O que são REIT?
Os REIT (real estate investment trust, em inglês) surgiram em 1960 e são muito populares nos Estados Unidos. Na Europa, estas sociedades de investimento imobiliário assumem designações locais, embora o enquadramento jurídico seja o mesmo.
Por exemplo, em França, são conhecidos como SIIC (société d’investissement immobilier cotée). Em Itália denominam-se SIIQ (società di investimento immobiliare quotata). E em Espanha intitulam-se Socimi (sociedad anónima cotizada de inversión en el mercado inmobiliario).
Na Bélgica, existe uma estrutura semelhante aos REIT designada como SIR (société immobilière réglementée).
Em Portugal, foram aprovadas, em 2019, as SIGI (Sociedade de Investimento e Gestão Imobiliária). No entanto, este mercado de sociedades imobiliárias aberta é quase inexistente. Mais populares no nosso país são os fundos de investimento imobiliário, que funcionam de forma diferente e ao abrigo de outra legislação.
Como funcionam os REIT?
Os REIT são empresas cotadas em bolsa que investem num conjunto de ativos imobiliários. A cotação reflete o valor do seu património imobiliário. Na prática, um investidor detém uma pequena porção dessa carteira e usufrui dos rendimentos e mais-valias gerados.
Mas, em vez de ações e obrigações, os REIT investem em diferentes tipos de propriedades, como escritórios, centros comerciais, apartamentos, hotéis, armazéns, centros de dados, entre outros. Esta característica confere aos investidores (acionistas) alguma diversificação.
O foco dos REIT está sobretudo nos imóveis comerciais (CRE - comercial real estate). Este aspeto torna-os mais sensíveis à evolução económica e ao investimento, ao contrário do mercado residencial, que possui dinâmicas específicas.
Tal como os fundos, os REIT são geridos por equipas profissionais especializadas. O facto de serem negociados em bolsa facilita, à partida, entradas e saídas do investimento.
Comparativamente às ações e aos fundos e ETF, têm uma importante diferença: a maioria dos REIT é obrigada, por lei, a distribuir a maior parte dos seus lucros como dividendos, o que atrai muitos investidores à procura de rendimentos regulares.
Em resumo, investir em REIT oferece a oportunidade de aceder e investir no mercado imobiliário sem a necessidade de adquirir propriedades físicas, com grandes necessidades de capital, e assumir a responsabilidade da sua gestão.
Claro que o desempenho dos REIT está dependente da evolução do mercado imobiliário, bem como das decisões dos gestores.
Estando cotados em bolsa, qualquer investidor pode adquirir diretamente REIT. Quer seja nos mercados norte-americanos ou os seus congéneres nas bolsas europeias, e desde que sejam minimamente negociados.
Como investir em REIT?
A tarefa de seleção dos REIT é, no entanto, complicada e arriscada. O nível de diversificação é menor do que aparenta.
Se é certo que têm inúmeras propriedades em carteira, estas são, muitas vezes, idênticas. Por exemplo, residências para seniores, centros de dados, ou somente instalações de self-storage. Com a agravante de, por vezes, estarem localizadas num único país ou região.
Significa, portanto, que pode ficar demasiado exposto a uma atividade que desconhece. Pode correr o risco de que um problema, nomeadamente de sobrevalorização daquela geografia ou daquele segmento de propriedades, penalize substancialmente o valor de toda a carteira do REIT.
Os fundos e ETF dedicados ao setor imobiliário global têm a vantagem de investirem em várias dezenas de REIT (e equivalentes) de diferentes segmentos e geografias do mercado imobiliário. Só os EUA representam, em média, 60% do total. Este fator permite uma melhor e maior diversificação a partir de poucas dezenas de euros.
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