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Leilões de imóveis: não se deixe levar pelas emoções

Data da publicação: 13/10/2017

Muitos querem comprar casa a preços atrativos e por isso recorrem aos leilões. Fique a saber como fazer uma boa licitação.

Numa altura em que o preço dos imóveis residenciais sobe cada mês que passa, e em que a subida do valor médio de avaliação bancária em Portugal foi de 4,6% (dados do INE relativos a Julho de 2016), os leilões de imóveis podem ser a oportunidade para todos de comprar a preços mais baixos. Quando dizemos “todos”, referimo-nos àqueles que não conseguem suportar a subida de preços mas também os potenciais investidores que compram para arrendar.

 

Normalmente, os imóveis que vão ser vendidos em leilão pertencem à banca ou são penhorados. No primeiro caso, terá de ir a cada banco verificar quando se vão realizar. Os leilões de imóveis da banca normalmente são promovidos por empresas especializadas, como é o caso da Euroestates e da Uon. Em feiras, como o Salão Imobiliário de Lisboa, também poderá encontrar alguns leilões deste tipo. Pontualmente, as mediadoras mais tradicionais e de maior dimensão também os promovem.

 

No segundo caso, pode pesquisar nos sites das Finanças, câmaras municipais, Ministério da Justiça ou na Ordem dos Solicitadores, por exemplo. Os leilões podem ser presenciais, de negociação particular, por proposta em carta fechada ou por meio eletrónico.

 

Como aceder aos leilões?

 

Consultámos os sites de quatro locais onde é possível participar em leilões: Euroestates, Uon, E-leilões (portal dos solicitadores e agentes de execução) e Portal das Finanças. O acesso é gratuito em todos, mas, no caso dos leilões realizados pelas empresas especializadas, é geralmente pedida uma caução para poder licitar.

 

No caso das empresas especializadas, existe a possibilidade de ir presencialmente aos leilões. Neste caso, deverá ser-lhe solicitado que entregue no próprio dia, após o registo no leilão, um cheque de caução que rondará os 2500 euros. Se não arrematar nenhum imóvel, a caução ser-lhe-á devolvida no final. Caso os imóveis não sejam arrematados, podem ser adquiridos posteriormente com um acréscimo de 5 a 10% sobre os preço-base. Tenha em atenção que, para o registo na plataforma dos solicitadores, poderá precisar de adquirir um leitor de cartão de cidadão.

 

O site da Uon tem os regulamentos disponíveis mas não tinha à data deste artigo qualquer leilão de imóveis residenciais agendados. No caso da Euroestates, apenas o regulamento para leilões presenciais estava disponível no site.

 

Valores tentadores

 

Da análise efetuada aos imóveis em leilão no Portal das Finanças, conclui-se que os preços de licitação base normalmente têm um desconto de 40% face ao valor patrimonial tributário, que por regra corresponde a 85% do valor de mercado do imóvel.

 

Pode acontecer que o valor da suposta poupança que na teoria conseguiríamos, tendo em conta o valor base de licitação e o valor médio de mercado, seja tentador. Por isso, procurámos três imóveis penhorados em leilão e fomos pesquisar num site especialista em anúncios de imóveis (Imovirtual) na mesma freguesia, com a mesma tipologia e área semelhante. Para ter uma ideia, chegámos a potenciais descontos entre 33% e 51% do valor base de licitação face ao valor médio de mercado.

 

Mas não se deixe enganar e ir na emoção das licitações. Esta pechincha pode ser inatingível, tendo em conta o elevado interesse no setor imobiliário e a falta de oferta nos dias que correm.

 

Prepare-se para a realidade e faça as contas

 

Antes de ir a um leilão, consulte primeiro o catálogo e retire o máximo de informação do imóvel como a tipologia, a localização, área e, se possível, o estado de conservação do imóvel e do prédio. Se tiver oportunidade, visite o imóvel.

 

Depois, tenha em conta o valor médio de mercado praticado na zona pois, muitas vezes, o preço varia de rua para rua. Por isso, tente saber o valor de mercado de imóveis para a zona em que vai investir. No limite, mesmo que tenham uma tipologia diferente, calcule o valor por metro quadrado (valor do imóvel a dividir pela área).

 

Deve também ter em conta a renda que terá de praticar caso pretenda arrendar o imóvel que comprar. Consideramos que a rentabilidade mínima, neste caso, deve ser de 5%. Mais uma vez, depois de calcular esta renda, faça uma pesquisa de mercado para ver se é exequível. Se encontrar o valor médio de mercado, deve utilizá-lo. O resultado irá ajudar a encontrar um valor correto para o imóvel.

 

Por último, não se esqueça de que terá outros custos como o IMT, o imposto sobre a compra e o encargo dos registos notariais. Os quadros abaixo mostram três cenários simulados pela PROTESTE INVESTE.

 

VALOR BASE (VB)

50 000 €

75 000 €

100 000 €

Valor médio de mercado (VMM)

70 000 €

105 000 €

140 000 €

Renda mínima a cobrar (com base no VMM)

434 €

637 €

839 €

Renda anual mínima líquida

3500 €

5250€

7000€

Rácio com VMM

20

 20

20 

Valor máximo de licitação

52 500 €

78 750 €

105 000 €

IMT

525 €

788 €

1176 €

Imposto selo sobre transação (0,8%)

420 €

630 €

840 €

Registos notariais

650 €

650 € 

650 € 

Valor máximo de licitação deduzidos os encargos (IMT, registos notariais)

50 905 €

76 683 €

102 334€

 

No nosso teste, definimos três cenários com valores base de licitação de 50, 75 e 100 mil euros (ver quadro), assumindo que o valor médio de mercado seria 40% superior a estes valores base.

 

Tendo em conta a rentabilidade mínima de 5% a obter no caso de arrendamento, encontrámos o valor da renda mensal a cobrar. Multiplicámos o valor médio de mercado por 5%, acrescido do imposto de 28% de tributação autónoma de rendimentos prediais que terá de suportar. Tivemos em conta um valor de IMI de 200 euros e um seguro de multirriscos de 150 euros.

 

Se por acaso suportar outros encargos com o imóvel, como por exemplo a eletricidade ou o serviço de internet, deve acrescentar esses custos.

 

O valor da renda anual encontrada, líquida de impostos e de encargos, para cada cenário, foi então de 3500 euros, 5250 euros e 7000 euros.

 

Com estes dados consegue-se obter o rácio “price to rent”, ou seja saber se o imóvel está barato ou caro e até que valor vale a pena licitar no leilão. Relembramos que um rácio inferior a 15 significa que, à partida, estará a fazer um bom negócio.

 

Observamos que nos três casos, se o imóvel fosse licitado e arrematado pelo valor base, seria um bom negócio, pois o rácio fica abaixo de 15. No entanto, o mesmo já não se verifica se o imóvel for leiloado pelo valor de mercado. Neste caso, o rácio é igual a 20.

 

Tem duas soluções para este caso. Primeiro, considerando que não faz sentido comprar o imóvel acima do valor que o mercado pratica para outros imóveis na zona, deve ajustar o valor da renda até conseguir baixar o rácio. Para estes cenários implicaria aumentar o valor da renda em cerca de 30%.

 

A segunda solução é encontrar o valor máximo pelo qual deve licitar. Para isso, basta multiplicar a renda anual líquida encontrada por 15. Ao valor encontrado deve deduzir os encargos com IMT, registos notariais e imposto de selo. Nos nossos cenários não considerámos os encargos resultantes de recurso ao crédito.

 

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