Investir em imóveis: o que deve ter em conta

Quando compra um imóvel para habitação com o objetivo de obter rendimento tem de ter em conta os seguintes fatores:

Condição do imóvel

O facto de a casa ser nova ou usada poderá ter influência na condição estrutural do bem e nas eventuais garantias sobre defeitos.

Assim sendo, a “saúde” do imóvel é um fator importante pois poderá influenciar possíveis encargos com obras.

Para além da visita inicial, peça ao vendedor, consoante a idade do imóvel ou a última data de remodelação, a ficha técnica de habitação, a licença de utilização ou o projeto de estruturas com memória descritiva.

Procure aconselhamento junto de alguém que tenha conhecimentos técnicos na avaliação do estado de conservação interior e exterior do imóvel. Hoje em dia a sustentabilidade energética dos edifícios é cada vez mais importante. Peça o certificado energético do imóvel.

Situação fiscal

Saber antecipadamente se um imóvel tem dívidas fiscais, hipotecas ou penhoras registadas é importante para prevenir complicações, custos adicionais ou atrasos no seu investimento.

Solicite a caderneta predial e a certidão permanente de registo predial e tenha em atenção a data de emissão destes documentos.

Preço de compra

A localização, tal como a condição do bem e dimensão, é um fator importante para determinar o preço.

A volatilidade dos preços de mercado deve fazer parte da equação e deve ser ponderado mas é algo que não controla. O ideal é comprar em alturas em que a conjuntura seja mais favorável.

Preço de arrendamento

Para além da procura existente no mercado, este é o fator que vai definir a ocupação do imóvel e consequentemente a rentabilidade do seu investimento.

Uma forma muito direta de obter a rentabilidade bruta do seu investimento é dividir o rendimento anual pelo valor de aquisição do imóvel.

Encargos

Guarde sempre o comprovativo de todas as despesas que fizer relacionadas com o imóvel. Isto porque, enquanto senhorio, vai poder deduzir ao rendimento anual bruto conseguido vários encargos como pagamento de impostos (taxas municipais, autárquicas), despesas de conservação e manutenção, seguros do imóvel, com empresas de mediação imobiliária, condomínio.

Sobre o condomínio peça ao vendedor uma declaração de não divida e informe-se de potenciais encargos que possam vir a ocorrer (elevadores, colunas de água, eletricidade). Se tiver um empréstimo bancário associado ao seu investimento tenha em conta estes custos (prestação, comissões bancárias, seguros). 

Fiscalidade

Na sua decisão de comprar para investir não se esqueça do imposto municipal sobre transmissões onerosas (IMT) e do imposto de selo que terá de pagar quando adquirir o imóvel, além do imposto municipal sobre imóveis (IMI) que terá de pagar todos os anos.

Nos seus cálculos de rentabilidade do investimento pode assumir um cenário de valorização do imóvel que vai comprar mas não se esqueça do imposto sobre 50% das potenciais mais-valias. 

Quando ao imposto sobre os rendimentos prediais obtidos, se estivermos a falar de arrendamento tradicional e se tiver optado pela tributação pela categoria F, a tributação é de 28%. 

Compare com outros investimentos

A ponderação que existe entre o risco e a rentabilidade na compra de um imóvel para arrendamento depende também do objetivo financeiro que pretende atingir. Ou seja, depois de ter em conta os diversos fatores e obter, com os seus cálculos, o rendimento esperado do investimento, confirme se vale a pena o risco e o trabalho face à rentabilidade noutro tipo de investimentos com risco associado.

Não se esqueça também que um imóvel é um bem pouco líquido e que caso venha a recorrer a uma mediadora imobiliária para o vender vai perder cerca de 5%, sem incluir o IVA, do valor do investimento.