5 dicas para investir em imobiliário

Após muito procurar, encontrou um ótimo imóvel para fazer o tal investimento imobiliário que há muito ambiciona. A sua intuição diz que é “o tal”. Nos negócios, a intuição é importante, mas não é suficiente. Para investir em imóveis, é essencial fazer contas. Os números não mentem. Antes de tomar qualquer decisão, confira estas 5 dicas dos nossos especialistas para investir em imobiliário.

1- Contabilize impostos e outros custos

Não esquecer que, ao adquirir uma casa, é necessário contabilizar os custos associados à compra do imóvel, sobretudo o imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT). Por exemplo, se o valor da habitação secundária for 150 mil euros, o IMT a suportar é de quase 3 mil euros. Se receber de renda mensal 500 euros, os primeiros seis meses servirão para compensar este imposto. Enquanto proprietário, terá outros custos “certos”, como é o caso do condomínio, seguro do imóvel, IMI, e outros “incertos”, como as despesas de manutenção ou obras. 

Mas nem tudo são más noticias, pois pode deduzir grande parte destes encargos aos rendimentos prediais antes de ser tributado. Ou seja, ao montante anual das rendas recebidas deduz o total destes encargos e só depois é aplicada a taxa de imposto. 

Feitos os cálculos, tendo em conta o trabalho, a remuneração que pode obter investindo o seu dinheiro noutras soluções de investimento, bem como o risco envolvido, só vale a pena comprar para arrendar se tiver uma rentabilidade superior a 4%. 

2- Calcule o price to rent 

Outra conta importante é o cálculo do price to rent: valor do imóvel a dividir pelo total de rendas que vai receber durante um ano. Esse número dá-lhe o tempo que demorará a recuperar o investimento.

Na nossa ótica, um bom investimento deve ter um rácio inferior a 15. Se este rácio for superior a 20 não é aconselhável comprar a casa. Quanto maior o prazo expectável para recuperar o investimento, menor é também a rentabilidade anual obtida do arrendamento. 

3- Escolha bem a localização do imóvel 

Os subscritores da PROTESTE INVESTE têm à disposição a ferramenta Comprar casa, que permite, com base na sua metodologia e numa perspetiva de longo prazo, perceber se vale ou não a pena comprar uma casa para arrendar. 

Nesta ferramenta encontra recomendações por tipologia (T1 a T4) e por freguesia. Algumas podem, contudo, não aparecer devido à amostra de imóveis não cumprir os requisitos mínimos da nossa metodologia. 

Em termos de rentabilidade média (líquida de imposto sobre os rendimentos prediais), concluímos que, se comprasse em Lisboa para arrendar, teria pior retorno (2,8%), enquanto o Barreiro proporcionaria um melhor investimento (5,2%). 

Fonte dos dados para cálculo da rentabilidade: Casafari

4- Informe-se sobre os benefícios fiscais 

O arrendamento tradicional, para efeitos de habitação própria permanente, permite ao proprietário do imóvel beneficiar de alguns incentivos fiscais. Basta que o contrato tenha um prazo igual ou superior a dois anos para haver, logo no primeiro ano, uma redução de 2% no imposto a pagar sobre as rendas. A cada renovação, pelo mesmo prazo, será aplicada nova redução de 2%, até ao limite de 14 por cento.

Os contratos de arrendamento iguais ou superiores a cinco anos e inferiores a dez começam por pagar menos 5% de IRS, ou seja, 23 por cento. Assim, bastam duas renovações por igual período para beneficiarem de uma taxa de apenas 14 por cento. 

Quem celebrar um contrato com duração igual ou superior a 10 anos e inferior a 20 usufruí, logo no primeiro ano, dessa mesma tributação. Há ainda um escalão de bonificação máxima, no qual a taxa de IRS aplicável é de 10%, para contratos de arrendamento superiores a 20 anos. 

Em termos práticos, um contrato de cinco anos permite aumentar, em média, a rentabilidade anual em 0,3 pontos percentuais comparativamente a um contrato inferior a dois anos, cuja taxa de imposto é de 28 por cento. Em percentagem, pode não parecer muito, mas em euros esta diferença pode traduzir-se num valor entre 280 e 807 euros anuais.

5- Tenha cuidado com os contratos

Existem alguns cuidados a ter quando se escolhe um inquilino. Um deles é o contrato que assina. Para melhor se salvaguardar como proprietário, deve indicar o prazo durante o qual arrenda o imóvel, e mencionar a possibilidade de renovação por períodos iguais ao inicial ou outros. 

Por que razão é importante salientar este ponto? Os contratos de arrendamento assinados a partir de 13 de fevereiro de 2019 e com duração inferior a três anos renovam de forma automática por três anos, caso nada tenha sido estipulado em contrário (por exemplo, uma renovação por períodos de igual duração). Ou seja, se o contrato for de dois anos, este é, salvo decisão distinta ou se o proprietário precisar da casa para si ou para os seus filhos, renovado por três anos. 

Além da caução, que, em regra, corresponde a um mês de renda e, em princípio, é devolvida no final do contrato, pode tentar chegar a acordo sobre a antecipação de rendas. Neste caso, o valor não pode ultrapassar os três meses. 

Outra dica é a “filtragem” da capacidade financeira dos inquilinos para suportar a renda. Não é garantido que as receba, mas pode pedir comprovativos de rendimento auferidos pelos inquilinos e fiador, caso ache necessário juntar mais garantias ao processo. 

Por último, não se esqueça de colocar uma cláusula de atualização da renda. Caso contrário, a renda será atualizada de acordo com o coeficiente de atualização de rendas, publicado todos os anos em portaria, que está indexado à variação nos últimos 12 meses do índice de preços do consumidor (sem habitação). 

Arrendar quartos para estudantes compensa?

Comparámos o arrendamento tradicional com o arrendamento de quartos a estudantes, para saber qual rende mais. Encher a casa de jovens pode não ser tão rentável como celebrar um contrato com um inquilino que procura uma habitação permanente.

Prós e contras

Se, durante as férias, equacionou arrendar uma casa a estudantes, é importante ter em conta alguns pressupostos. Além das incertezas inerentes à pandemia (no ano passado, a maioria das aulas foi online e não obrigou os alunos a deslocarem-se da cidade de onde são originários para ir estudar), um ano letivo não é um ano completo. Considere 10 ou 11 meses de rendas, no máximo. 

Ao contrário do que acontece no arrendamento tradicional, o proprietário não usufrui de benefícios fiscais sobre os rendimentos prediais (mensalidade paga pelo estudante). Ou seja, a taxa de imposto é sempre de 28 por cento. 

Por outro lado, se gerir um inquilino dá trabalho, imagine dois, três ou quatros estudantes. 

A localização também é uma questão relevante. Se pretende investir neste mercado, tem de ter em conta que a procura dos estudantes é mais intensa em zonas próximas da entidade de ensino, seja faculdade, politécnico, entre outros. O que nos leva ao pressuposto seguinte: é importante avaliar a concorrência, quer se trate de residências universitárias, ou oferta de privados via portais na internet, como é o caso da Uniplaces, ou até de fundos de investimento (Xior Student Housing) dedicados a essa atividade. 

Finalmente, no longo prazo, é expectável que quanto maior o número de utilizadores da habitação, maiores os encargos de manutenção a ter. Ainda assim, no final, tudo se resume a contas.

O que dizem os números

Analisemos três exemplos na freguesia do Areeiro, Ajuda e Benfica, que, segundo um estudo que realizámos em 2019, faziam parte do top cinco das freguesias mais rentáveis em Lisboa. Desta vez, o objetivo é comparar o arrendamento de estudantes com o arrendamento tradicional. 

De acordo com dois sites dedicados ao mercado de estudantes, o preço por quarto, nas freguesias do Areeiro e da Ajuda, varia, sobretudo, entre 300 e 400 euros. Em Benfica, oscila entre 250 e 350 euros. Assim, utilizaremos, para as duas primeiras freguesias, um preço por quarto de 350 euros, e, para a última, o valor de 310 euros. 

Para estes cálculos, não considerámos, tal como anteriormente, outros encargos com os imóveis, nem eventuais serviços que o proprietário pretenda “oferecer” ao seu inquilino (por exemplo, serviço de internet). 

Para mantermos os números comparáveis, aplicámos uma taxa de ocupação de 100% (12 meses) para ambas as modalidades. A rentabilidade é líquida de uma taxa de imposto de 28% sobre os rendimentos prediais. 

A amostra não é exaustiva, mas a conclusão aparenta ir no mesmo caminho das que tivemos no passado. Por um lado, a rentabilidade, na generalidade dos casos, aumenta com o número de quartos. Por outro lado, a modalidade de arrendamentos por quarto fica sempre atrás da modalidade de apartamento inteiro. 
Em conclusão, prefira o arrendamento de longa duração em vez do arrendamento a estudantes.