Rendimentos
Os rendimentos podem ser declarados como categoria B ou categoria F.
Se optar por ser tributado como trabalhador independente (categoria B), declare os rendimentos brutos obtidos com alojamento local no campo 417 do quadro 4A do anexo B. O Fisco cobra imposto sobre 35% (ou 50% nas zonas de contenção decretadas por cada município) dos rendimentos obtidos, mas o proprietário não pode deduzir gastos com a casa.
Em alternativa, pode optar por ser tributado de acordo com as regras da categoria F, como acontece com os rendimentos prediais obtidos por senhorios.Neste caso, assinale a opção “Sim” no quadro 9 do anexo B e inscreva os rendimentos brutos obtidos no quadro 15.1, identificando o imóvel e os gastos com a casa no quadro 15.2.
Deduzir despesas
Se optou pela tributação de acordo com as regras da categoria F, pode deduzir despesas com obras de conservação da casa, condomínio, Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), serviços de limpeza, comissões com plataformas de arrendamento de curta duração, seguros de renda, entre outros. Só são aceites despesas comprovadas e referentes à faturação.
Houve clientes que desistiram?
Em caso de desistência do hóspede, os eventuais valores de reserva que não foram devolvidos aos clientes também estão sujeitos a imposto. Inclua esses valores no campo 414 do quadro 4. O Fisco vai tributar 100% do valor declarado.
Desafetar ao alojamento local para arrendamento
A transferência de imóveis afetos a alojamento local para arrendamento para habitação permanente isenta os rendimentos desta atividade de serem considerados tributáveis em IRS (e IRC), desde que, cumulativamente:
- à data da desafetação, o imóvel tenha estado afeto a esse fim até 31 de dezembro de 2022.
- e a celebração do contrato de arrendamento e respetiva inscrição no portal das Finanças tenha ocorrido até 31 de dezembro de 2024.
Esta isenção aplica-se aos rendimentos prediais obtidos até 31 de dezembro de 2029.
Fechar atividade
A partir do momento em que cessa a atividade, tem 30 dias para comunicar às Finanças. Pode fazê-lo num serviço de Finanças ou pela internet, através do portal das Finanças, em Cidadãos > Serviços > Cessação de Atividade > Entregar Declaração.
Se cessou atividade em 2024, indique-o este ano no quadro 14 do anexo B, quando entregar o IRS.
Mais-valias
Desafetar AL para vender
Se, em 2024, vendeu uma casa afeta a alojamento local ou cuja desafetação tenha ocorrido nos últimos três anos, o cálculo de mais-valias obedece às regras da categoria B, sendo tributado e declarado no quadro 4E do anexo G.
Ou seja: 95% da mais-valia são adicionados aos rendimentos do contribuinte no ano em que a casa foi vendida.
Nos casos dos imóveis afetos à atividade à data de 1 de janeiro de 2021, pode ainda aplicar-se o regime anterior de apuramento de mais-valias, que obedece à seguinte regra tripla:
- a diferença entre o valor que o imóvel tinha na data em que foi afeto à atividade e o seu valor inicial (quando foi comprado ou herdado) corresponde a uma mais-valia da categoria G. Metade dessa mais-valia é adicionada aos rendimentos do contribuinte no ano da venda;
- se tiver havido uma valorização do imóvel no período em que esteve afeto à atividade, essa diferença é considerada mais-valia da categoria B. Nestes casos, 95% da mais-valia são adicionados aos rendimentos do contribuinte no ano em que a casa foi vendida;
- se a casa foi vendida por um valor superior ao que valia na data da desafetação ao alojamento local, essa diferença é considerada mais-valia da categoria G. Metade desse montante é somado aos valores apurados nos dois passos anteriores e adicionado aos rendimentos anuais do contribuinte.
Se a casa que vendeu em 2024 esteve afeta a alojamento local, mas, após a desafetação à atividade, permaneceu mais de três anos no seu património particular, o cálculo das mais-valias é feito de acordo com a regra geral:
- a diferença entre o valor da venda e o seu valor na data da aquisição (ajustado) corresponde a uma mais-valia da categoria G. Metade dessas mais-valias é automaticamente adicionada aos rendimentos totais.
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