Como investir em REIT em Portugal

Recentemente foi notícia a entrada em bolsa da primeira SIGI (Sociedade de Investimento e Gestão Imobiliária) portuguesa, ou REIT (Real Estate Investment Funds). Falamos da Olimpo Real Estate Portugal, SIGI, S.A. (ORES Portugal). E, como seria de esperar, não há noticias sobre compras de imóveis por parte desta sociedade. 

Interesse pelo título também há pouco como se pode ver pelas ordens de compra no site da Euronext. Isso veio confirmar o aviso, que lançámos na nossa análise, sobre a eventual pouca liquidez do título em bolsa. Continuamos a aconselhar que fique afastado deste título. 

Conheça, em alternativa, os nossos conselhos de investimento para os outros fundos REIT, SIR (Sociedades Imobiliárias Reguladas) e SIGI que acompanhamos.

Merlin Properties

Outro REIT disponível em Portugal para negociação em bolsa é a Merlin Properties. Ainda com algumas incertezas sobre a evolução de alguns setores em que investe, a SOCIMI (sociedade cotada de investimento imobiliário) espanhola terá aproveitado o momento atual de baixas taxas de juro para fazer um reembolso antecipado de obrigações com maturidade em 2022 e 2023 até um máximo de 500 milhões de euros.

Em termos globais, cerca de 25% das receitas desta SOCIMI têm origem em centros comerciais e outros 45% em escritórios. A reabertura recente, em Portugal e Espanha, dos espaços comerciais exigiu a implementação de medidas de higiene e segurança que aumentaram as despesas.

Por outro lado, estão já assumidas quedas nas receitas futuras provenientes das rendas para ajudar os seus inquilinos perante a desaceleração das vendas nos meses de crise na saúde. Aliás estão a ser negociadas outras questões como a duração de contratos e do volume de receitas depender das vendas dos seus inquilinos.

Quanto ao segmento de escritórios, o impacto deverá ser menor mas em determinadas circunstâncias dependerá pontualmente da evolução do teletrabalho em alguns dos seus clientes.

Conselho: neste momento, resta aguardar pela evolução da pandemia, dos efeitos das medidas de distanciamento social e, sobretudo, dos impactos da situação de debilidade económica que reduzirá o consumo em ambos os países. Para já, com uma rentabilidade do dividendo de 3,20%, o conselho é apenas para manter o título em carteira.

A Proteste Investe acompanha também o mercado de REIT na Bélgica. Neste momento existem 4 conselhos de compra para as SIR (Sociedades Imobiliárias Reguladas) cotadas no mercado Euronext de Bruxelas.

Ascensio

Na primeira metade do exercício financeiro atual, que encerra a 30 de setembro, o lucro por ação aumentou 1%, para 2,21 euros. A taxa de ocupação a 31 de março era de 97,1%. O valor da carteira (excluindo modificações) perdeu 0,7%.

Os números semestrais não têm impacto da pandemia e a SIR optou por não fazer nenhuma provisão para possíveis quebras de pagamentos nas rendas não excluindo o pagamento do dividendo previsto. Cerca de 40% das suas receitas são provenientes de alugueres a clientes de referência e sólidos, relacionados com o setor da distribuição alimentar. Não se espera portanto um impacto neste segmento da carteira. Os restantes 60% são de inquilinos não relacionados com o setor alimentar com os quais a SIR está a negociar individualmente. Os alugueres devidos para o período de confinamento total representam 8 a 9% de sua receita anual. 

Reduzimos as nossas  estimativas de lucro por ação para o atual exercício financeiro para 4,40 euros, contra 4,60 anteriormente (após a compra no início de março de 5 supermercados da rede Casino). No entanto, contrariamente ao prémio que observávamos há uns meses sobre o seu valor intrínseco (52,35 euros) estamos agora perante um desconto de 8,1%. Por outro lado, apesar da crise, prevemos um dividendo estável (2,45 euros). Nos próximos 2 exercícios, estimamos agora um lucro por ação em 4,75 e 4,82 euros, contra 4,80 e 4,85 euros anteriormente. O conselho para este título é de compra.

Befimmo

A Befimmo é uma SIR especializada em imóveis para escritórios. Embora o impacto direto da covid-19 na receita seja limitado e os projetos em andamento não sofram muito atraso, a administração está preocupada com a falta de clareza na situação económica de longo prazo e com a perspetiva de desaceleração no mercado de arrendamento e coworking.

Para 2020, a SIR reduz a sua previsão de lucro por ação para 2,70 euros contra 2,88 anteriormente. Perante alguma incerteza sobre os efeitos e duração da pandemia, a SIR está também a rever a sua política de dividendos, talvez definindo-a numa estrutura que seja mais adequada, ainda que temporariamente, a um nível inferior das suas receitas. Por segurança, a Befimmo poderá vir a reduzir o dividendo a um nível próximo ao mínimo legal a ser distribuído, ou seja, 80% do lucro.

Entre os projetos em curso, e apesar de alguma falta de liquidez, o dividendo permaneceu inalterado para já em 2,415 euros (3,45 euros brutos). Mediante um resultado por ação em 2019 de 3,29 euros, é expectável que o REIT compense essa diferença com mais-valias provenientes da venda de imóveis. Perante esta perspetiva quanto ao dividendo e ao desconto de 32,8% face ao seu valor intrínseco a decisão de comprar este título permanece aceitável. 

Para 2020, 2021 e 2022, apostamos num lucro por ação de 2,70, 2,75 e 2,80 euros e um rendimento do dividendos sempre na casa dos ± 4% líquidos. O conselho é de compra. 

Cofinimmo

Este REIT belga viu, a par da Ascensio, o seu conselho alterado no último mês. Esta SIR dedica-se, ao setor da distribuição (13%), ao setor de escritórios (31%) e ao setor da geriatria (56%). Tem sido neste último que a SIR tem reforçado a sua posição sobretudo na Bélgica, França, Alemanha e Holanda. Caso passe a deter uma posição de 60% deste tipo de ativos na sua carteira, a retenção na fonte sobre o dividendo a distribuir passa de 30 para 15%. Apesar do prémio de 34% face ao valor intrínseco, esta possível alteração fiscal, a par do seu rendimento do dividendo de 3,31% e uma taxa de ocupação de 97% dos seus ativos, são fatores atraentes para comprar o título.

Xior Student Housing

Em parceria com o promotor imobiliário LIFE, a Xior criou recentemente o fundo XL (Xior 90% / LIFE 10%), no qual, inicialmente, farão parte do património do fundo seis residências para estudantes belgas ou holandeses, existentes ou a serem construídas (valor: 155 milhões euros).

Esta transação aumenta o valor do portefólio da Xior para 1,8 mil milhões de euros, com um objetivo de 2 mil milhões até 2022. A transação é acompanhada por um aumento de capital de 7,5 milhões de euros. É uma operação de alguma envergadura mas dissipada ao longo do tempo. Um novo aumento de capital é mais do que provável, embora não seja realmente urgente. O impacto no lucro será observado apenas nos próximos anos.

Assim, temporariamente mantemos as nossas previsões de lucro por ação (1,60 euros) para este ano e apesar do prémio de 64% face ao valor intrínseco (31,25 euros) não alteramos o nosso conselho de compra.