Contacte-nos
21 841 87 89
de segunda a sexta-feira das 9h às 18h21 841 87 89
de segunda a sexta-feira das 9h às 18hÉ nos anexos G ou G1 que tem de declarar a venda de casas ou terrenos. Os lucos obtidos são somados aos restantes rendimentos, a menos que esteja abrangido por uma das exceções previstas na lei.
Se vendeu, em 2020, um imóvel que havia sido herdado, comprado ou recebido em doação antes de 1 de janeiro de 1989, não vai pagar imposto, mas tem de declarar esta transação no anexo G1 do IRS. Já se o imóvel havia chegado à sua posse após essa data, pode haver imposto a pagar.
A venda de um terreno destinado à construção de habitação tem de ser declarada no IRS. No entanto, não está sujeita a imposto se o terreno tiver sido herdado, comprado ou recebido em doação antes de 9 de junho de 1965. Nesse caso, declare a transação no anexo G1. Já a venda de terrenos para construção de habitação herdados, comprados ou recebidos em doação a partir de 9 de junho de 1965 têm de ser declarados no anexo G e está sujeita a imposto.
Preencha no quadro 5 as datas de compra e venda de cada imóvel. Indique também o código de freguesia, o tipo de imóvel (urbano ou rústico) e os respetivos artigo matricial e fração. Inscreva ainda os montantes da aquisição (herança ou doação) e da venda. Caso o valor da aquisição, herança ou doação de que tenha conhecimento ainda esteja em escudos, tem de o converter para euros (1 euro = 200,482 escudos).
Indique no quadro 4 a data e o valor pelo qual havia comprado a casa, bem como a data e o valor da sua venda. Identifique o código da freguesia, o tipo de imóvel (urbano ou rústico), o respetivo artigo matricial, a fração e ainda a quota-parte que lhe pertence. Caso o valor da aquisição, herança ou doação de que tenha conhecimento ainda esteja em escudos, tem de o converter para euros (1 euro = 200,482 escudos).
Todos os valores de aquisição com mais de dois anos têm de ser atualizados para os nossos dias, pelo que devem ser multiplicados por um coeficiente de desvalorização, de acordo com a lista seguinte:
1991 – 2,03
1992 – 1,87
1993 – 1,73
1994 – 1,65
1995 – 1,58
1996 – 1,54
1997 – 1,52
1998 – 1,47
1999 – 1,45
2000 – 1,42
2001 – 1,33
2002 – 1,28
2003 – 1,24
2004 – 1,22
2005 – 1,2
2006 – 1,16
2007 – 1,14
2008 – 1,1
2009 – 1,12
2010 – 1,1
2011 – 1,06
2012 – 1,03
2013 – 1,03
2014 – 1,03
2015 – 1,03
2016 – 1,02
2017 – 1,01
2018 – 1
2019 – 1
Por exemplo, perante um imóvel comprado em 1998 por 50 mil euros, as Finanças irão efetuar os cálculos como se ele tivesse sido comprado por 73 500 euros (50 000 X 1,47 = 73 500). No entanto, o contribuinte apenas tem de inscrever o montante que despendeu, à época, para comprar o imóvel.
O cálculo de eventuais mais-valias é efetuado automaticamente pelas Finanças. Ainda assim, se quiser antecipar o resultado dessa operação, obedeça à seguinte fórmula:
Mais valia = valor da venda – (valor da compra X coeficiente de desvalorização) – encargos necessários à compra e à venda – encargos com valorização do imóvel nos últimos 12 anos ou, para aquisições anteriores a 2015, nos últimos cinco anos.
Se o resultado for positivo, há uma mais-valia sujeita ao pagamento de imposto. O Fisco irá englobar 50% dessa mais-valia aos restantes rendimentos do contribuinte. Se o resultado for negativo, há uma menos-valia ou prejuízo, pelo que a operação não é sujeita ao pagamento de imposto. Este prejuízo pode ainda ser reportado pelo contribuinte nos cinco anos seguintes.
Os imóveis que integraram o mercado de alojamento local, enquadrados no regime da categoria B, e que em 2020 foram vendidos, obedecem à seguinte regra tripla para o cálculo de mais-valias:
Pelo contrário, se a casa foi arrendada durante, pelo menos, cinco anos após a desafetação à atividade, o cálculo de mais-valias é feito segundo a regra geral.
A partir de 2021, passaram a ficar também enquadradas na regra geral as casas que permaneceram, pelo menos, três anos na posse do contribuinte depois da desafetação, mesmo sem terem sido arrendadas.
Em todos os casos, no IRS a entregar este ano, declare a venda da casa no quadro 4 do anexo G.
Já as mais-valias serão feitas com base nos valores que declarar no quadro 8 do anexo B.
Não terá de pagar imposto sobre as mais-valias obtidas com a venda de uma casa destinada a habitação própria e permanente do contribuinte ou do seu agregado familiar se tiver reinvestido todo o valor da venda (descontando eventual liquidação de empréstimos para habitação própria permanente) na compra de outra casa destinada a habitação própria permanente. O Fisco aceita reinvestimentos em qualquer país da União Europeia.
Esta isenção aplica-se também a reinvestimentos em terrenos para a construção de casas ou em obras de ampliação de imóveis que se destinem a habitação própria e permanente. No entanto, a inscrição da matriz predial tem de ser pedida até 48 meses após a venda da casa antiga e o novo imóvel tem de ser declarado como habitação até 60 meses após a venda.
A isenção de imposto sobre o lucro obtido com a venda de casas é igualmente válida para reinvestimentos feitos até 36 meses após a venda. Neste caso, deve mencionar a intenção de reinvestir no quadro 5 do anexo G no ano em que é feita a venda, comprovando nessa e nas declarações dos três anos seguintes (se for necessário) os reinvestimentos que espera fazer. É ainda obrigatório que o imóvel comprado seja declarado como habitação do contribuinte ou do seu agregado familiar até 12 meses após o fim do prazo para reinvestir (no máximo, ao fim de 48 meses).
Para os casos em que a compra de nova habitação ocorre antes da venda da primeira habitação, está também prevista a isenção de imposto sobre as mais-valias, desde que a venda se concretize até 24 meses após a compra do novo imóvel. Neste caso, não há nada a declarar no ano da compra. Só declara a transação no anexo G quando vender a casa antiga e aí preenche, no campo 5007 do quadro 5A, o valor que reinvestiu nos 24 meses anteriores, ou seja, os montantes relativos à casa que comprou.
Há ainda casos em que só uma parte do valor obtido com a venda de uma casa em 2020 é aplicado na compra de nova habitação. É considerado um reinvestimento parcial, cabendo ao Fisco calcular que parte do rendimento obtido com a venda foi reinvestido na nova habitação própria e permanente.
No anexo G, declare os valores de venda, de compra, respetivas datas e encargos nos quadros 4 e 5A. Identifique o imóvel vendido com o código da freguesia, o tipo (urbano ou rural), artigo matricial e fração (consulte a caderneta predial). Inscreva o valor do empréstimo em dívida no quadro 5-A e indique quanto pretende reinvestir do seu bolso (sem crédito), assinalando no campo 5007 se já reinvestiu em habitação própria permanente nos 24 meses anteriores.
Se vendeu uma casa que ainda estava abrangida por um contrato de crédito à habitação celebrado antes de 31 de dezembro de 2014, a mais-valia obtida com essa venda está isenta de imposto, desde que seja usada para amortizar o empréstimo. No entanto, esta regra esteve em vigor apenas até 2020 e só é válida se o contribuinte não for proprietário de outra casa de habitação. Caso use apenas uma parte do valor da venda para pagar o empréstimo, o restante ficará sujeito a imposto. Deverá ainda preencher o quadro 5-B do anexo G.
Os pensionistas ou contribuintes com mais de 65 anos à data da venda do imóvel podem ficar isentos do pagamento de mais-valias se reinvestirem o dinheiro da venda num contrato de seguro financeiro do ramo Vida ou num fundo de pensões aberto que assegure um rendimento regular periódico. São também reconhecidos como reinvestimentos os casos em que estes contribuintes aplicam o valor da venda numa contribuição para um regime público de capitalização (certificados de reforma) nos seis meses posteriores à data da transmissão. À exceção dos certificados de reforma, o resgate destes produtos terá sempre de ser feito em regime de rendas periódicas, com o limite anual de 7,5% do total investido.
Para acionar esta isenção, indique no quadro 5A do anexo G o montante investido. Use o campo 5013 se o reinvestimento tiver sido feito no mesmo ano da venda ou o campo 5014 se tiver sido feito já no ano seguinte, mas dentro do prazo de seis meses após a venda.
Se o proprietário da casa for não-residente em Portugal, a venda continua a ser declarada no anexo G, identificando-se o contribuinte como "não-residente" no menu "Rosto". Nestes casos, é aplicada uma taxa autónoma de 28% sobre a totalidade da mais-valia.
Caso o contribuinte tenha residência em outro país da União Europeia, pode optar por ser tributado segundo as regras dos residentes, desde que mais de 90% dos seus rendimentos desse ano tenham sido obtidos em Portugal. No entanto, nem sempre compensa fazê-lo, pois os rendimentos obtidos no estrangeiro seriam somados à mais-valia para definição do escalão de IRS.
Já é membro? Iniciar Sessão
Subscreva já por €16,94 e tenha acesso a todo o website. O 1º mês é gratuito!
Subscrever