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Socorro herdei uma casa

Data da publicação: 14/09/2017

Se 75% dos portugueses têm casa própria, mais cedo ou mais tarde alguém vai ter de lidar com a herança dessa propriedade. O que fazer então? Vendemos? Arrendamos?

Herdar um imóvel pode aumentar o nosso património, mas traz responsabilidades e custos. Um dia, pelos piores motivos, somos chamados, como herdeiros, a repartir património. Os imóveis estão na linha da frente das heranças, já que, diz o Eurostat, cerca de 75% das famílias portuguesas são proprietárias de casas. Passada a fase dos sentimentos, é necessário saber o que fazer ao imóvel que recebemos: vender ou arrendar?

 

Contas à vida

 

Para o ajudar a tomar a decisão, apresentamos um resumo sobre uma análise que efetuamos com dois cenários possíveis.

Vamos considerar, como exemplo, uma casa herdada em 2015, com um valor patrimonial tributário de 60 mil euros.

 

Primeiro, vamos encontrar o valor líquido que receberia da venda. No nosso primeiro cenário, a data do óbito ocorreu em 2015, o valor patrimonial do imóvel era de 60 mil euros e o valor de venda, ocorrida em 2016, é de 100 mil euros. A potencial mais-valia será de 40 mil euros.

 

Uma vez que já temos o valor da mais-valia, vamos assumir que lhe será aplicada uma taxa média de IRS de 35%. A tributação será sobre metade da mais-valia, ou seja, sobre 50% dos 40 mil euros. Chegamos então a um valor líquido da venda de 93 mil euros. Este é o valor líquido que recebe depois de descontado o montante que paga de IRS sobre a mais-valia, a não ser que haja lugar a pagamento de imposto de selo (10%) sobre a herança. Tal acontece quando não se é unido de facto ou herdeiro legitimário. Ou seja, quando não se é cônjuge, descendente ou ascendente do falecido. Assim, quando herdou o imóvel, venha a vendê-lo ou não, teve de pagar 6 mil euros de imposto de selo.

 

Como chegar ao rácio

 

Agora já só nos falta saber qual o valor líquido, se optar pelo arrendamento. Para isso, assumimos uma renda anual de 6600 euros (550 euros mensais) e alguns encargos anuais como o condomínio (360 euros), o IMI (180 euros) e o prémio do seguro multirriscos-habitação (150 euros). Deduzidos estes encargos à renda recebida, sobram 5910 euros. Considerámos uma tributação autónoma de 28% de IRS sobre este valor, resultando num rendimento líquido de impostos de 4255 euros.

 

Se dividirmos o valor líquido da venda do imóvel pelo valor líquido das rendas anuais, chegamos a um rácio de 22 anos. Isto é o price-to-rent ratio, uma variável muito utilizada no setor imobiliário para analisar o retorno que é possível obter num investimento. De uma forma simples, indica o número de anos que demora até obter o montante equivalente ao seu investimento.

 

Vender? Só com valor superior a 20

 

Do ponto de vista do proprietário, quanto menor o número de anos, tipicamente inferior a 15, maiores serão as potencialidades de retorno através do arrendamento. Por norma, quando este valor é superior a 20 anos aconselhamos a vender. Entre 16 e 20, a decisão não é tão perentória. Por exemplo, se estiver próximo dos 16, é possível fazer alguns ajustes para chegar mais perto dos 15 anos. Pode, por exemplo, reduzir encargos de manutenção ou aumentar o valor da renda.

 

O valor da mais-valia pode ser relevante nos cálculos. Quanto mais antiga for a casa herdada, menor será a potencial mais-valia e menor o imposto.

 

Fisco omnipresente

 

Deve estar atento, ainda, a outras questões além dos impostos. Se o imóvel era arrendado, deve comunicar aos inquilinos o óbito, informar sobre o novo senhorio, fazendo novo contrato ou adenda ao existente. Não se esqueça de declarar os rendimentos prediais obtidos antes do falecimento do titular. Após a data do óbito, esses rendimentos devem ser declarados pelo cabeça do casal, se não houve partilha. É ele quem atribui a cada herdeiro a sua quota-parte.

 

Dependendo do valor da renda, do número de herdeiros e da situação financeira de cada um deles, pode fazer mais sentido vender a casa. Neste caso, se o imóvel foi herdado antes de 1989, não paga mais-valia. Se houve mais-valia resultante da venda da casa, cada herdeiro deve declará-la.

 

E se a casa herdada estiver arrendada?

 

Neste caso, além da questão do contrato, o que lhe interessa é saber qual a rentabilidade anual, isto é, quanto obtém, num ano, com o arrendamento. Pode fazer um cálculo simples e rápido dividindo o valor anual das rendas pelo montante que obteria com a suposta venda do imóvel. Assim, supondo um valor anual de rendas de 4752 euros (depois de descontados 28% de IRS) e um valor de venda de 100 mil euros, a rentabilidade seria de 4,75%, aceitável, dado que o imóvel foi herdado com inquilino.

 

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