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Bolha imobiliária: saiba se deve comprar casa

Data da publicação: 13/04/2018

Os preços das casas continuam a subir. Em Lisboa, estão reunidas as condições para uma bolha imobiliária. Se as taxas do crédito à habitação subirem e os estrangeiros fugirem, pode rebentar. Será boa altura para comprar casa?

Quem está à procura de comprar casa em Lisboa e consulta os anúncios dos sites imobiliários encontra, neste momento, uma grande discrepância de preços. De acordo com o INE, o preço por metro quadrado na freguesia da Estrela, por exemplo, é de 2750 euros. Mas nos anúncios que consultámos vimos preços por metro quadrado de 9701 euros... será especulação imobiliária? Se o economista Adam Smith fosse vivo responderia: é a lei da oferta e da procura.

 

Porque sobem os preços das casas

É inegável, vivemos um excesso de procura interna motivada, sobretudo pela descida das taxas de juro do crédito à habitação e pela baixa remuneração dos depósitos a prazo e de outros produtos financeiros de capital garantido.

 

Não podemos esquecer também o aumento significativo do investimento estrangeiro, impulsionado pelos chamados vistos gold e pelo regime fiscal para residentes não habituais.

 

Num só ano, o número de estrangeiros a quem foi dado este estatuto aumentou 44%, passando de 7414, em 2015, para 10 684, no final de 2016. Os dados mais recentes do Serviço de Estrangeiros e Fronteiras revelam que foram investidos 3,2 mil milhões de euros em imóveis, entre outubro de 2012 e fevereiro de 2018, para obtenção de vistos gold.

 

A par do aumento da procura, constata-se uma redução da oferta de imóveis. O setor da construção foi um dos mais afetados pela crise de 2008. De acordo com o INE, o número de edifícios licenciados e de apartamentos concluídos representa hoje menos de metade do volume de 2008.

 

O que define uma bolha imobiliária

Desde que rebentou a crise que não se vendiam tantas casas. Segundo o relatório de outubro do Banco de Portugal, as quebras registadas, entre 2008 e 2013, “já foram revertidas”. Em 2017, transacionaram-se à volta de 150 mil imóveis. Mais 18% do que em 2016.

 

Em Lisboa, os valores médios de avaliação bancária para os apartamentos já ultrapassaram os valores praticados em 2009. O preço médio por metro quadrado subiu 50%, entre 2009 e 2017.

 

A valorização entre 2014 (ano em que o valor da avaliação bancária atingiu o mínimo) e 2017 foi cerca de 20%. Isto significa que há uma bolha imobiliária que pode rebentar?

 

Há vários indicadores a ter em conta. Não basta dizer que os preços das casas estão a um nível estratosférico. A capacidade de endividamento das famílias é talvez o indicador mais importante.

 

Bolha pode rebentar com subida das taxas de juro

Vamos por partes. A prestação do crédito à habitação não deve, em condições ideais, exceder 35% do rendimento disponível. Ou seja, se ganha 1000 euros por mês, o que paga ao banco não deve ultrapassar 350 euros.

 

Porque é que este indicador é importante para avaliar se estamos perante uma bolha imobiliária? Em 2009, um ano depois de rebentar a crise mundial, o rendimento médio disponível por agregado familiar era ligeiramente superior ao valor atual. Contudo, as taxas há quase dez anos eram mais elevadas.

 

Em dezembro de 2009, a taxa de juro implícita no total dos contratos de crédito à habitação era 5,798%. Tendo em conta que a taxa, em dezembro de 2017, rondava 1%, se aumentar, a situação financeira das famílias sofrerá um perigoso revés.

 

Esta tendência não parece preocupar, ainda, os portugueses. De acordo com o INE, o crédito à habitação subiu 43% de 2016 para 2017. O capital médio em dívida de contratos de crédito à habitação aumentou mais de 8%, nos últimos seis meses, e 7% no último ano.

 

Avaliação abaixo do preço das casas

Outro indicador importante para analisar se há bolha imobiliária é a avaliação que os bancos fazem aos imóveis e que serve de referência ao INE para calcular o valor médio do metro quadrado no País.

 

Da análise que fizemos para os 18 municípios da Área Metropolitana de Lisboa, concluímos que o preço médio dos imóveis anunciados num site da especialidade é 35% superior ao valor médio de avaliação bancária, para a tipologia T2, e 30% para a tipologia T3.

 

Mesmo descontando 10% ao valor de venda anunciado, as diferenças permanecem demasiado altas: 21% para a tipologia T2, e 17% para a tipologia T3. Ou seja, há o perigo de o mercado estar a sobrevalorizar o preço dos imóveis, e o setor bancário de estar a financiar imóveis que estão a ser vendidos a um preço superior ao avaliado.

 

Se algo correr mal, o mercado ou os bancos serão afetados por uma descida dos preços. No relatório de dezembro, o Banco de Portugal alertava para isso mesmo: “Os desenvolvimentos dos preços no mercado imobiliário podem acarretar riscos para a estabilidade financeira. (...) A exposição ao mercado imobiliário tem sido identificada como uma das vulnerabilidades do setor bancário português”. Cientes disso, os bancos têm vindo a apertar os critérios na concessão de crédito à habitação e a reduzir os níveis de crédito malparado. Uma medida que tem contribuído para que a bolha não encha muito.

 

Mercado imobiliário pouco transparente

A avaliação predial do imóvel deveria servir de indicador para o preço de venda. É o que acontece com o IMI. Contudo, o que se paga pelos imóveis é sempre mais do que o valor inscrito no registo predial ou mesmo da avaliação feita por avaliadores certificados.

 

Quando entrou em vigor, o Código do Imposto Municipal sobre Imóveis tinha a expectativa de que a avaliação dos imóveis para efeitos tributários se aproximasse 80 a 90% do valor de mercado. Mas isso não aconteceu.

 

O mercado imobiliário é pouco regulado e transparente. Não é exigida formação certificada sobre avaliação imobiliária aos principais agentes imobiliários que definem os preços de mercado.

 

Isto é particularmente relevante se tivermos em conta que 43% dos imóveis é adquirida sem recurso ao crédito, não obrigando a uma avaliação certificada. Ou seja, o critério para fixar o preço das casas resulta apenas de uma mera análise comparativa de mercado. A prova disso é o teste prático que realizámos em maio do ano passado: um T2 em Benfica foi avaliado por diferentes mediadores imobiliários com uma diferença de 35% entre o valor máximo e o mínimo.

 

A euforia dos estrangeiros

Outro fator importante que não controlamos e que pode contribuir para uma bolha imobiliária é a eventual redução da procura externa. Grande parte da subida do preço dos imóveis, principalmente em Lisboa e no Porto, é justificada pela presença de estrangeiros, que compram sem recorrer a crédito.

 

Segundo a Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal, os franceses estão no topo das aquisições (cerca de 30%), mas é o investimento brasileiro que mais tem crescido (19%).

 

As tipologias T2 e T3 são as mais procuradas, e Lisboa, Porto e Algarve continuam a encabeçar as preferências dos investidores internacionais.

 

Neste momento, nada aponta para uma redução da procura, mas tudo pode mudar se os estrangeiros encontrarem um novo destino, ou se a sua capacidade de investimento for afetada (seja por via fiscal, ou por desvalorização de outros ativos com maior volatilidade). Por exemplo, os entraves e as demoras na emissão e renovação de vistos gold podem dissuadir os estrangeiros de investir em Portugal.

 

Comprar ou arrendar casa?

A situação atual reveste, no entanto, contornos diferentes da crise de 2008. Por um lado, mais de 40% dos imóveis são adquiridos sem recurso ao crédito. Por outro, há uma tendência clara para reaproveitar o património já existente em detrimento de construções novas.

 

No final do terceiro trimestre de 2017, 80% das transações com recurso ao crédito à habitação referiam-se a habitações já existentes. O Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção confirma que, ao longo de 2016 e nos dois primeiros trimestres de 2017, licenciaram-se mais fogos do que se concluíram.

 

De salientar, no entanto, uma inversão da tendência de queda. Segundo o INE, em 2017 foram concluídos mais 17,1% do que em 2016. A médio prazo, isso poderá refletir-se nos preços. Mais uma vez, será a lei da oferta e da procura a ditar a evolução do setor.

 

Neste momento, o mercado está caro e há que ser seletivo nas oportunidades que surgem. Não pague muito acima do valor que resultar da avaliação. Ou seja, no máximo compre a casa pelo valor que o banco avalia, que já tem em conta vários critérios (valor patrimonial, características de construção, localização, etc), incluindo a comparação com o mercado.

 

Se o seu objetivo é comprar para arrendar também não é boa altura de investir. O já conhecido rácio que mede a rentabilidade deste investimento (price to rent ratio) é superior à barreira máxima que recomendamos para comprar: 15.

 

Pelas nossas contas, o rácio para os exemplos atrás mencionados para a Área Metropolitana de Lisboa são 23 para o T2, e 19 para o T3.

 

Em suma, se não tiver nenhum motivo extraordinário para comprar, não entre em loucuras. Arrende e aguarde por melhores dias.

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