Imobiliário: preços altos até quando?

Os proprietários de habitação própria ou investidores em imobiliário têm (ainda) razões para festejar. De acordo com dados da OCDE, entre 2011 e 2021, a valorização média anual dos imóveis, nos países membros desta organização, foi de 5,1% em termos nominais. Se, nesse período, se descontar o impacto da inflação, o ganho real médio anual foi de 3,2%, ou seja, 37% numa década. 

Entre os países que selecionámos para apresentar no quadro, em termos nominais, todos registaram subidas. Apenas o Brasil e a Espanha sofreram um recuo dos preços reais, embora reduzido no caso do país vizinho. Em terras de Vera Cruz, a inflação elevada foi o elemento decisivo para o resultado mais negativo (-5,3 por cento). 

Portugal acima da média 

No nosso país, a evolução real dos preços (4,1% ao ano) ficou acima da média da OCDE (3,2 por cento). Superou, claramente, a média da zona euro (1,6%), e até mais do que a subida observada na Austrália (3,7 por cento). Recorde-se que, neste país, a forte subida dos preços e o endividamento das famílias para a compra de casa têm sido das principais preocupações das autoridades de Sydney perante a subida dos juros, que já se iniciou há mais tempo na Austrália. Trata-se de uma experiência importante para Portugal. 

Suécia e Canadá são outros dois países onde o mercado imobiliário tem vivido uma grande euforia e, por isso, mais expostos à nova realidade de juros elevados.

Os ventos que sopram dos EUA 

O destaque vai para os Estados Unidos, que registou, entre a nossa seleção de países, o maior ganho real (5%), e mesmo um dos mais elevados em termos nominais (6,7 por cento). Significa que, numa década, o preço dos imóveis quase duplicou. 

O setor imobiliário sempre foi muito dinâmico e importante para as famílias e a economia norte-americanas. Tão importante que os seus excessos quase levaram ao colapso do sistema financeiro mundial, com a crise do subprime em 2008. Antes dessa crise, os bancos concediam financiamento mesmo a quem não tinha condições para pagar, pois a desejada valorização dos imóveis permitiria cobrir os riscos. Muitos americanos aproveitaram para comprar várias casas… até que a bolha rebentou com graves consequências para os EUA – e o mundo. 

Perspetivas sombrias 

Nos últimos meses, as subidas dos juros nos EUA, e agora também na zona euro, acabaram com o eldorado do financiamento barato. O presidente da Reserva Federal (Fed), Jerome Powell, já alertou para o impacto negativo no setor imobiliário.

Nas últimas semanas, a palavra recessão no setor imobiliário tem sido referida por vários órgãos de comunicação. Não se espera uma crise como a do subprime, mas uma queda real, e mesmo nominal, dos preços é inevitável. 

A sua dimensão e duração dependerá das decisões do Fed em matéria de juros. Estes dependem, por sua vez, do comportamento da inflação. 
Os restantes países não escaparão a um fenómeno idêntico. A subida dos juros impacta direta e indiretamente no setor, porque provoca um abrandamento geral da atividade. As famílias têm menos capacidade de compra, e os investidores outras alternativas possibilitadas pelo nível mais elevado dos juros. 

Recomenda-se cautela 

Neste contexto, o investimento em imobiliário é pouco recomendável. É mais prudente aguardar alguns trimestres até que os mercados digiram a nova realidade e os preços se ajustem. Nessa altura, se tiver liquidez, poderá “entrar” num nível bastante mais interessante. 

Claro que, mesmo assim, não terá garantias de que a turbulência cesse. Terá de ser paciente e prescindir da liquidez. A aposta direta em imóveis permite ser muito seletivo, mas exige elevados montantes que não pode, facilmente, reaver. 

Quanto ao investimento via fundos do setor imobiliário, de momento, também é aconselhável ficar afastado.

  Variação média dos preços dos imóveis por ano entre 2011 e 2021