Investir em fundos de ações do setor imobiliário?

O otimismo era generalizado e apesar da maturidade de alguns segmentos, como o setor do comércio, e a maior subida dos preços das casas do que o rendimento disponível das famílias, as perspetivas eram positivas para o setor imobiliário. 

Investir em fundos de ações do setor do imobiliário era uma forma de beneficiar desta onda de crescimento da economia e da transversalidade de mercados (tecnológico, telecomunicações, hoteleiro, saúde, entre outros) em que estes fundos investem. 

Em suma, estes fundos de ações investem em empresas que colocam os seus ativos imobiliários a gerar rendimento para os seus participantes a partir das rendas recebidas.

Efeitos da pandemia

O primeiro efeito da pandemia nos fundos foi a quebra de rendimentos resultante da cobrança de rendas. De qualquer forma a pandemia não afetou de forma igual os vários setores. Os mais prejudicados foram os que obrigavam a uma maior proximidade social (comércio, hotéis, transportes). 

O segundo efeito, e com algum receio da evolução do primeiro, foi a retração dos investidores, ainda um pouco escaldados com a crise que afetou o setor em 2008 com a crise do subprime e a consequente desvalorização dos ativos. Como sabemos, uma queda no valor dos ativos deteriora a relação financiamento garantia da carteira, incrementando o risco da mesma.

O terceiro efeito é a incerteza. Na verdade ainda existe alguma desconfiança sobre a duração da pandemia, do próprio vírus e dos efeitos em alguns dos setores, incluindo a quebra na valorização dos ativos observadas nos últimos anos. Por outro lado, existe também alguma dúvida de como será o comportamento de investidores, consumidores, empresas no pós-covid.

Como evolui o mercado em 2020?

Ao analisarmos o índice da MSCI World Real Estate, verificamos que teve uma variação de -15,1% em 2020. Este índice é composto por 99 títulos de empresas do setor imobiliário e dentro das 10 maiores posições na sua carteira (37,5%) estão empresas com infraestruturas no setor das telecomunicações, logística e armazenamento, tecnológicas (tratamento de dados), residencial (gestão, compra e arrendamento), retalho e de residências seniores. 

Geograficamente, os seus 99 constituintes estão distribuídos globalmente: Estados Unidos 63,5%; Japão 10%, Hong Kong 7,3%, Austrália 5,4%; Alemanha 5,1% e outros 8,6%. Desta composição depreende-se que investir neste tipo de mercado não é apenas uma questão geográfica mas também de setores.

A pressionar negativamente a rentabilidade do índice e dos fundos de ações do setor estiveram as infraestruturas de transportes, sobretudo devido ao impacto do turismo, as infraestruturas de água e energia, as relacionadas com hotelaria, com escritórios e com o comércio de retalho.

Fundo a fundo

Enquanto o índice MSCI para o setor variou negativamente (-15,1%), a variação média de todos os fundos do setor (ações e ETF) que acompanhamos no nosso comparador foi de -13,9%. As variações para o ano de 2020 ficaram entre -3,4% e -27,2%. 

Acertar no cavalo de corrida que ia ganhar, ou neste caso perder menos, não é fácil. No entanto, existem indicadores para além da metodologia aplicada pela PROTESTE INVESTE para os quais pode olhar quando analisa este tipo de fundos. Um é a geografia onde está investido. Outro são os setores em que investe e a maturidade associada aos contratos. Outro é a liquidez e a dimensão do fundo. 

Que geografias suportaram melhor o ano?

Como já vimos, o ambiente especial de pandemia em que vivemos teve impactos diferentes nos vários setores da economia. Mas pela heterogeneidade da evolução do vírus e medidas tomadas para o combater, os impactos foram diferentes de país para país.

A PROTESTE INVESTE tem no seu comparador 40 fundos disponíveis que são por nós analisados. Deste total, 4 têm a sua estratégia focada na região da Ásia, 9 na região da Europa, sendo que um deles exclui empresas do Reino Unido do seu portefólio, 19 têm uma perspetiva de investimento global sendo que 2 deles excluem empresas americanas do setor, e por último 8 têm a sua estratégia focada em empresas americanas.

A média da rentabilidade obtida em 2020 dos 4 fundos dedicados à região Asiática -14%. O conjunto dos fundos europeus tiveram uma rentabilidade anual de -11%. O conjunto dos fundos globais também tiveram uma rentabilidade média de -14%. Finalmente, os fundos com posições em empresas do mercado norte-americano tiveram uma rentabilidade de -17% no último ano.

O que esperar para 2021?

As perspetivas de um plano de vacinação que deverá decorrer mundialmente durante 2021, a aprovação e fornecimento de novas vacinas em conjunto com a politica monetária e fiscal atualmente em curso deixam antever boas perspetivas para o setor imobiliário, ainda que pelo meio se coloque a possibilidade de ver os níveis de inflação a subir. 

Por outro lado, se olharmos para os vários índices do setor nos últimos 20 anos, a tendência de valorização positiva está lá, para além do regresso dos dividendos que caracteriza este tipo de produtos, o que face a rendimentos mais baixos de outros ativos com risco pode gerar apetite. 

No entanto, também é verdade que até ser claro um fim para a pandemia a incerteza é enorme e muitos investidores permanecerão cautelosos, apesar do excesso de liquidez que continua a existir no mercado, pronta a ser investida. Veja-se o caso europeu, que a meio do ano parecia ir no bom caminho e depois sofreu com uma forte terceira vaga.

Para já, e até porque não é uma categoria recomendada, mantenha-se na retaguarda. As recuperações nas várias geografias e setores vão ser diferentes para além da incerteza que paira no ar. 

Por outro lado, mantenha sempre presente que neste mundo dos fundos de investimento imobiliários pode sempre investir via ETF ou fundos de ações. No entanto, os primeiros têm custos de custódia e transação associados que para montantes mais reduzidos de investimento podem não compensar face aos encargos mais baixos dos fundos de investimento. Ou seja, para compensar estes custos poderá ter de realizar investimentos de montantes mais elevados.

A diferentes velocidades

Como tentámos transmitir, ainda se há pouca visibilidade sobre qual será efetivamente a performance das variáveis macroeconómicas que influenciam o comportamento da economia, atualmente em recessão em muitos países, e dos próprios agentes económicos e em simultâneo destes fundos. Vejamos as previsões mais detalhadas para cada atividade em que estes fundos têm posições:

• Escritórios: restam dúvidas sobre qual será o sistema hibrido que será adotado pelas empresas no regresso ao trabalho. O teletrabalho veio para ficar, resta saber em que moldes;
• Comércio de retalho: a confrontação com o encerramento forçado e a adaptação dos pequenos negócios à mudança para as compras online, e até de negócios circundantes a locais de escritórios, ditará a sua dificuldade em voltar a recuperar da crise;
• Residencial: a valorização de determinado tipo de características das habitações e das localidades em que estas se inserem, em combinação com o trabalho remoto, influenciará a evolução deste setor. Por outro lado, as empresas tecnológicas relacionadas com este setor também beneficiaram de um mercado que globalmente se manteve resiliente à pandemia e que viu nas plataformas uma solução de valor acrescentado;
• Hotelaria e lazer: a recuperação do turismo de massas deverá ser lenta. Também o tipo de turismo poderá ter sido alterado com esta pandemia. Menos turismo de massas e maior procura por outro tipo de experiências;
• Logística: Ainda que o ritmo do comércio online possa vir a abrandar com o fim do confinamento, o comércio eletrónico veio para ficar. Este é um setor que deverá continuar a crescer, pelo menos este ano;
• Tecnológicas e Telecomunicações: a permanência em casa, por motivos de trabalho ou lazer, veio exigir um maior recurso à utilização de dados. Esta tendência deverá manter-se.