Vender um imóvel é uma oportunidade para rentabilizar o património, sobretudo em épocas em que o imobiliário está em alta, mas implica responsabilidades fiscais. A principal delas é o pagamento de IRS sobre a diferença positiva entre o valor da compra e o valor da venda. É a isto que se chama tributação de mais-valias imobiliárias.
Reinvestimento na habitação própria e permanente
A lei prevê algumas exceções a esta tributação. O reinvestimento é a mais conhecida. No entanto, esta bóia de salvação só é válida para habitação própria e permanente.
Se o lucro obtido com a venda da habitação permanente, deduzido da amortização de empréstimo, for reinvestido na compra de nova habitação própria e permanente, o contribuinte fica isento do imposto.
- Se tencionar reinvestir, tem 36 meses, a contar da venda.
- Pode acontecer que compre a nova casa antes, sem ter vendido a anterior. Nesse caso também pode ficar isento se a venda ocorrer nos 24 meses anteriores à compra.
- O reinvestimento pode ser parcial, nesse caso o Fisco calcula a parte tributável, subtraindo os montantes usados para amortizar e reinvestir. Aplica depois o imposto sobre 50% do remanescente.
Habitação secundária: fim do regime transitório
Tratando-se de habitação secundária, à presente data, o reinvestimento já não é uma das possibilidades de isenção.
Até ao final de 2024 vigorou transitoriamente uma isenção sobre as mais-valias geradas pela venda de habitação secundária ou mesmo de terrenos, no âmbito do Mais-Habitação.
Permitia-se a utilização das mais-valias no reembolso de créditos para aquisição de habitação própria e permanente, do próprio ou dos seus descendentes.
O regime transitório tinha uma "finalidade política (...) intervir na resolução de desafios existentes no mercado habitacional português" e "apoiar as famílias que tenham a sua habitação própria e permanente em Portugal a reduzirem os seus encargos".
Desde 1 de janeiro de 2025 as mais-valias resultantes da venda de segunda habitação voltaram a ser tributadas. Para o respetivo cálculo considera-se metade do lucro da venda.
Taxa aplicável e declaração no IRS
A taxa aplicável depende dos rendimentos do agregado familiar e da forma como é constituído. Os detalhes da venda devem ser declarados no anexo G da declaração de IRS do ano seguinte.
Despesas dedutíveis que aliviam a tributação
Algo que ajuda a aliviar as contas é a possibilidade de deduzir algumas despesas, tais como a comissão paga à agência imobiliária, se for o caso, custos de solicitadoria, certificado energético, obras de conservação realizadas nos últimos 12 anos, desde que devidamente documentadas, entre outras.
Imóveis adquiridos antes de 1989
Sem prejuízo do princípio geral da tributação, as mais-valias decorrentes da venda de imóveis herdados, comprados ou recebidos em doação antes de 1989 não resultam em tributação. Mesmo assim a venda deve ser declarada no anexo G1 da declaração de IRS.
