A recente informação recolhida pela DECO PROteste Investe relativa ao mercado imobiliário revela que existem muito poucas oportunidades mesmo fora da Grande Lisboa e do Grande Porto.
Estendendo a análise às cidades de Braga, Guimarães, Viana do Castelo e Vila Real, as conclusões são idênticas: baixa rentabilidade na esmagadora maioria das freguesias e tipologias.
Tal como noutras cidades, os preços das casas têm aumentado acentuadamente mais do que as rendas, pelo que se torna difícil identificar imóveis com um potencial de rentabilidade minimamente atrativo.
Onde estão as poucas oportunidades?
A seguir apresentamos as freguesias de Braga, Guimarães e Viana do Castelo com rentabilidade bruta acima de 5% para as tipologias T1, T2 e T3. Em Vila Real não encontrámos qualquer resultado com que respeitasse essa premissa.
T1
Braga - Maximinos, Sé e Cividade; renda média 1024 euros; rentabilidade 6,2%
Braga - São Vicente; renda média 1140 euros; rentabilidade 5,9%
Braga -S. José de São Lázaro e S. João do Souto; renda média 1026 euros; rentabilidade 5,7%
T2
Viana do Castelo - Darque; renda média 930 euros; rentabilidade 5,7%
Braga - S. José de São Lázaro e S. João do Souto; renda média 1235 euros; rentabilidade 5,3%
Guimarães - Oliveira, São Paio e São Sebastião; renda média 1000 euros; rentabilidade 5,2%
T3
Guimarães - Azurém; renda média 1359 euros; rentabilidade 5,4%
Braga – Gualtar; renda média 1184 euros; rentabilidade 5,1%
Avaliar financeiramente o potencial do investimento
A compra de um imóvel não deve fugir às regras da avaliação financeira. Por isso, o modelo da DECO PROteste Investe estima a rentabilidade dos imóveis através da comparação entre uma previsão da renda gerada e o preço de aquisição.
A avaliação tem por base os preços e as rendas praticados no mercado (plataforma Casafari). O modelo assume, entre outros pressupostos, uma taxa de ocupação anual do imóvel de 90%. Dado o nível atual das taxas de juro e o risco do investimento direto em imóveis, este último só se revela interessante quando a rentabilidade bruta supera 5,8%.
À rentabilidade bruta é sempre necessário deduzir o IRS aplicado às rendas e os vários encargos inerentes à propriedade do imóvel (IMI, seguro multirriscos, condomínio, etc.). Como se viu, nas quatro cidades em foco, apenas em dois casos se cumpre o mínimo dos 5,8%. E contam-se pelos dedos as freguesias acima de 5%.
Descubra os para comparar preços e as rendas
O comparador permite saber os preços médios e rendas médias em 170 freguesias de todo o país. Estes dados permitem tomar decisões assentes numa base financeira mais sólida se está a pensar em comprar imóveis para arrendar.
