Apesar de oferecerem potencial de rentabilidade superior a produtos conservadores, envolvem riscos como baixa liquidez e ausência de capital garantido.
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O que são fundos imobiliários e como funcionam
Nos últimos anos, o mercado imobiliário tem registado uma forte valorização, despertando o interesse de quem procura novas oportunidades de investimento. Para muitos investidores, porém, comprar um imóvel exige um capital elevado e tempo para tratar da sua gestão.
Uma alternativa simples e acessível passa pelos fundos imobiliários, que permitem investir sem comprar imóveis. Na prática, o investidor adquire unidades de participação de um fundo gerido por profissionais, que investem em diferentes tipos de imóveis. As rendas e a valorização desses ativos refletem-se no valor das unidades de participação, proporcionando potencial de rentabilidade.
Principais vantagens: diversificação e gestão profissional
A principal vantagem destes fundos consiste na diversificação. Cada unidade de participação representa uma pequena parcela do património do fundo, sendo o seu valor determinado pela divisão do valor global dos ativos, como imóveis, terrenos ou liquidez, pelo número de unidades existentes.
Outra vantagem é não ter de gerir diretamente o investimento. A seleção dos imóveis, a negociação dos contratos de arrendamento e toda a gestão do património ficam a cargo da sociedade gestora.
No entanto, como acontece com qualquer investimento financeiro, nem o capital nem os rendimentos são garantidos. Além disso, a liquidez é reduzida. O resgate do fundo só pode ser feito um ano após a subscrição e, considerando as “janelas” de resgate, poderá demorar dois anos até conseguir o reembolso.
Descubra as diferenças entre os fundos imobiliários nacionais e os conhecidos REIT.
Como é composta a carteira dos fundos em Portugal
Os dados mais recentes da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) revelam que o património dos fundos imobiliários abertos está maioritariamente investido em imóveis destinados a serviços (48%), espaços comerciais (27%) e em imóveis industriais (8%).
A habitação representa apenas 0,8% das carteiras. Mesmo nos fundos fechados, a habitação pesa apenas 21% do total. Ou seja, o segmento residencial, marcado por fortes desequilíbrios entre a procura e a oferta, tem um peso reduzido.
A grande maioria dos ativos destes fundos localiza-se em Portugal, sendo reduzida a exposição aos mercados internacionais.
Fundos que acumulam vs. distribuem rendimentos
Os fundos distinguem-se entre aqueles que distribuem rendimentos e aqueles que acumulam rendimentos. Isto é, os rendimentos não são pagos ao investidor. Em vez disso, permanecem no fundo e são reinvestidos, aumentando o valor da unidade de participação. Um exemplo: se investir 10 mil euros e o fundo render 5%, este valor é reinvestido, passando o valor das suas unidades de participação para cerca de 10 500 euros (antes de impostos).
Estes fundos são indicados para quem pretende fazer crescer o património a longo prazo. Já os fundos que distribuem o rendimento, proporcionam
Rentabilidade recente e desempenho a longo prazo
Em 2024 e 2025, o ganho mediano dos fundos imobiliários ficou acima dos 5%.
Entre os fundos que acumulam rendimentos, o AF Portfólio Imobiliário destacou-se claramente, com uma valorização de 9,4% nos últimos 12 meses. Seguem-se o Property Core Real Estate, com 7,5%, o CA Património Crescente, com 5,8%, e o Imonegócios, com 5,6 %.
Numa perspetiva de longo prazo, o desempenho é mais equilibrado. Nos últimos cinco anos, o Imonegócios lidera com uma rentabilidade anualizada de 6,3%, muito próximo do AF Portfólio Imobiliário (6,2%). O CA Património Crescente e o Property Core Real Estate também apresentam resultados consistentes de 5,7% e 5,6%, respetivamente.
Entre os fundos que distribuem rendimentos, o Imopoupança e o IMOFID registaram a melhor rentabilidade no último ano, ambos com 5,3%. Num horizonte de cinco anos, atingem rentabilidades anualizadas de 5,5% e 5%, respetivamente. Estas rentabilidades assumem o reinvestimento dos rendimentos distribuídos ao longo do tempo.
O Imopoupança mantém uma característica diferenciadora: tem como principais arrendatários o Estado português e outras entidades públicas. Esta particularidade aumenta a previsibilidade das rendas recebidas, embora também implique uma maior dependência de um único perfil de inquilino.
Nos últimos cinco anos, o Imonegócios (comercializado pela Abanca) lidera com uma rentabilidade anualizada de 6,3%. Seguem-se o AF Portfólio Imobiliário (Millennium bcp) com 6,2% e o CA Património Crescente (Crédito Agrícola) com 5,7 %. Contudo, se considerarmos os custos de subscrição, o desempenho de ambos acaba por ser idêntico.
Como em qualquer investimento, os resultados passados não garantem rentabilidades futuras, mas estes três fundos têm permanecido no topo da tabela nos últimos anos.
Como reagiram às crises e à subida das taxas de juro
Os fundos imobiliários apresentam uma dinâmica diferente da do mercado habitacional, uma vez que estão, sobretudo, expostos aos segmentos de escritórios, comércio, logística e serviços. As taxas de juro mais elevadas tendem a aumentar os custos de financiamento das empresas, reduzindo a sua capacidade para investir ou expandir instalações.
Desde a crise financeira até à pandemia da covid, a rentabilidade mediana manteve-se positiva em quase todos os anos. Os piores anos foram no período seguinte à crise de dívida soberana do euro e após o resgate da ‘troika’ a Portugal em 2011.
Já nos últimos anos, a evolução da economia portuguesa permitiu sustentar a procura por imóveis destinados à atividade empresarial, contribuindo para a resiliência do setor.
Analisados os resultados obtidos nos últimos cinco anos, conclui-se que o ganho mediano foi de 5,4% ao ano. Estes números sugerem que nem a pandemia provocou uma deterioração significativa dos segmentos de escritórios e comércio, nem o aumento acentuado das taxas de juro comprometeu o desempenho dos fundos.
Por outro lado, a inflação elevada que se fez sentir entre 2021 e 2024 terá permitido às sociedades gestoras atualizar gradualmente o valor das rendas, preservando a rentabilidade dos investimentos.
Fundos imobiliários vs. depósitos a prazo
As rentabilidades dos fundos imobiliários têm sido ligeiramente superiores às dos melhores produtos com capital garantido, como os depósitos a prazo e Certificados de Aforro. Mas será que compensam o risco adicional?
Atualmente, os melhores depósitos a prazo a 12 meses proporcionam quase 3% brutos, mas estas taxas são oferecidas por bancos online e de pequena dimensão. Mesmo que as taxas de juro subam mais um pouco nos próximos meses, o panorama não será muito diferente.
Perante este cenário, os fundos imobiliários podem ser uma alternativa atrativa para investidores que pretendam diversificar a carteira. Ainda assim, importa recordar que não garantem o capital e que o resgate pode ser demorado e implicar custos.
Por esse motivo, devem ser encarados como complemento para quem investe num horizonte de médio e longo prazo, não ultrapassando 10% da carteira.
OS FUNDOS IMOBILIÁRIOS NACIONAIS SÃO ADEQUADOS?
IDEAIS SE...
– Quer investir em imobiliário com montantes acessíveis
– Pretende diversificar a carteira
– Investe a médio/longo prazo
NÃO INDICADOS SE...
– Precisar do dinheiro a curto prazo (menos de 5 anos)
– Prefere ter o capital garantido
– Quer ser proprietário do imóvel
