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Fim das moratórias: cuidados a ter ao renegociar o crédito à habitação

O fim das moratórias obrigou os bancos a apresentarem propostas de renegociação do crédito à habitação às famílias que não recuperaram os seus rendimentos. Conheça as soluções para aliviar o impacto do fim desta medida.

  • Dossiê técnico
  • Nuno Rico
  • Texto
  • Myriam Gaspar, Sílvia Nogal Dias e Alda Mota
25 outubro 2021
  • Dossiê técnico
  • Nuno Rico
  • Texto
  • Myriam Gaspar, Sílvia Nogal Dias e Alda Mota
Casal rodeado por caixas de cartão e com papel na mão

iStock

A larga maioria das pessoas que beneficiava de moratórias de crédito deparou-se, a 30 de setembro, com o fim desta medida excecional. Quem, contudo, pediu a aplicação da moratória somente após 1 de outubro de 2020 e até ao dia 31 de março de 2021, continua a poder beneficiar deste regime até 31 de dezembro.

Ciente do impacto que o fim das moratórias tem para muitas famílias, o governo aprovou, em agosto, um diploma (Decreto-lei nº 70-B/2021), com várias medidas de proteção para os clientes bancários abrangidos por este regime temporário.

Entre elas, a obrigação de as instituições financeiras apresentarem propostas aos clientes, que aderiram ao mecanismo e não recuperaram os rendimentos, para melhorar as suas condições contratuais. Se foi o seu caso, isto é, se recebeu uma proposta do seu banco para renegociar o empréstimo da casa, deve analisá-la cuidadosamente.

Ainda que o alívio da prestação mensal possa ser fundamental para continuar a cumprir o contrato, tenha em conta que qualquer alteração que não seja uma redução da taxa de juro vai traduzir-se no incremento do custo total do crédito. É o caso do alargamento do prazo do empréstimo, que fará baixar a prestação, mas obrigará ao pagamento de juros durante mais tempo. Verá esse aumento refletido na TAEG (taxa anual de encargos efetiva global que reflete todos os custos do empréstimo, incluindo juros e comissões).

A renegociação das condições do contrato não pode, no entanto, passar pelo agravamento da taxa de juro, regra que se junta à proibição, já em vigor, da cobrança de comissões bancárias.

Quando analisar a proposta do banco, verifique também se o seu orçamento familiar suporta a nova prestação, que não deve ultrapassar os 35% do rendimento disponível. No caso de ter um crédito de taxa variável, estime o impacto de uma subida de 50% na prestação. 

Se chegar à conclusão de que a proposta de renegociação não é compatível com os seus rendimentos atuais, contacte a instituição de crédito e tente encontrar uma nova solução.

Em caso de dúvidas relativas à proposta que recebeu, contacte os nossos serviços.

Soluções para aliviar o fim das moratórias

PARI e PERSI 

A renegociação dos créditos assenta em instrumentos já existentes de prevenção e gestão de incumprimento dos clientes bancários – o PARI (plano de ação para o risco de incumprimento) e o PERSI (procedimento extrajudicial de regularização de situações de incumprimento) – reforçados agora pelo diploma mencionado acima e que entrou em vigor a 7 de agosto.

No PARI, foi introduzida a obrigação de avaliação do risco de incumprimento por parte do cliente até 30 dias antes do fim da moratória, ou seja, até ao início do mês de setembro. Se necessário, devem ser apresentadas propostas adequadas à sua situação financeira, no máximo, até 15 dias antes do término da moratória.

Já os clientes que venham a ser integrados no PERSI nos 90 dias seguintes ao fim da moratória mantêm as garantias existentes no mecanismo – impossibilidade de o banco resolver o contrato ou de intentar ações judiciais, como a penhora do imóvel, para satisfazer dívida – nos três meses seguintes. Tendo em conta o impacto das medidas restritivas de controlo da pandemia nos rendimentos das famílias, consideramos este prazo insuficiente. 

Os principais requisitos para a integração dos clientes bancários neste regime passam por: situação de desemprego, redução de rendimentos, existência de dívidas fiscais ou à Segurança Social e desenvolvimento de atividade profissional em áreas particularmente afetadas pela pandemia.

Os resultados dos procedimentos previstos no âmbito do PARI e PERSI devem ser comunicados pelas instituições de crédito ao Banco de Portugal. Esperamos do regulador que verifique se estas estão a fazer o devido acompanhamento dos consumidores que se encontram em dificuldades.

Baixar a taxa de juro

Se tiver um spread acima de 2%, é altura de contactar o banco e renegociar este valor. Ainda que a sua situação financeira esteja mais fragilizada, pode conseguir uma redução da taxa, dado que os valores praticados neste momento no mercado estão abaixo dos 2 por cento. Em vez de perder tempo a calcorrear vários bancos para encontrar soluções mais baratas, utilize o nosso simulador de crédito à habitação.

SIMULE E VEJA SE PODE POUPAR NO CRÉDITO DA CASA

Se o resultado apontar para uma TAEG (taxa anual de encargos efetiva global que reflete todos os custos do empréstimo, incluindo juros e comissões) mais favorável, confronte o seu banco. Na maior parte dos casos, este prefere melhorar as condições a perder o cliente. Se, para baixar o spread, lhe sugerir a contratação de mais um produto (por exemplo, um seguro de saúde), veja se vale a pena. O mais provável é encarecer a TAEG e o crédito ficar mais caro no longo prazo.

Os contratos de crédito ao consumo também podem ser renegociados. Apesar de os montantes serem muito mais baixos, quando comparados com o do empréstimo à habitação, o reduzido prazo traduz-se num maior peso nas contas mensais. Por isso, uma poupança obtida pode significar um importante alívio no orçamento.

Alargar o prazo do empréstimo

Além da taxa, pode negociar um alargamento do prazo do empréstimo. Mais tempo para amortizar o crédito significa uma prestação mensal mais reduzida, mas um aumento da fatura final dos juros a pagar.

Carência de capital

Um período de carência permite deixar de pagar o capital, continuando a suportar apenas os juros sobre o montante em dívida. Devido aos atuais valores negativos da Euribor, em muitos casos a taxa de juro no crédito à habitação é próxima de 0% ou mesmo negativa, o que significa que a prestação durante o tempo de carência pode ser bastante reduzida ou mesmo nula. Ou seja, pouco terá a pagar no final do mês.

Em regra, a carência de capital é atribuída por um período de seis a 24 meses, mas varia de banco para banco. Tenha o cuidado de consultar as condições do seu empréstimo. Em alguns casos, a carência de capital não se aplica a créditos já bonificados. Pode também negociar uma carência parcial, em que continua a pagar uma parte do capital. Esta solução, que se aplica tanto ao crédito à habitação como ao pessoal, também encarece o total de juros suportados com o empréstimo.

Adiar o reembolso de capital

Remeter o reembolso de uma parte do capital (por exemplo 10%) para a última prestação do empréstimo é outra solução para reduzir de forma significativa as prestações atuais, uma vez que uma parcela do capital não está a ser reembolsada. Contudo, a última prestação é muito elevada, o que tem de acautelar, e o montante total de juros a pagar é maior.

Diminuir o prémio dos seguros

Renegociar o prémio dos seguros associados ao crédito à habitação é uma boa forma de poupar algum dinheiro todos os meses. Ao comparar várias propostas de seguradoras, certifique-se de que, ao reduzir o prémio, não vai perder coberturas ou reduzir o valor de uma eventual indemnização.

Analise também as franquias e o seu impacto no preço. No seguro multurriscos, é provável que não precise de todas as coberturas enunciadas no contrato. Algumas podem estar já abrangidas por outra apólice (exemplo, cobertura de incêndio).

Se recusarem reduzir o prémio, pondere transferir os seguros para outra entidade mesmo que fora do banco. Contudo, não se esqueça de conferir o impacto que essa transferência pode ter na taxa contratada no crédito, perdendo a bonificação no spread. Ainda assim, há casos em que esta subida é compensada pela poupança obtida nos prémios dos seguros.

Transferir o crédito

Se o seu banco não fizer o mínimo esforço para continuar a relação comercial consigo, nem que seja só baixar as anuidades de cartões de débito e de crédito e as comissões de manutenção de conta, pondere transferir o crédito para outra instituição. Não se esqueça, porém, dos custos associados a esta transferência. Certifique-se de que o banco para onde vai transferir o contrato assume estas despesas, pelo menos parcialmente. Antes de dar o passo final, consulte o nosso simulador com a proposta de crédito mais vantajosa.

A nossa proposta para um regime transitório

Segundo dados do Banco de Portugal, no final de agosto, quase 228 mil contratos de crédito à habitação estavam abrangidos pela moratória pública, num total de 13 mil milhões de euros. As nossas estimativas apontam para que cerca de 20% destes contratos possam ter de ser sujeitos a renegociação, tal como aconteceu ao nível europeu. 

Para proteção destas famílias, propusemos, em maio, a criação de um regime transitório que estaria aberto a quem, no término das moratórias, continuasse a preencher os critérios que levaram à sua adesão. Este regime teria uma duração máxima de dois anos, a contar da data da adesão, e seria reavaliado semestralmente.

A renegociação das condições do crédito com o banco passaria pela adoção de uma ou de várias medidas das que enumeramos abaixo.

  • Suspensão, total ou parcial, do pagamento do montante em dívida, durante o período transitório.
  • Alargamento do prazo de amortização do empréstimo.
  • Diferimento de uma parte do capital para uma prestação final.
  • Redução da taxa de juro associada ao crédito durante este período.
  • Consolidação de créditos, caso exista mais de um contrato.
  • Estabelecimento de um valor máximo para a prestação, em função do orçamento disponível.

Com exceção da última medida, as restantes constam da proposta do Governo. A nova legislação prevê ainda a possibilidade de contratualização de um novo crédito para refinanciamento da dívida.

Foi também aprovada pela Assembleia da República a proposta de lei que isenta de imposto de selo as operações de reestruturação ou refinanciamento da dívida em moratórias que beneficiam de garantia pública.

Apesar de globalmente positivas, as medidas apresentadas pelo Executivo poderiam ser mais ambiciosas, sobretudo ao nível da sua extensão no tempo. No próximo ano, milhares de famílias que ainda não tenham recuperado totalmente os seus rendimentos continuarão sem mecanismos de proteção que permitam evitar a perda dos seus imóveis.

Prolongamento das moratórias não é solução

Apesar de terem sido um importante balão de oxigénio para inúmeras famílias, o prolongamento indefinido das moratórias serviria apenas para adiar o cumprimento das obrigações contratuais dos consumidores. Além disso, quanto mais tempo durasse a suspensão das prestações, mais juros seriam contabilizados e adicionados ao capital em dívida. 

Por outro lado, um eventual prolongamento estaria dependente da autorização da EBA, cenário recusado pela autoridade bancária europeia. 

Portugal teve as moratórias mais longas do espaço europeu: quem aderiu aquando da sua introdução e beneficiou dos dois prolongamentos da medida pôde suspender o pagamento das prestações do crédito à habitação durante 18 meses.

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