O mercado imobiliário tem estado menos dinâmico. De acordo com o INE, os valores medianos da avaliação bancária caíram em outubro e novembro. Em termos homólogos, aumentaram apenas 5,6 %, em novembro face ao mesmo mês de 2022. Recorde-se que, ao longo de 2022, as taxas de crescimento desta variável andaram em torno de 13% anuais. Ao mesmo tempo, o número de transações caiu a pique.
No terceiro trimestre de 2023, o recuo atingiu 19%, confirmando uma tendência que se tinha iniciado na reta final de 2022. Porém, estes fatores estão a ter um impacto reduzido nos preços das habitações.
Há, sem dúvida, um abrandamento, mas segundo o INE, os preços das habitações existentes subiram 8% no terceiro trimestre de 2023 face ao ano anterior. Um número confirmado pela recolha de dados da DECO PROteste Investe e que aponta igualmente para uma valorização de 8% em 2023.
Resiliência
Uma das consequências da subida das taxas de juro seria a venda das casas pelas famílias que deixam de conseguir cumprir os contratos do crédito à habitação. Esta entrada de mais imóveis usados no mercado faria baixar os preços, mas esse fenómeno não parece ter atingido o mercado. De facto, é difícil distinguir entre os vários fatores em jogo, mas alguns apoios, incluindo a renegociação dos créditos, as poupanças acumuladas durante a pandemia e o reduzido desemprego poderão ter atenuado significativamente os incumprimentos e as vendas forçadas.
Houve uma diminuição do ritmo de subida dos preços das habitações usadas, mas estes continuaram a crescer apesar desse fenómeno e da subida das taxas de juro. A menos que ocorra uma grave crise económica em Portugal, é muito improvável que se assista a uma queda sustentada do preço das habitações. Porém, também é menos expectável que se volte às valorizações anuais acima de 10% como se verificaram desde 2017 e até finais de 2022.
T2 em alta
Vejamos o exemplo da tipologia T2, a mais representada nos dados de mercado. O valor médio por m2 foi 2946 euros no último trimestre de 2023, um aumento de 8,1% face ao valor observado no final de 2022. Nas rendas anunciadas alcançou-se uma média de 12 euros por m2, mais 21% do que há um ano.
No quadro seguinte, pode ver como evoluíram os valores para 13 dos concelhos acompanhados. O aumento das novas rendas é, quase sempre, muito mais acentuado do que a valorização do preço dos imóveis. E a tendência de alta é transversal. Das 124 freguesias com dados para T2 no final de 2022 e 2023, em apenas 6 ocorreram diminuições nos preços de venda. Por seu turno, as rendas só diminuíram em 2 freguesias.
| 2023: EVOLUÇÃO NA TIPOLOGIA T2 | ||
|---|---|---|
| Concelho | Valorização média dos imóveis/m2 | Aumento médio das rendas/m2 |
| Almada | 12,9% | 23,1% |
| Amadora | 9,8% | 15,5% |
| Barreiro | 8,2% | 0,0% |
| Braga | 18,5% | 26,8% |
| Cascais | 4,7% | 13,5% |
| Coimbra | 15,5% | 13,7% |
| Lisboa | 5,4% | 16,0% |
| Loures | 3,9% | 12,7% |
| Odivelas | 8,0% | 20,7% |
| Oeiras | 5,0% | 25,4% |
| Porto | 7,2% | 19,9% |
| Sintra | 6,0% | 21,2% |
| VN de Gaia | 6,4% | 26,5% |
| Fonte: Casafari; Seleção dos 34 concelhos acompanhados pela DECO PROteste Investe. | ||
Renda elevada é um bom negócio?
O modelo de avaliação da DECO PROteste Investe assenta na rentabilidade gerada pelo arrendamento, ou seja, comparando os preços a que os imóveis são colocados no mercado e o valor expectável das rendas. Logo, uma renda elevada em termos absolutos pode ser escassa para compensar o investimento num imóvel. Pelo mesmo raciocínio, uma renda baixa pode propiciar um bom rendimento se o preço que investir no imóvel não for exagerado.
Naturalmente, cada imóvel acaba por ter características distintas e o seu valor pode não seguir necessariamente a tendência geral, mas a ferramenta Comprar Casa permite-lhe munir-se com mais informações para tomar as decisões mais acertadas. Assim, além das nossas avaliações, encontra o designado “preço justo”. Trata-se do valor até ao qual será interessante adquirir um imóvel numa dada freguesia e tipologia na ótica do investimento para arrendar.
| OPORTUNIDADES: COMPRAR PARA ARRENDAR | ||
|---|---|---|
| Avaliação | Freguesias/Tipologias | Percentagem do total |
| Muito cara | 129 | 28% |
| Cara | 130 | 28% |
| Correta | 97 | 21% |
| Barata | 98 | 21% |
| Muito barata | 15 | 3% |
| Fonte: DECO PROteste Investe | ||
Medidas para a habitação
Perspetivas para 2024
Os valores de mercado dos imóveis (preços e rendas) são relativos a apartamentos existentes (usados) e têm por base a informação disponibilizada pela Casafari. A agregação é realizada por freguesia e tipologia, sendo que apresentamos apenas valores quando há uma amostra mínima de cinco imóveis e nas tipologias de T1 a T4. Atualmente, o nosso modelo abrange 151 freguesias de 34 concelhos e apresentamos 469 avaliações e recomendações.
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