Preços das casas voltam a subir no segundo trimestre

Numa perspetiva nacional, de acordo com dados revelados pelo INE, constatamos que, entre o primeiro e o segundo trimestre de 2021, relativamente ao valor mediano das vendas de casas, este apenas aumentou 1.4, 1.7, 1.3 e 1.3 por cento para as tipologias T1, T2 T3 e T4, respetivamente. Entre as maiores amplitudes observadas de +15% para a tipologia T1 na região do Alto Tâmega e -14% para a tipologia T2 na região da Beira Baixa. Verificamos que na Área Metropolitana de Lisboa os valores continuaram a aumentar entre 1.2% na tipologia T1 e 3.9% na tipologia T4. 

Quando ouve falar de variações de preços é importante ter em conta o que está na base dessa análise. Inclusive, muitas vezes comenta-se que os preços sobem ou descem num determinado concelho, distrito e até a nível nacional mas podemos estar a comparar coisas diferentes. Detalhes como a tipologia, a condição do imóvel, a freguesia e a dimensão da amostra são importantes.

Nesse sentido e após publicação dos números do INE (Instituto Nacional de Estatística), na semana passada referentes ao valor mediano das vendas por metro quadrado e valor mediano de avaliação bancária, resolvemos analisar o comportamento dos valores de mercado entre janeiro e outubro deste ano.

Quanto ao valor mediano de avaliação bancária em Portugal para todas as tipologias, no segmento dos apartamentos, este valor aumentou 6.6% entre janeiro e setembro deste ano. Neste período, de acordo com dados do INE, tivemos situações em Alcobaça ou Figueira da Foz em que este indicador variou positivamente 22 e 24% respetivamente e negativamente 5 e 6% em Tavira e Peniche respetivamente.

Voltando aos valores de mercado e tendo por base a informação disponibilizada pela Casafari percebemos que no segmento dos apartamentos existentes, que representam mais de 2/3 do inventário existente, para as tipologias T1 a T4 nos 33 concelhos que atualmente acompanhamos e que cumprem um critério de amostra mínima (excluindo freguesias com uma amostra inferior a 5 imóveis anunciados), os preços variaram positivamente 9% no valor de venda e 2,5% no valor de arrendamento. Tal, como referimos é preciso ir um pouco mais ao detalhe e por isso “partimos” a informação por tipologia. Nesse sentido, apresentamos aqui os resultados para a tipologia T2 e T3.

Tipologia T2

Para esta tipologia é possível verificar que, embora existam casos em que a variação dos preços de mercado é negativa, a tendência year-to-date é positiva. As poucas situações em que os preços de venda desceram foram Albufeira, Almada, Braga, Cascais e Maia. 

Já relativamente ao arrendamento, foram 9 os Concelhos em que os preços tiveram uma variação negativa até agora entre os quais se encontra Albufeira, Cascais, Coimbra, Figueira da Foz, Maia, Odivelas, Seixal, Silves e Vila Real de Santo António. 

Por sua vez, os preços no Porto aumentaram mais do que em Lisboa. No primeiro a variação dos preços de venda foi de +8.6% e de arrendamento foi de +3.7%. Já em Lisboa os valores de venda e de arrendamento variaram 3.7 e 2.7% respetivamente. 

Em ambas as geografias estas variações apontam, em termos médios, para uma deterioração da rentabilidade do investimento por via do arrendamento. Já os Concelhos de Almada, Braga, Loulé, Matosinhos, Oeiras, Póvoa de Varzim, Setúbal e Viana do Castelo apresentam-se pelo contrário, com uma evolução positiva na perspetiva da rentabilidade por via do arrendamento já que viram os valores do arrendamento subir mais do que os preços de venda.

Variação dos preços das casas em janeiro a outubro 2021

Fonte: Casafari.

Tipologia T3

Comparativamente com a tipologia T2, na tipologia T3 observamos mais alguns casos de variações de preços negativos entre janeiro e outubro, quer no mercado de venda (7) quer no mercado de arrendamento (12).

Poderá ser relevante mencionar o aparente arrefecimento de preços em Lisboa e Porto entre estas 2 tipologias. Lisboa registou uma variação negativa dos preços neste período (-2.9%). Já o Porto, que na tipologia T2 teve uma variação de preços de +8.6%, nesta tipologia viu os preços crescer mas a um ritmo bastante mais baixo (3.6%).

Já relativamente à perspetiva de comprar para arrendar, verificamos que nos Concelhos de Albufeira, Almada, Braga, Coimbra, Lagos, Lisboa, Loures, Matosinhos e Odivelas a situação aparenta apresentar uma melhoria na rentabilidade já que os preços de arrendamento subiram mais que os preços de venda ou como no caso de Lisboa, desceram menos do que os preços de venda (-2.9% venda vs -2.2% arrendamento).

Uma das razões pela qual tem interesse acompanhar esta evolução do mercado imobiliário tem a ver com o facto de  existirem cerca de 75% de proprietários em Portugal, sendo os remanescentes 25% preenchido pelo mercado de arrendamento. Isto leva a que, numa abordagem total da riqueza das famílias, a residência principal acabe quase de forma transversal por ter um peso dominante (50%) no total dos ativos. Necessariamente este peso altera-se consoante a faixa etária e o nível de riqueza de cada grupo. Nota também para o peso (19%) de outros imóveis no total dos ativos.

A caracterização do setor em Portugal em concreto e as políticas dos Bancos Centrais em geral têm permitido manter as condições de financiamento favoráveis. Contudo, cabe-nos alertar que os mesmos riscos que existiam permanecem ao virar da esquina, sobretudo os que estão relacionados com a capacidade financeira do lado da procura.

Para ficar a par das nossas análises e dos nossos conselhos de investimento por tipologia e freguesia no comparador da Proteste Investe “Comprar Casa”.