Autor: Equipa da DECO PROteste Investe
Vender um imóvel é uma oportunidade para rentabilizar o património, sobretudo em épocas em que o imobiliário está em alta, mas implica responsabilidades fiscais. A principal delas é o pagamento de IRS sobre a diferença positiva entre o valor da compra e o valor da venda. É a isto que se chama tributação de mais-valias imobiliárias.
A lei prevê algumas exceções a esta tributação. O reinvestimento é a mais conhecida. No entanto, esta bóia de salvação só é válida para habitação própria e permanente.
Se o lucro obtido com a venda da habitação permanente, deduzido da amortização de empréstimo, for reinvestido na compra de nova habitação própria e permanente, o contribuinte fica isento do imposto.
Tratando-se de habitação secundária, à presente data, o reinvestimento já não é uma das possibilidades de isenção.
Até ao final de 2024 vigorou transitoriamente uma isenção sobre as mais-valias geradas pela venda de habitação secundária ou mesmo de terrenos, no âmbito do Mais-Habitação.
Permitia-se a utilização das mais-valias no reembolso de créditos para aquisição de habitação própria e permanente, do próprio ou dos seus descendentes.
O regime transitório tinha uma "finalidade política (...) intervir na resolução de desafios existentes no mercado habitacional português" e "apoiar as famílias que tenham a sua habitação própria e permanente em Portugal a reduzirem os seus encargos".
Desde 1 de janeiro de 2025 as mais-valias resultantes da venda de segunda habitação voltaram a ser tributadas. Para o respetivo cálculo considera-se metade do lucro da venda.
A taxa aplicável depende dos rendimentos do agregado familiar e da forma como é constituído. Os detalhes da venda devem ser declarados no anexo G da declaração de IRS do ano seguinte.
Algo que ajuda a aliviar as contas é a possibilidade de deduzir algumas despesas, tais como a comissão paga à agência imobiliária, se for o caso, custos de solicitadoria, certificado energético, obras de conservação realizadas nos últimos 12 anos, desde que devidamente documentadas, entre outras.
Sem prejuízo do princípio geral da tributação, as mais-valias decorrentes da venda de imóveis herdados, comprados ou recebidos em doação antes de 1989 não resultam em tributação. Mesmo assim a venda deve ser declarada no anexo G1 da declaração de IRS.
