Após muito procurar, encontrou um imóvel para realizar o investimento imobiliário que há muito ambiciona? Não se esqueça que para investir bem é essencial fazer contas, incluindo a contabilização dos custos associados à compra e detenção do imóvel, nomeadamente os impostos.
Antes de tomar qualquer decisão, confira as 5 dicas da DECO PROteste Investe para investir em imobiliário.
1- Contabilize impostos e outros custos
Ao adquirir uma casa como forma de investimento é necessário contabilizar os custos associados à compra do imóvel, como o imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT). Por exemplo, se o valor da habitação secundária for 300 mil euros, o IMT a suportar é de quase 12 mil euros. Se receber de renda mensal 1000 euros, o primeiro ano servirá apenas para compensar parte do custo deste imposto.
E, enquanto proprietário, terá outros custos inevitáveis, como é o caso das quotas do condomínio, seguro do imóvel, IMI, e outros “incertos”, como as despesas de manutenção ou obras.
Mas nem tudo são más noticias, pois pode deduzir grande parte destes encargos aos rendimentos prediais (categoria F do IRS). Ou seja, ao montante anual das rendas recebidas pode deduzir o total destes encargos regulares e só depois é aplicada a taxa de imposto.
Feitos os cálculos, tendo em conta o trabalho, a remuneração que pode obter investindo o seu dinheiro noutras soluções de investimento, bem como o risco envolvido, só vale a pena comprar para arrendar se as rendas permitirem uma rentabilidade bruta próxima de 6%. Ou seja, um ganho depois da aplicação do IRS sobre as rendas em torno de 4,5%.
Simule a rentabilidade líquida com a inclusão de outros custos obrigatórios (quotas, seguro, IMI) e eventuais (obras, entre outros).
2- Escolha bem a localização do imóvel
A DECO PROteste Investe disponibiliza a ferramenta Comprar casa, que permite perceber se vale ou não a pena comprar uma casa para arrendar. A nossa metodologia de avaliação inclui a recolha regular dos preços de imóveis e das rendas praticados no mercado.
Nesta ferramenta encontra recomendações por tipologia (T1 a T4) e por freguesia. Algumas podem, contudo, não aparecer devido à amostra de imóveis não cumprir os requisitos mínimos da nossa metodologia.
3- Aproveite os benefícios fiscais
O arrendamento tradicional, para efeitos de habitação própria permanente de um inquilino, permite ao proprietário do imóvel beneficiar de alguns incentivos fiscais.
Após a última alteração, a taxa “normal” de tributação dos rendimentos prediais está agora em 25% para os contratos celebrados ou renovados a partir de 2023.
Mas se o contrato tiver duração superior a 5 e inferior a 10 anos, a taxa passa a 15%. Com duração inferior a 20 anos é aplicada uma taxa de 10%. Aos contratos de arrendamento de 20 ou mais anos, a tributação será de apenas 5%.
Nos contratos de 5 a 10 anos pode haver ainda uma taxa mais favorável. Por cada renovação com igual duração, a taxa é reduzida em dois pontos percentuais: ou seja, pode ser de 13%, 11%, 9%, 7% e, no mínimo, recuar até 5%.
Veja mais detalhes sobre a fiscalidade do imobiliário no dossiê.
4- Tenha cuidado com os contratos
Existem alguns cuidados a ter quando se escolhe um inquilino. Um deles é o contrato que assina. Para melhor se salvaguardar como proprietário, deve indicar o prazo durante o qual arrenda o imóvel, e mencionar a possibilidade de renovação por períodos iguais ao inicial ou outros.
Se o contrato de arrendamento for inferior a três anos, e nada tiver sido fixado em contrário, considera-se renovado por um mínimo de três anos. Se o prazo for superior, renova-se por períodos sucessivos de igual duração. O senhorio não pode opor-se à renovação do contrato de arrendamento nos primeiros três anos, salvo se precisar da casa para si ou para os filhos.
Além da caução, que, não pode ultrapassar o valor correspondente a duas rendas e que deve ser devolvida no final do contrato, pode pedir antecipação de rendas até dois meses de renda.
Não se esqueça de colocar uma cláusula de atualização da renda. Caso contrário, a renda será atualizada de acordo com o coeficiente de atualização de rendas, publicado todos os anos em portaria, que está indexado à variação nos últimos 12 meses do índice de preços do consumidor (sem habitação) calculada com base nos valores disponíveis até ao final de agosto do ano anterior.
Por fim, é importante tentar conhecer a capacidade financeira dos inquilinos para suportar a renda. Não é garantido que a receba, mas pode pedir comprovativos de rendimento auferidos pelos inquilinos e fiador, caso ache necessário juntar mais garantias ao processo.
5 – Investimento indireto?
Tendo em conta que o custo de comprar diretamente um imóvel é consideravelmente elevado, os fundos imobiliários podem ser uma forma alternativa de ter uma exposição a este setor.
Os fundos de investimento imobiliário têm a vantagem de propiciarem um investimento diversificado em imobiliário. As unidades de participação são pequenas “fatias” do fundo, cujo valor corresponde ao valor dos ativos dividido pelo número de unidades de participação. O participante não terá de se preocupar com a gestão diária deste investimento porque a seleção e a gestão dos imóveis dos fundos são realizadas pela entidade gestora.
Dispõe de dois tipos de produtos: fundos imobiliários nacionais e de fundos/ETF especializados em REIT.
No primeiro caso, os fundos imobiliários nacionais apostam essencialmente na compra e arrendamento de edifícios destinados a escritórios, comércio, indústria e serviços. Ou seja, não se trata de imóveis residenciais.
Os REIT (Real Estate Investment Trust) são empresas cotadas em bolsa (sobretudo nos EUA), mas cujo património é constituído por ativos imobiliários (escritórios, centros comerciais, apartamentos, hotéis, armazéns, centros de dados, etc). São estes REIT que, por seu turno, constituem a carteira dos ETF/fundos especializados. Há a possibilidade de investir diretamente nos REIT, mas é mais arriscado exige um conhecimento profundo de mercados imobiliários específicos. É preferível deixar a escolha e gestão ao fundo/ETF.
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