Na interação com o banco é essencial abordar os temas certos, nomeadamente a sua capacidade de reembolso, mas também as condições de financiamento impostas pelo banco.
Antes de mais, verifique qual o valor máximo de financiamento que o banco lhe empresta de acordo com os seus rendimentos e situação profissional.
Depois, faça esta pergunta crucial: que percentagem do valor do imóvel está o banco disposto a financiar e quanto terá de ter do seu próprio bolso?
Na maioria dos casos, não é possível pedir emprestado o valor total do projeto. E isto aplica-se não só ao preço de compra, mas também aos custos associados (impostos, escritura, despesas bancárias…).
O que os bancos financiam (ou não)
Em Portugal os bancos só podem financiar no máximo 90% do menor valor entre o de compra e o de avaliação do imóvel, no caso de habitação própria e permanente. Ou seja, na maioria das situações, terá de garantir pelo menos 10% de capitais próprios.
No entanto, atualmente os jovens até aos 35 anos que pretendam comprar a sua primeira casa até 450 mil euros, e cumpram os critérios de elegibilidade, podem aceder a uma garantia do Estado que permite aos bancos financiarem a totalidade do valor do imóvel.
A estes valores acrescem ainda outros custos da responsabilidade do comprador: comissões bancárias, despesas com a escritura, imposto do selo sobre a aquisição e sobre o financiamento, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT), … Estes encargos podem representar vários milhares de euros, e terá de dispor destes montantes do seu bolso para comprar a casa.
Que montante deve prever como entrada inicial?
Não existe uma regra absoluta, mas na prática, os bancos exigem frequentemente uma entrada entre 10% e 20% do preço de compra do imóvel ou da sua avaliação (o que for menor). A este valor tem de somar os custos, já referidos, com impostos, escritura e comissões bancárias. Este valor pode variar em função de:
- O seu perfil: um comprador jovem, ao adquirir a sua primeira habitação, atualmente, poderá beneficiar de isenção de alguns impostos e financiamento a 100% e necessitar de reunir um valor inicial menor do que um comprador mais velho que pretende adquirir uma segunda habitação.
- A avaliação do imóvel: os bancos consideram também o valor da avaliação que solicitam , que pode diferir do valor de venda acordado entre comprador e vendedor, influenciando assim o montante do empréstimo.
Quanto maior for o seu contributo inicial, maior será o seu poder de negociação. Pode conseguir uma taxa de juro mais baixa ou condições mais vantajosas.
Um bom valor de entrada demonstra também ao banco que é um mutuário responsável e fiável, o que pode ser decisivo na aprovação do seu crédito.
A reter
- Pergunte claramente que parte do preço será financiada pelo banco.
- Prepare-se para disponibilizar pelo menos 10% do valor em capitais próprios — frequentemente mais.
- Não se esqueça dos custos adicionais: escritura, impostos , comissões bancárias, entre outros.
- Um valor de entrada mais elevado pode melhorar as condições do seu empréstimo.
