Lisboa: evolução dos preços por tipologia e freguesia 

O preço por metro quadrado em Lisboa aumentou, de acordo com dados da plataforma Casafari, 5,7% em 2023 e 7,4% em 2024. Já nos três primeiros trimestres de 2025, os valores acumularam uma subida homóloga de 7,8%, o que confirma o ritmo de valorização do mercado imobiliário. 

Atualmente, na capital, o preço médio por metro quadrado (m2) dos T1 é de 6157 euros, um aumento de 10,4% em 12 meses. As freguesias com os valores mais elevados são Santo António (8548 euros m2) e Avenidas Novas (7458 euro por m2). No polo oposto, Santa Clara tem o valor mais baixo por m2 (5072 euros). 

No que respeita aos T2, o preço médio por m2 é de 5572 euros, uma progressão de 7,4% em 12 meses. A freguesia de Santo António surge, uma vez mais, no topo, com o preço mais elevado (7412 euros), seguida da Misericórdia (6891 euros). Também nesta tipologia, Santa Clara tem o valor mais acessível (3895 euros).

Cidade Invicta: preços a desacelerar 

No concelho do Porto, os preços por m2 subiram 7,5%, em 2023, e 10,2%, em 2024. Nos três primeiros trimestres de 2025, acumularam uma subida homóloga de 7,5 %. Isto é, os preços continuam a aumentar, mas houve uma pequena desaceleração do ritmo das valorizações. 

Um T1 custa agora 4329 euros por m2, um acréscimo de 10,5% em 12 meses. A freguesia Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde é a mais cara (5679 euros), enquanto a da Campanhã é a mais acessível (3566 euros). 

No segmento dos T2, o preço médio praticado por m2 cifrou-se em 3769 euros, uma variação de 8,3% em termos homólogos. Os preços mais elevado e mais baixo encontram-se nas mesmas freguesias dos T1: Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde (5196 euros) e Campanhã (2885 euros).

Rendas em queda ligeira apesar de níveis elevados 

Quem pretende arrendar um T1 em Lisboa terá de pagar uma renda média de 1539 euros. Já um T2 custa 1899 euros mensais. Embora as rendas dos novos contratos de arrendamento tenham, nos últimos doze meses, diminuído, em média, 0,3%, estes valores médios são muito elevados para a maioria dos portugueses. 

No Porto, o fenómeno é idêntico. Em termos médios, arrendar um T1 na Invicta implica pagar uma renda mensal de 1229 euros. Um T2 ascende a 1518 euros. No entanto, se compararmos com o mesmo período de 2024, as rendas exigidas nos novos contratos recuaram, em média, 2,5%.

Como avaliar a rentabilidade de um investimento para arrendar 

A avaliação de um imóvel enquanto investimento assenta na comparação entre o preço de aquisição e as rendas praticadas no mercado. A rentabilidade potencial do investimento imobiliário é, de acordo com o modelo da DECO PROteste Investe, calculada com base nos rendimentos gerados pelo arrendamento.

Esta abordagem não considera uma eventual valorização futura do imóvel, uma vez que a mais-valia numa venda posterior não é garantida, apesar da evolução favorável do mercado imobiliário nos últimos anos. 

A avaliação do potencial de um investimento imobiliário exige ainda a consideração de outros fatores essenciais. A proximidade a escolas, a disponibilidade de serviços na envolvente, como supermercados ou centros de saúde, bem como as acessibilidades, nomeadamente transportes e vias de circulação, assumem particular relevância. 

As avaliações e os conselhos gerados pelo nosso modelo devem, por isso, ser encarados como um complemento a essa análise específica. Um imóvel para arrendamento pode ser considerado atrativo quando a renda mensal assegura uma rentabilidade suficientemente elevada face ao valor pago, superando o rendimento oferecido por produtos financeiros de capital garantido, como depósitos a prazo ou Certificados de Aforro. Atualmente, ainda é possível encontrar depósitos com taxa bruta próxima de 3%. 

Ao contrário destes produtos que garantem o capital, o rendimento proporcionado por um imóvel (rendas) inclui riscos, dado que envolve incerteza e encargos específicos. A gestão exige tempo e tem custos, incluindo despesas como o IMI, quotas de condomínio e custos de manutenção, bem como a seleção e acompanhamento dos inquilinos. 

Use a ferramenta para simular a rentabilidade potencial de um imóvel com dados concretos. 

A liquidez também é reduzida, pois a venda é um processo moroso e depende das condições de mercado no momento da transação. Estes constrangimentos e riscos devem ser devidamente compensados. 

Idealmente, para que o investimento seja interessante, deve proporcionar uma rentabilidade bruta, antes de impostos e custos, de 5,8%. Nas freguesias apresentadas, baixámos um pouco essa fasquia, mas exigimos um mínimo de 5,5%.

Onde ainda existem oportunidades de investimento imobiliário 

Apesar de as rendas em Lisboa e no Porto se situarem em níveis historicamente elevados, estes valores revelam-se insuficientes para garantir a rentabilidade do arrendamento nestes dois concelhos, quando analisados em função dos preços de mercado dos imóveis. A relação entre preço de compra e renda praticada limita o retorno do investimento imobiliário em ambas as cidades. 

Com efeito, as oportunidades de compra nos concelhos de Lisboa e do Porto continuam a ser escassas. Os preços de venda das casas, praticados no mercado imobiliário destes concelhos, são demasiado elevados para serem compensados pelas rendas geradas pelo arrendamento, o que limita a rentabilidade do investimento. 

Apenas alargando a análise aos concelhos da Grande Lisboa e do Grande Porto é possível identificar um maior número de freguesias potencialmente atrativas para o investimento imobiliário, em diversas tipologias. Em janeiro de 2026, não existia nenhuma freguesia minimamente interessante nos T2 na Grande Lisboa.

Grande Lisboa e Grande Porto: freguesias com maior potencial 

- T1 na Grande Lisboa 

- T2 na Grande Lisboa 

- T3 na Grande Lisboa 

- T4 na Grande Lisboa 

- T1 no Grande Porto 

- T2 no Grande Porto 

- T3 no Grande Porto 

- T4 no Grande Porto 

Perspetivas para o mercado imobiliário português 

Nos últimos anos, o mercado imobiliário português manteve uma dinâmica de crescimento. Ao contrário das expectativas, a subida das taxas e da inflação, que penalizou os orçamentos familiares em 2022 e 2023, não abrandou de forma significativa os preços dos imóveis. 

Mais recentemente, os cortes das taxas pelo Banco Central Europeu e a queda da taxa de inflação para níveis próximos dos 2% deixaram de pressionar o mercado da habitação, reforçando as perspetivas de valorização dos preços dos imóveis 

Em simultâneo, as principais tendências estruturais do mercado imobiliário em Portugal mantêm-se, a procura continua superior à oferta. A construção de novas habitações tem registado um aumento nos últimos anos, mas continua muito abaixo dos níveis verificados nos anos 2000, o que limita a resposta à procura crescente. 

Paralelamente, desde 2020, a população residente em Portugal aumentou em cerca de 400 mil pessoas, de acordo com dados do INE, impulsionada, sobretudo, pela imigração. Este crescimento demográfico tem-se concentrado maioritariamente nos grandes centros urbanos, intensificando a pressão sobre o mercado da habitação nessas áreas. 

Os Governos têm apresentado várias medidas apresentadas para redinamizar o mercado habitacional, incluindo o arrendamento. O próprio Executivo reconhece a falta de confiança dos senhorios e pretende avançar com novas medidas destinadas a reforçar a atratividade do arrendamento.

Assim, mesmo as medidas se revelem adequadas, a oferta de casas tende a reagir de forma lenta, dada a natureza estrutural do setor da construção e do imobiliário. 

No passado recente, os preços das casas apenas registaram uma queda significativa após a crise económica de 2011 e consequente intervenção da Troika. 

À exceção de um cenário de crise económica global com impacto direto em Portugal, não se antevê que uma queda significativa de preços se repita no curto ou médio prazo. 

Em suma, as medidas adotadas para o setor imobiliário permitem, no máximo, antecipar um abrandamento do ritmo de valorização dos preços dos imóveis, face ao crescimento observado nos últimos anos, mas não uma correção significativa no curto prazo.