Vale a pena investir em ETF de imobiliário? Os ETF imobiliários globais continuam a ser a forma mais equilibrada de investir em vários segmentos e geografias, combinando dezenas de REIT num único produto.
O que são REIT e por que são relevantes para investir em imobiliário?
Criados em 1960, nos Estados Unidos, os REIT (em inglês, real estate investment trust) ganharam protagonismo na década de 90, tornando-se muito populares por serem uma forma indireta de investir em imobiliário, sem despender grandes quantias. Na Europa, assumem designações distintas de país para país, embora o enquadramento jurídico seja idêntico.
Estão cotados em bolsa e distribuem regularmente dividendos, o seu maior atrativo. A cotação reflete o valor do seu património imobiliário. Como investem em vários tipos de ativos imobiliários, privilegiando a compra de escritórios, centros comerciais, apartamentos, hotéis, armazéns, o seu foco está no chamado CRE (comercial real estate), e são mais sensíveis à evolução do ciclo económico e ao investimento.
Como evoluiu o desempenho do setor imobiliário em bolsa?
No final de 2023, escrevemos que os mercados tendem a centrar‑se no próximo ciclo, a apostar na recuperação das valorizações a médio prazo e começam a “puxar” pelas cotações antes de haver sinais positivos no terreno. Tal como previmos, foi o que aconteceu até porque o setor imobiliário apresentava níveis de valorização atrativos face à média.
Como não há bela sem senão, há cerca de um ano também alertámos para os riscos que se avizinhavam. No final de 2024, a subida acumulada nos meses anteriores era expectável, mas a dimensão dos ganhos era relativamente excessiva perante os fundamentos ainda débeis do setor.
Embora não tenhamos antecipado o acentuado recuo do dólar, não descartámos a possibilidade de a Fed cortar as taxas de forma mais lenta do que o esperado, o que se veio efetivamente a acontecer.
Na Europa, a queda da taxas de juro evoluiu mais como o previsto e as cotações do setor acabaram por evoluir de forma mais favorável.
Perspetivas globais: valorização, riscos e impacto das taxas de juro
Os rácios de valorização do setor imobiliário não estão particularmente apelativos. O PER é agora de 19,8 contra 17,5 da média global, estando um pouco acima da sua média histórica.
Um PER mais elevado poderia ser justificado perante um bom potencial de crescimento. Infelizmente, não parece ser essa a realidade do setor imobiliário global.
O dividend yield (3,4% contra 1,9% da média global) permanece como trunfo. O nível de volatilidade do setor é idêntico à média do mercado.
Os bancos centrais estão ainda a reduzir as taxas de juro diretoras, mas o nível dos juros irá manter‑se mais elevado do que na década anterior. Dificilmente, as taxas regressarão para níveis próximos do zero.
Pela positiva, não se antevê uma recessão económica, e o auge da guerra comercial parece ter já sido ultrapassado. Contudo, há dúvidas sobre o ritmo de crescimento da economia norte‑americana. Qualquer abrandamento seria bastante negativo para o setor.
Na China, as medidas de Pequim não conseguem reanimar o setor imobiliário, embora o problema seja sobretudo no segmento habitacional.
Os melhores ETF globais para investir em REIT
Pode comprar diretamente REIT norte‑americanos ou europeus em bolsa. A seleção, porém, é complicada e arriscada. Além disso, o nível de diversificação é menor do que aparenta, pois as inúmeras propriedades que um REIT tem em carteira são muitas vezes idênticas.
Por exemplo, apenas residências para seniores, ou hotéis ou centros de dados e, por vezes, apenas num único país ou região. Arrisca‑se, assim, a ficar demasiado exposto a uma atividade que desconhece, e se ocorrer um problema nesse segmento ou geografia, o valor do REIT pode ser muito penalizado.
Se pretende diversificar a carteira, investindo em imobiliário global – nunca mais de 5%, é a recomendação –, destacamos dois ETF. Além de ser uma forma muito mais acessível do que qualquer investimento imobiliário direto, é mais diversificado do que a compra de alguns REIT em bolsa.
Os fundos e ETF imobiliários globais propiciam a diversificação. A esmagadora maioria investe em várias dezenas de REIT (e similares) de diferentes segmentos e geografias do mercado imobiliário – os EUA representam, em média, 64%.
Entre os mais bem avaliados, destacamos o ETF Amundi Index FTSE EPRA NAREIT Global (LU1437018838) e o SPDR Dow Jones Global Real Estate (IE00BH4GR342). Ambos possuem uma política de capitalização dos rendimentos (dividendos), fiscalmente mais favorável, e estão ao abrigo da diretiva europeia (UCITS).
Como seguem índices semelhantes, os cinco principais títulos em carteira são os mesmos.
ETF de centros de dados: potencial elevado, mas risco acrescido
Ao contrário dos ETF imobiliários globais, os ETF dedicados a centros de dados apresentam, nos últimos meses, uma boa valorização em bolsa. O crescente uso da IA generativa tem feito disparar a procura por estes espaços, que exigem grande capacidade de computação e são essenciais para cloud computing, IA, streaming e serviços digitais.
Contudo, também torna este tipo de ETF pouco diversificado e, por isso, bastante mais arriscado. Será preciso que as empresas gerem uma elevada rentabilidade para compensarem os investimentos realizados, já que a maioria que usa estas infraestruturas, como a OpenAI, acumula prejuízos.
Wisdomtree New Economy Real Estate (IE000MO2MB07)
Global X Data Center REITS & Digital Infrastructure (IE00BMH5Y327)
PRÓS E CONTRAS
Vantagens de investir em ETF imobiliários
– Fácil acesso ao mercado imobiliário, sem necessidade de comprar imóveis diretamente.
– Menor capital inicial necessário para investir.
– Alta liquidez: por serem negociados em bolsa, são fáceis de transacionar. – Rendimento regular – grande parte dos lucros é distribuída.
– Diversificação: investem em vários tipos de imóveis (comercial, logística, saúde, centros de dados).
– Gestão profissional: são geridos por equipas especializadas.
– Transparência: fundos, ETF e REIT cotados têm obrigações de divulgação.
Desvantagens e riscos a considerar antes de investir
– Volatilidade do mercado
– Comissões podem reduzir o retorno (gestão)
– Exposição ao setor imobiliário, que pode desvalorizar em caso de crise económica
– Risco de taxas de juro: os REIT tendem a sofrer quando as taxas de juro sobem
– Diversificação menor do que aparenta. Pode haver, por exemplo, concentração setorial e geográfica
