Os fundos e ETF dedicados ao setor imobiliário não aplicam em ações e obrigações, mas também não detêm diretamente imóveis. A sua política de investimento consiste na aquisição e gestão de uma carteira dos denominados REIT. São estas entidades que têm e gerem as suas carteiras de imóveis.
Os REIT são empresas especializadas em determinadas atividades imobiliárias. Por isso, a sua diversificação de imóveis acaba por ser bastante limitada e o risco pode ser elevado. Quase como o investimento direto em ações.
Assim, para garantir mais diversificação, deve investir no setor imobiliário através de fundos/ETF, e não diretamente em REIT ou entidades similares.
ETF de REIT recuperam no último ano
A rápida e acentuada subida das taxas de juro por parte dos bancos centrais teve impactos muito negativos na atividade imobiliária. Embora específicos da China, os problemas com os promotores imobiliários locais também não contribuíram para o otimismo no setor.
Até à reta final de 2023, os ETF de REIT acumulavam perdas consideráveis e em contraciclo com a recuperação das bolsas em geral.
Contudo, assim que se vislumbrou a inversão da política monetária da Reserva Federal americana, a tendência mudou rapidamente. Antevendo uma melhoria das condições de financiamento, os investidores correram para os REIT.
Nos últimos doze meses, a rentabilidade média dos ETF de REIT atingiu os 30%, ficando pouco aquém da média global das bolsas. Mesmo assim, a variação acumulada destes ETF a três e a cinco anos ainda é negativa.
A recuperação da categoria foi assinalável, mas não apagou as perdas e o saldo final fica muito aquém dos fundos/ETF de ações globais (-0,2% contra 9,2% ao ano nos últimos cinco anos).
O imobiliário recuperou bem após o choque inicial da covid. Depois foi severamente atingido pelo ciclo de subida dos juros em 2022 e recuperou espetacularmente desde finais de 2023 com a expectativa de descida das taxas. Uma verdadeira montanha-russa.
Deve investir já em ETF de REIT?
Há cerca de um ano, o setor imobiliário apresentava níveis de valorização atrativos face à média. E, de facto, foi o que sucedeu. No entanto, a dimensão da subida nos últimos doze meses foi muito mais inesperada, dado que os fundamentos ainda são frágeis.
As dúvidas em torno do imobiliário comercial não se dissiparam totalmente. As taxas de juro permanecem elevadas em comparação com os níveis da década anterior e não vão regressar para valores próximos de zero.
As dúvidas sobre o ritmo de crescimento da economia norte-americana também subsistem apesar dos sinais se manterem positivos.
Na Europa, se a queda dos juros será mais acentuada, o panorama económico é mais sombrio.
Por fim, na China, está por saber se todas as medidas de Pequim vão conseguir ressuscitar o setor imobiliário, embora o problema seja sobretudo no segmento habitacional.
Portanto, se o pior passou, não se exclui mais turbulência nos próximos meses se a Fed cortar as taxas de forma mais lenta do que o esperado.
Ao mesmo tempo, depois da subida, os rácios de valorização das ações do setor imobiliário estão bem menos apelativos. O PER do setor é agora de 20,5 contra 17 da média global e, sobretudo, já está acima da sua média histórica.
O dividend yield permanece atrativo (3,3% contra 2,1%), mas é também menos generoso. Em suma, mesmo que o setor continue a evoluir de forma positiva, é improvável que supere a média do mercado.
Se mesmo assim quiser dar uma componente de imobiliário à sua carteira (máximo de 5%), consulte os produtos destacados. São muito mais acessíveis do que qualquer investimento direto e consideravelmente menos arriscados do que a compra direta de REIT em bolsa.
Fundos e ETF de REIT recomendados
Qualquer investidor pode adquirir REIT nos mercados norte-americanos, ou os seus congéneres nas bolsas europeias. Desde que estejam cotados em bolsa e sejam minimamente negociados.
Mas, a tarefa de seleção dos REIT é complicada e arriscada. O nível de diversificação é menor do que aparenta. Apesar de terem inúmeras propriedades em carteira, estas são tipicamente idênticas. Por exemplo, apenas residências para seniores, ou centros de dados, ou somente instalações de self-storage e, por vezes, apenas num único país ou região.
Assim, muito provavelmente irá estar demasiado exposto a uma atividade que desconhece. Um problema nesse segmento/geografia, poderá penalizar substancialmente o valor do REIT.
É aqui que entram os fundos/ETF imobiliários globais. Estes acrescentam uma nova e importante camada de diversificação. Cada ETF/fundo investe em várias dezenas de REIT (e similares) de diferentes segmentos e geografias (EUA representam, em média, 64%). Este aspeto permite uma melhor diversificação.
Entre os mais bem avaliados desta categoria, destacamos o ETF Amundi Index FTSE EPRA NAREIT Global que tem uma política de capitalização dos rendimentos (fiscalmente mais favorável). Está ao abrigo da diretiva europeia (UCITS) e aplica a nível global.
Entre os fundos, destaque para a versão do T. Rowe Price Global Real Estate Securities e que possui as mesmas características.
- Amundi FTSE EPRA NAREIT Global UCITS ETF
Código ISIN: LU1437018838
- T. Rowe Price Global Real Estate Securities
Código ISIN: LU0382932068
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