O mercado imobiliário nacional mantém uma trajetória de forte valorização. Nos últimos doze meses, o preço médio aumentou 10%, prolongando a dinâmica de crescimento. As rendas associadas a novos contratos também registaram uma subida, embora a um ritmo mais moderado.
Sem surpresa, os dados recolhidos pela DECO PROteste Investe confirmam que o preço dos imóveis em Portugal está imparável. No entanto, as rendas avançam a menor ritmo, reduzindo a rentabilidade potencial do arrendamento. A análise, com base em dados de mercado da Plataforma Casafari, abrange apartamentos usados e em bom estado.
Preços das casas mantêm forte trajetória de valorização
Face ao terceiro trimestre de 2025, o preço dos imóveis por m2 subiu, em média, 10%. O ritmo permanece assinalável, mas a progressão foi ligeiramente inferior à do trimestre anterior (11,2%), bem como dos valores observados em 2025 (12,7%) e 2024 (12,4%).
Os preços médios registaram aumentos homólogos em todas as tipologias, mas o fenómeno é mais acentuado nas tipologias de menor dimensão. Os T1 continuam a apresentar o maior ritmo de valorização (12,7%), alcançando um preço médio já acima dos 280 mil euros.
Por m2, os valores pedidos no mercado atingem agora 4458 euros. O preço médio dos T2 e T3 também permanece imparável, registando uma valorização acima de 9% nos últimos doze meses. O preço médio de um T2 em Portugal já ultrapassa 350 mil euros.
Avaliação bancária confirma tendência de preços em alta
Os números da avaliação bancária na habitação divulgados pelo INE confirmam a tendência. Em agosto de 2026, a taxa de variação face ao mesmo mês de 2025 foi de 14,7%. Mesmo assim, depois de superar os 19% no final de 2025, este indicador tem revelado alguma desaceleração.
Custos de construção continuam a acelerar
Em sentido contrário, os custos de construção de novas habitações continuam a acelerar e atingiram +7,5% em agosto de 2026, quando comparados com agosto de 2025.
| Tipo | Preço médio | Variação | |
|---|---|---|---|
| euros | euros m2 | ||
| T1 | 281 213 | 4458 | +12,7% |
| T2 | 353 366 | 3731 | +9,8% |
| T3 | 452 140 | 3453 | +9,4% |
| T4 | 714 122 | 3974 | +5,9% |
| Valores de mercado no terceiro trimestre de 2026. Variação nos últimos doze meses. | |||
Rendas aumentam, mas abaixo da valorização dos imóveis
As rendas exigidas em novos contratos continuam igualmente a aumentar, mas de forma mais contida do que os preços. A renda média por m2 para novos contratos subiu 4,5% nos últimos doze meses.
O maior aumento em termos homólogos observou-se nos T2 (+6%), seguindo os T1 (+4,7%).
Em termos comparativos, os T1 evidenciam o valor de renda por m2 mais elevado. Assim, em termos absolutos, as rendas médias aproximam-se das praticadas nos T2 1119 contra 1329 euros. Nos T3 e T4, as rendas apresentaram crescimentos mais reduzidos, mostrando que são tipologias menos procuradas.
| Tipo | Renda média | Variação | |
|---|---|---|---|
| euros | euros m2 | ||
| T1 | 1119 | 17,8 | +4,7% |
| T2 | 1329 | 14,1 | +6,0% |
| T3 | 1694 | 13,0 | +3,8% |
| T4 | 2487 | 14,0 | +2,1% |
| Valores de mercado no terceiro trimestre de 2026. Variação nos últimos doze meses. | |||
Rentabilidade do arrendamento continua sob pressão
Como o preço dos imóveis sobe de forma mais rápida do que o valor das novas rendas, a rentabilidade do investimento diminui.
É necessário desembolsar um valor cada vez mais elevado para comprar um imóvel e a evolução das rendas compensa cada vez menos esse investimento.
Além disso, o aumento das taxas de juro torna as aplicações financeiras de capital garantido comparativamente mais atrativas.
Investidores privilegiam mais-valias da revenda
Este cenário também parece corroborar a perceção de que os investidores em imobiliário compram apenas com a intenção de revenda (obter mais-valias) e não para arrendamento. Um fenómeno que se deverá manter enquanto o ritmo de valorização dos preços não abrandar significativamente.
Ainda vale a pena investir em imóveis?
A escolha de um imóvel para investimento depende de inúmeros fatores, mas o comparador da DECO PROteste Investe permite identificar as freguesias onde a rentabilidade do arrendamento é potencialmente mais atrativa em Portugal.
Na avaliação de oportunidades é importante analisar a relação preço/renda e não apenas os valores absolutos das rendas. O modelo não considera eventuais mais/menos valias na venda.
Com base nestas premissas, o modelo de avaliação da DECO PROteste Investe revela que subsistem oportunidades de investimento.
Além da rentabilidade esperada, o comparador imobiliário apresenta as áreas, preços e rendas médias. Dispõe de informação para 176 freguesias de 44 concelhos.
