Quem tem mais de 65 anos, ou já esteja reformado, pode, desde 2019, beneficiar de um regime especial que isenta o pagamento de mais-valias pela venda de imóveis. Este regime especial apenas se aplica à venda da habitação própria e permanente.
Quais são as condições para beneficiar da isenção de imposto sobre as mais-valias?
Este regime não obriga, como é habitual, a aplicar as mais-valias, obtidas com a venda do imóvel, na aquisição de outra casa ou de um terreno para construção. Também não é necessário realizar obras de melhoramento ou ampliação de outro imóvel para habitação própria, para beneficiar desta isenção.
É necessário, contudo, aplicar o lucro num seguro financeiro do ramo vida (seguro PPR ou seguro de capitalização), num fundo de pensões ou nos Certificados de Reforma do Estado.
Desde junho de 2024 (Lei n.º 31/2024, de 28 de junho), este regime especial passou a incluir, também, os Produtos Individuais de Poupança Pan Europeus. Os PEPP, como são conhecidos estes novos produtos de poupança, têm o mesmo benefício fiscal dos PPR.
Tem seis meses a contar da data da venda para reinvestir. Caso já tenha contratado um destes produtos anteriormente, pode reforçá-los.
Outro aspeto a realçar é a obrigatoriedade de o contribuinte manter a aplicação durante os 10 anos seguintes, podendo, no entanto, à exceção dos certificados de reforma, resgatá-los através de rendas periódicas durante esse período.
Há, porém, um limite máximo que pode levantar cada ano: 7,5% do valor investido. Ou seja, se aplicar 100 mil euros, receberá, por ano, 7500 euros.
Qual o benefício fiscal?
O objetivo da lei é incentivar quem deixa o mercado de trabalho a reinvestir as mais-valias imobiliárias em produtos financeiros que reforcem a reforma.
Como se sabe, o valor da maioria das pensões de velhice em Portugal é baixo. Cerca de 80% dos pensionistas não recebe mais de 600 euros mensais de reforma.
De acordo com os dados de 2023 do Instituto Nacional de Estatística, ao atingir a idade da reforma (66 anos e 7 meses, em 2025) e receber a primeira pensão, 13,2% continuaram a trabalhar devido, sobretudo, a necessidades financeiras. Isto é, o valor da pensão não foi suficiente para fazer face às despesas.
Exemplo 1: Não reinvestir o dinheiro em produtos de reforma
- Valor da compra em 1995: € 150 000 euros
- Valor da venda: € 300 000 euros
- Coeficiente de atualização monetária: 1,58
- Valor da aquisição atualizado: € 237 000
- Mais-valia: € 300 000 – € 237 000 = € 63 000
- Mais-valia tributável: € 63 000 x 50% = € 31 500
-
Exemplo 2: Investir o valor da venda do imóvel, descontando a amortização do empréstimo, em produtos de reforma (fundo de pensões, seguro PPR, entre outros)
- Valor da compra em 1995: € 150 000
- Valor da venda: € 300 000
- Valor necessário para a amortização do empréstimo: € 100 000
- Montante aplicado num fundo de pensões: € 200 000
- IRS a pagar: € 0
Que tipo de PPR deve escolher?
Nesta fase da vida, em que se está próximo da idade da reforma, ou mesmo reformado, é fundamental optar por produtos de capital garantido, para não correr riscos. À exceção dos Certificados de Reforma do Estado, a maioria dos planos de poupança-reforma sob a forma de seguro, bem como os fundos de pensões, garantem o capital. Por outras palavras, o dinheiro que neles foi investido está salvaguardado.
Alguns PPR garantem um rendimento mínimo. Isto é, ainda que os mercados financeiros subam ou desçam, a volatilidade não afeta a rentabilidade estipulada no contrato de subscrição. Em ambos os casos, tem sempre a garantia que o montante aplicado no plano será reembolsado.
Esta segurança tem, no entanto, um reverso. As rentabilidades são, por regra, mais baixas do que as proporcionadas pelos fundos PPR (1,8% contra 7,2%, em média no ano passado).
De facto, a longo prazo, os mercados financeiros já provaram que vale a pena correr o risco. Sobretudo, quando se está ainda longe da idade da reforma. Não é o caso quando se tem 57 ou mais anos ou quando faltam dez anos para a idade da reforma.
Como declarar as mais-valias no IRS e beneficiar da isenção?
Para acionar esta isenção, deve ser indicado no quadro 5A do anexo G o montante investido. O campo 5013 deve ser utilizado se o reinvestimento tiver sido feito no mesmo ano da venda, ou o campo 5014 se tiver sido feito já no ano seguinte, mas dentro do prazo de seis meses após a venda.
Se o proprietário da casa for não residente em Portugal, a venda continua a ser declarada no anexo G, identificando-se o contribuinte como “não-residente” no menu “Rosto”.
Nestes casos, é aplicada uma taxa autónoma de 28% sobre a totalidade da mais-valia.
Caso o contribuinte tenha residência noutro país da União Europeia, pode optar por ser tributado segundo as regras dos residentes, desde que mais de 90% dos seus rendimentos desse ano tenham sido obtidos em Portugal. No entanto, nem sempre compensa fazê-lo, pois os rendimentos obtidos no estrangeiro seriam somados à mais-valia para definição do escalão de IRS.
Quais os produtos com benefícios fiscais?
Identificámos no mercado alguns produtos do ramo vida especificamente desenhados para quem vendeu a casa de habitação permanente, está reformado ou próximo da idade de se reformar.
Também encontrámos algumas gestoras que, a pretexto da isenção do pagamento de mais-valias neste segmento de idade ou reforma, promovem PPR ou fundos de pensões que não garantem o capital e, por isso, não são adequados nesta fase da vida.
É o caso, por exemplo, da Golden SGF que tem no seu site uma proposta de subscrição, com quatro fundos de pensões. Nenhum deles garante o capital.
Outro exemplo é o Seguro Financeiro Casa-Reforma, um produto financeiro complexo, segundo o próprio Santander, que pode implicar a perda de parte do capital e proporcionar rendimento nulo ou negativo.
Também o BPI Casa 65, um seguro unit linked, lançado em 2022, não tem garantia, nem proteção de capital. No entanto, no site diz-se que o produto foi “pensado para permitir a isenção do pagamento das mais-valias resultantes da venda da habitação própria permanente do Cliente após reforma ou atingir os 65 anos”. A ficha do produto é esclarecedora: “Este produto não prevê qualquer proteção contra o comportamento futuro do mercado, pelo que poderá perder uma parte ou a totalidade do seu investimento.”
Em resumo, não é adequado a este segmento de idade e vem desvirtuar o propósito do regime contemplado no diploma aprovado em 2019.
Por todas estas razões, é sempre muito importante confirmar que o capital investido será reembolsado. Para tal, leia a ficha do produto antes de subscrevê-lo.
Quais os seguros PPR com taxa mínima garantida?
No mercado há uma ampla oferta de seguros PPR com garantia de capital. Destacamos alguns seguros PPR que garantem um rendimento mínimo anual e também proporcionam benefícios fiscais, sem impor as condições descritas no diploma aprovado em junho. Note, porém, que alguns seguros PPR impõem algumas condições na subscrição, como, por exemplo, limites de idade.
| Nome do PPR |
Local de subscrição |
Montante mínimo |
Comissões máximas |
Taxa mínima 2025 |
Rendimento anual bruto % |
| Subscrição |
Gestão |
Resgate antecipado |
Transferência |
2023 |
5 anos |
| Lusitania Poupança Reforma PPR - Protocolo DECO |
Lusitania Vida |
240 |
0% |
1,2% |
0% |
0% |
2% (1) |
2,50% |
2,50% |
| BPI Garantia PPR |
Banco BPI |
1 |
0% |
0,0% |
1% |
0,50% |
1% |
0,50% |
0,10% |
| PPR Investimento Plus |
Novobanco, Best |
1000 |
0% |
1,25% |
2% |
0,5% |
1,5% |
2,50% |
|
| PPR Futuro Garantido |
Mapfre |
1500 |
0,25% |
1% |
1% |
0% |
1,6% |
2,00% |
|
| Super PPR 55+ |
Novobanco |
1000 |
0% |
0% |
2,7% |
0,50% |
1,3% |
1,30% |
|
| (1) Acrescida de um prémio de fidelização de 0,05% ou 0,1%. (2) Definida semestralmente em função da Euribor. |
Lusitania Poupança Reforma PPR
Este seguro PPR é a Escolha Acertada da DECO PROteste Investe. Além de apresentar uma taxa mínima garantida de 1,75%, em 2024, proporcionou, nos últimos cinco anos, um rendimento médio anual bruto de 2,5 por cento. No final do exercício, acresce na participação dos resultados.
O montante mínimo de subscrição é de 240 euros, sendo o prémio anual ou semestral. São permitidos reforços de qualquer montante. Na data termo, a pessoa segura deve ter idade igual ou superior a 60 anos, e a duração mínima permitida é de cinco anos.
No caso de subscrever ao abrigo do nosso protocolo, está isento das comissões de subscrição e resgate. Já a comissão de gestão, que é a remuneração da seguradora pela gestão do fundo (1,2% ao ano), terá sempre de suportar. Além disso, para os subscritores DECO PROteste Investe é atribuído um prémio de fidelização anual de 0,1%, aplicados sobre o saldo médio anual, nos primeiros cinco anos de vigência do contrato.
O PPR Investimento Plus, disponível no Novobanco e Best, proporciona, este ano, uma taxa mínima superior de 2,5%, rendimento alcançado também em 2023. Todavia, o produto não tem ainda cinco anos de histórico. O PPR Futuro Garantido, da Mapfre, oferece uma taxa mínima de 2%, enquanto o Super PPR 55+ garante 1,3 por cento. Todavia, à semelhança dos dois seguros anteriores, não têm ainda histórico de cinco anos.
O BPI Garantia PPR, disponível nos balcões do banco, com mais de cinco anos de histórico, proporciona 1%, mas a performance nos últimos anos tem sido muito modesta, como pode ver no quadro.
O que acontece ao PPR em caso de óbito?
Em caso de morte da pessoa segura, ou do seu cônjuge quando o PPR é um bem comum por força do regime de bens do casal, a seguradora procede ao pagamento do capital na data em que é comunicado o óbito. Contudo, se a participação da morte ocorrer no termo do contrato, será pago o capital seguro nesta data. É, também, permitido o reembolso antecipado, nas condições de resgate definidas na Lei.
Não está satisfeito com a rentabilidade? Transfira o PPR
Embora rentabilidades passadas não sejam garantia das futuras, cinco anos de histórico é o tempo mínimo que consideramos relevante para aferir se um determinado PPR é bem gerido. Por vezes, os consumidores deixam-se embalar pela apresentação de produtos sugeridos pelo banco onde têm conta e subestimam este critério. Aceda ao nosso comparador de PPR.
Como ganhar mais no PPR
Um conselho: quando receber o extrato da sua aplicação, verifique quanto rendeu o seu PPR e compare-o com as Escolhas Acertadas da DECO PROteste Investe. Se rende menos, não hesite em transferi-lo. Pode fazê-lo em qualquer data.
Após identificar o PPR que pretende, contacte a entidade que o comercializa e preencha a documentação necessária para confirmar que aceita a transferência. A instituição onde tem o PPR tem 10 dias úteis para efetuar a operação. Nem todas as entidades cobram custos de transferência, mas, em nenhum caso, as comissões podem ultrapassar 0,5% do valor transferido.
