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Bolha imobiliária: 3 fatores a considerar antes de comprar casa

Em 18 municípios da Área Metropolitana de Lisboa, o preço médio das casas anunciadas num site da especialidade estava acima do valor médio de avaliação bancária, segundo a PROTESTE INVESTE. Saiba se é boa altura para comprar casa ou se deve esperar.

26 abril 2018
Bolha imobiliária: o que considerar antes de comprar casa

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Em 2017, venderam-se cerca de 150 mil imóveis, mais 18% do que em 2016, segundo o Banco de Portugal. A valorização das casas entre 2014 (ano em que o valor da avaliação bancária atingiu o mínimo) e 2017 foi de cerca de 20 por cento. 

A PROTESTE INVESTE analisou três fatores que influenciam o mercado e ajuda a perceber se é uma boa altura para comprar casa.

Procura aumenta, mas oferta diminui

Várias situações têm impulsionado a procura da compra de casa, como a descida das taxas de juro do crédito à habitação, a baixa remuneração dos depósitos a prazo e de outros produtos de capital garantido (tornando o investimento imobiliário mais atrativo) e o aumento do investimento estrangeiro (motivado pelos vistos gold e pelo regime fiscal para residentes não habituais).

Já o número de edifícios licenciados e apartamentos concluídos atualmente é menos de metade do volume de 2008, segundo dados do Instituto Nacional de Estatística (INE). Ou seja, por um lado a procura por imóveis tem aumentado; por outro, a oferta tem diminuído, o que acaba por influenciar o aumento dos preços.  

Valor dos imóveis acima da avaliação

A avaliação que os bancos fazem do preço médio dos imóveis e que serve de referência ao INE para calcular o valor médio do metro no País é outro indicador que ajuda a avaliar a existência de uma bolha imobiliária.

A PROTESTE INVESTE analisou 18 municípios da Área Metropolitana de Lisboa e concluiu  que o preço médio das casas anunciadas num site da especialidade está acima do valor médio de avaliação bancária: 35% no caso dos T2 e 30% no caso dos T3. Na prática, isto pode significar que o setor bancário está a financiar imóveis que são vendidos por um preço superior ao da avaliação bancária.

Também a avaliação predial do imóvel deveria servir de indicador para o preço de venda. Quando o Código do Imposto Municipal sobre Imóveis entrou em vigor, esperava-se que a avaliação dos imóveis para efeitos tributários se aproximasse entre 80 a 90% do valor do mercado. No entanto, o que se paga por um imóvel é sempre mais do que o valor do registo predial ou da própria avaliação feita pelos avaliados certificados. 

Falta regulação ao mercado. Os principais agentes imobiliários, que definem os preços de mercado, não são obrigados a ter formação certificada sobre avaliação imobiliária. Se o imóvel for comprado sem recurso ao crédito (43% dos casos), este facto deixa os compradores desprotegidos, pois o preço do imóvel é fixado pela simples análise comparativa do mercado.

Euforia dos estrangeiros

Uma eventual diminuição da procura externa é outro fator que pode contribuir para uma bolha imobiliária. A subida dos preços dos imóveis, principalmente em Lisboa e no Porto, tem sido motivada, em parte, pela presença de estrangeiros, que compram casa sem pedir crédito bancário. Os franceses são os que mais compram (cerca de 30%), embora o investimento brasileiro já represente 19 por cento. Os T2 e T3 em Lisboa, no Porto e no Algarve são as áreas preferidas para adquirir um imóvel. Os dados são revelados pela Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal.

Atualmente, não há indicadores que apontem para uma redução da procura de imóveis pelos estrangeiros. Mas esta tendência pode alterar por várias razões: se os estrangeiros encontrarem um destino mais atrativo do que Portugal, se a sua capacidade de investimento for afetada, por exemplo, pela via dos impostos, ou se houver entraves e demoras na emissão de vistos gold

Afinal, é melhor esperar para comprar casa?

O mercado atual é diferente da situação vivida na crise de 2008. Atualmente, 40% das casas são compradas sem recurso ao crédito bancário. Além disso, há uma tendência para investir em imóveis já existentes, em vez de se comprarem casas totalmente novas. No final de 2017, 80% das transações com recurso ao crédito à habitação referiam-se a habitações já existentes.

Saiba se os nossos especialistas recomendam comprar casa agora ou esperar por melhores dias.