Como resolver problemas de condomínio e de vizinhança

O administrador é a figura executiva do condomínio. Compete-lhe não só fazer cumprir as decisões da assembleia como também agir quando as partes comuns estiverem em risco. É uma figura indispensável.

Mas como nem sempre é fácil encontrar quem aceite esta função de bom grado, alguns condomínios preferem repartir algumas tarefas e assim a função torna-se mais leve. Aliás, tal é aconselhável nos edifícios com muitas frações. Outra das soluções também pode ser entregar a gestão do condomínio a uma empresa externa especializada na área.

Eleição do administrador interno

A lei diz que o administrador deve ser eleito, por maioria simples, em assembleia de condóminos e o cargo tanto pode ser exercido por um condómino como por um terceiro (uma empresa de gestão de condomínio, por exemplo).

Diferentes formas de eleger uma administração:

• Eleição. Forma mais comum, que a lei prevê por defeito. Salvo disposição em contrário no regulamento ou por deliberação da assembleia de condóminos, o mandato do administrador é de um ano, renovável.
• Nomeação sucessiva. Como nem sempre há candidatos, é frequente "distribuir o mal pelas aldeias": o primeiro mandato pode ser exercido pelo proprietário da fração A, o segundo pelo da B e assim sucessivamente.
• Pagar pela administração. Criar incentivos para quem desempenha o cargo pode ser motivador. A assembleia pode atribuir um salário ao administrador ou recorrer a uma empresa.
• Nomeação pelo tribunal. Qualquer condómino pode pedir ao tribunal para nomear o administrador. Enquanto decorre o processo, as funções são desempenhadas a título provisório pelo proprietário com maior permilagem (ou por ordem alfabética da fração, em caso de empate).
• Para evitar um condomínio sem gestão quando um mandato chega ao fim, o antigo administrador mantém-se em funções até ser eleito o sucessor.

Como optar pela melhor empresa

A atividade das empresas de gestão de condomínio não é regulada. Peça contactos a condomínios da vizinhança. A reputação é um indicador da qualidade do serviço. Certifique-se de que a empresa está legalizada. Introduza o nome no sítio do Instituto dos Registos e do Notariado. Em caso de dúvidas, peça informação online. 

Defina os serviços a contratar, tendo em conta as necessidades do condomínio: orçamento disponível, dimensão do prédio, quantidade e natureza das partes comuns, relação entre vizinhos, etc. Não se deixe seduzir por serviços suplementares, como seleção de seguros, apoio jurídico e engenheiros. Mesmo que pretenda contratá-los, compare preços. Peça orçamentos a um mínimo de três empresas.

Limite os poderes da empresa no contrato e em assembleia. Reserve o direito de veto do condomínio em decisões importantes, como seguros e obras. Os cheques e a autorização de débitos em conta devem ter a assinatura de um condómino designado pela assembleia, pelo menos. Nomear um administrador residente para acompanhar a empresa também pode evitar surpresas desagradáveis.

Prefira um contrato anual, sem penalização e com pré-aviso máximo de 30 dias para terminar. Se a empresa não cumprir as suas obrigações, pode pôr fim ao contrato. Nestes casos, comunique essa intenção à empresa através de carta registada com aviso de receção, e indique claramente qual o incumprimento e peça a devolução de documentos ou valores que ainda se encontrem em seu poder. Neste caso, adota-se a solução prevista na lei para qualquer administrador: a destituição.

Solução certa para cada denúncia

Em caso de litígio, conte com o nosso Serviço de Informação (218 410 858). Se for vítima de fraude ou burla, por exemplo no que diz respeito a valores do condomínio, denuncie o caso às autoridades policiais ou ao Ministério Público. Apresente queixa no Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC) se lhe recusarem o livro de reclamações, não entregarem faturas, etc. Se as atitudes indiciam más práticas e lesam os condóminos, como conflitos de interesses nas atividades desenvolvidas pela empresa, recorra aos julgados de paz ou tribunais.