Vale a pena investir em fundos imobiliários em Portugal em 2025?
Sim, os fundos imobiliários são uma opção para diversificar os investimentos, com rendimentos superiores aos
depósitos a prazo e alguma resiliência face às oscilações económicas. No entanto, não garantem capital nem liquidez imediata, sendo indicados apenas para quem pretende investir a médio ou longo prazo.
Investimento imobiliário sem adquirir imóveis
Investir em fundos imobiliários permite exposição ao setor imobiliário sem necessidade de adquirir propriedades. Estes fundos nacionais apostam em imóveis destinados a escritórios, comércio, indústria e serviços, excluindo quase totalmente o setor habitacional.
Segundo a Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM), a distribuição dos ativos é a seguinte:
- 48% em imóveis para serviços
- 27% em comércio
- 8% em indústria
- 0,9% em habitação
O restante património está alocado em liquidez e empréstimos. A aposta é fortemente nacional, com ativos avaliados em cerca de 4550 milhões de euros, representando um crescimento de 8,7% face a 2024.
Vantagens dos fundos imobiliários
Estes fundos oferecem uma forma prática de investir no setor imobiliário, com as seguintes vantagens:
- Diversificação do investimento através de um número elevado de imóveis
- Gestão profissional dos ativos por entidades especializadas
- Acesso a imóveis comerciais e industriais com montantes reduzidos
Desvantagens dos fundos imobiliários
- O resgate é demorado: pode demorar meses ou mais de um ano
- A liquidez é reduzida: os ativos não são facilmente convertíveis em dinheiro
- Existem comissões de subscrição e resgate, embora alguns fundos isentem estes custos após vários anos de permanência
Rentabilidade e desempenho recente
Nos últimos doze meses, os fundos imobiliários registaram uma rentabilidade média de 5,3%, ligeiramente abaixo dos 5,5% de 2024. A redução da taxa de imóveis não arrendados na maioria dos fundos indica maior procura e novas oportunidades de investimento.
Fundos com melhor desempenho:
- AF Portfólio Imobiliário e Imonegócios: +7,4% em 12 meses; rentabilidades médias anuais de 5,4% e 5,1%, respetivamente, nos últimos cinco anos
- Fundimo: +6,1% em 12 meses; 5,2% ao ano nos últimos cinco anos
- Imopoupança: 4,6% nos últimos doze meses, com inquilinos exclusivamente públicos, o que garante fiabilidade nas rendas, mas implica dependência do Estado
Rendimento Mediano dos Fundos Imobiliários (%)
| Ano |
Variação |
| 2008 |
4,0% |
| 2009 |
3,6% |
| 2010 |
2,9% |
| 2011 |
2,7% |
| 2012 |
1,2% |
| 2013 |
-0,2% |
| 2014 |
-2,0% |
| 2015 |
0,3% |
| 2016 |
0,1% |
| 2017 |
3,9% |
| 2018 |
4,2% |
| 2019 |
5,3% |
| 2020 |
3,3% |
| 2021 |
3,6% |
| 2022 |
4,7% |
| 2023 |
4,2% |
| 2024 |
5,4% |
|
Desde a crise financeira até à pandemia da covid, a mediana das rentabilidades manteve-se positiva em quase todos os anos. O pior ano foi 2014, no período seguinte à crise de dívida soberana do euro e após o resgate da ‘troika’ a Portugal em 2011.
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Contexto económico e impacto no setor
Apesar da subida das taxas de juro, os fundos imobiliários mantiveram estabilidade. O bom desempenho da economia nacional contribuiu para a resiliência do setor. Nos últimos cinco anos, o ganho médio foi de 4,6% ao ano, sem que a pandemia ou a inflação tenham causado quebras significativas.
Tudo indica que as gestoras conseguiram refletir a inflação nas rendas cobradas, mantendo o desempenho dos fundos.
Perfil de investidor e recomendações
Atualmente, os melhores depósitos a 12 meses oferecem menos de 3% brutos. Ainda que os fundos imobiliários não sejam diretamente comparáveis às aplicações de capital garantido, podem ser um complemento para diversificar a carteira.
Assim, com a tendência de descida das taxas de juro, os fundos imobiliários surgem como alternativa mais rentável, embora sem garantia de capital nem liquidez imediata.
Os fundos imobiliários são indicados para quem pretende diversificar a carteira com um horizonte de médio a longo prazo. A recomendação é aplicar entre 5% a 10% do total da carteira.
Fundo recomendado:
CA Património Crescente (Square Asset Management)
- Subscrição mínima: 100 euros
- Capitalização de rendimentos
- Resgates permitidos de dois em dois meses
- Comissões de saída: 1% ou 2% se o reembolso ocorrer antes de três anos
Este fundo destaca-se pela combinação de histórico de rendimentos (boa gestão) e menores custos de subscrição. A ausência de distribuição de rendimentos (capitalização) favorece o investimento numa ótica de maior longo prazo. Tem conseguido superar a concorrência do AF Portfolio Imobiliário, Imonegócios e Fundimo.
Fundos Imobiliários – Comissões e Rentabilidades
| |
Subscrição (2) |
Comissões |
Rentabilidade média anual (1) |
| Máxima de resgate |
Mínima de resgate |
1 ano |
3 anos |
5 anos |
| Fundos com acumulação de rendimentos |
| AF Portfólio Imobiliário |
2% |
5% |
0% após 5 anos |
7,4% |
6,2% |
5,4% |
| CA Património Crescente B |
0% |
2% |
0% após 3 anos |
6,6% |
5,7% |
5,3% |
| Imonegócios |
0% |
0,25% |
0% após 2 anos |
7,4% |
7,1% |
5,1% |
| Property Core Real Estate A |
0% |
2% |
0,5% após 3 anos |
4,7% |
5,7% |
n.a |
| Fundos com distribuição de rendimentos |
| Fundimo |
1,50% |
2% |
2% |
6,1% |
5,4% |
5,2% |
| Imopoupança D |
1,50% |
2% |
0% após 5 anos |
4,6% |
5,5% |
4,7% |
| IMOFID |
1% |
2% |
0% após 3 anos |
4,3% |
5,1% |
4,7% |
| Valor Prime |
0% |
0,25% |
0,25% |
4,8% |
4,5% |
4,1% |
| VIP Valores e Invest. Prediais |
1% |
1,50% |
0,25% após 10 anos |
4,4% |
3,7% |
3,8% |
| BPI Imofomento - CA |
1,50% |
2% |
0% após 5 anos |
3,0% |
3,0% |
3,3% |
(1) Fonte: APFIPP. Rentabilidades brutas (antes de imposto) em 30 de junho de 2025.
(2) Para montantes de subscrição inferiores a 100 mil euros e excluindo campanhas comerciais temporárias. Não incluímos os fundos abertos CA Imobiliário e Carteira Imobiliária cujas carteiras são dedicadas a imóveis de empresas em processo de reestruturação junto dos bancos.
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Perguntas Frequentes (FAQ)
Os fundos imobiliários são seguros para investir?
Os fundos imobiliários não garantem capital, mas têm demonstrado estabilidade e rendimentos superiores aos depósitos a prazo. São adequados para quem procura diversificação e está disposto a manter o investimento por vários anos.
Qual é o melhor fundo imobiliário para começar a investir?
O CA Património Crescente é uma das opções mais recomendadas, devido ao seu histórico de rendimentos, custos reduzidos e capitalização de rendimentos.
