sua questão. Obrigada,
A EQUIPA DAS FINANÇAS PESSOAIS
Relativamente ao âmbito da aplicação do artº 50º da Lei 56/2023, nomeadamente do seu nº 1, suscitam-se-me as seguintes 2 dúvidas:
1ª - Num crédito/empréstimo à habitação (HPP) contratado por 2 pessoas (por hipótese, um casal, vivendo em “união de facto”), fica estipulado que o regime de responsabilidade é solidário, ou seja, que a ambos E A CADA UM é exigível a responsabilidade pela liquidação do valor TOTAL do capital que esteja em dívida.
Desse modo, ainda que apenas um dos titulares do empréstimo seja um “descendente”, ao abrigo desta legislação, o montante TOTAL (e não apenas metade) da amortização do capital em dívida num crédito através da utilização das mais-valias contempladas neste artigo é considerado para efeitos desta estabelecida isenção de tributação. Correto ?
2ª - Apenas estão contempladas nesta isenção as amortizações dos empréstimos/créditos à habitação (HPP) já existentes à data da concretização da venda do imóvel (que origina as mais-valias aqui definidas), ou estão igualmente contempladas as amortizações dos créditos celebrados após essa data, desde que respeitado o prazo referido na alínea do ponto 1, ou seja, o de 3 meses após a referida venda/realização ?
Olá,
Pedimos desculpa pela demora na resposta. Segue o esclarecimento dado pela nossa especialista:
Tendo em conta que, nos termos da lei, o valor da realização pode ser aplicado na amortização do capital em dívida no âmbito de um crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente dos seus descendentes, à partida, dir-se-á que a possibilidade de amortização abrange somente a quota-parte do descendente. Até à data esse é também o entendimento que a Autoridade Tributária tem transmitido aos contribuintes, mas ainda não foi divulgada qualquer informação vinculativa sobre o tema.
Quanto à segunda questão colocada, informamos que a possibilidade de reembolso abrange as operações contratadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024. Para tal a lei exige que o valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel não destinado a HPP, seja aplicado na amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado a HPP do sujeito passivo ou dos seus descendentes (filhos, enteados, netos...), exigindo ainda que a amortização seja concretizada num prazo de três meses, contados da data de realização.
Esperamos que tenha esclarecido as suas questões. Qualquer questão, não hesite.
Obrigada,
A EQUIPA DAS FINANÇAS PESSOAIS
Olá,
Partilhámos a sua questão com o nosso especialista. Assim que possível daremos resposta.
Obrigada,
A EQUIPA DAS FINANÇAS PESSOAIS