Imobiliário americano: abrandamento ou colapso?

O mercado imobiliário norte-americano começa a dar sinais de abrandamento. Em julho, as vendas de casas novas caíram para 511 mil, isto é, -12,6% relativamente ao mês anterior. E excluindo apenas o mês de maio, estão em queda desde janeiro.

Para os imóveis existentes, o panorama não é diferente: -5,9% em julho e quedas mensais consecutivas desde fevereiro. Em relação ao ano anterior, as vendas caíram 20,2%: 4,81 milhões contra 6,03 milhões em julho de 2021.

No entanto, a diminuição das vendas não impediu a subida dos preços. O preço mediano de venda de novas casas subiu para 439 400 dólares em julho contra 402 400 em junho. Ou seja, neste momento, há apenas um abrandamento na progressão dos preços dos imóveis.

Apesar disso, o setor imobiliário está obviamente a ser penalizado pela elevada inflação, que corrói o poder de compra dos americanos, e as taxas de juro mais elevadas, que tornam as hipotecas mais caras e, portanto, mais difíceis de pagar para aqueles que querem comprar casa.

Mas o que se espera a médio prazo? Um abrandamento do imobiliário ou um colapso?

Oferta e procura

Neste momento é expectável que prossiga a diminuição das vendas de casas, mas não nos preços. Há várias razões, incluindo a dinâmica favorável da oferta e da procura, a solidez dos orçamentos das famílias e a qualidade dos créditos hipotecários.

O número de casas existentes para venda é de cerca de 1 milhão, valor historicamente muito baixo. Nas casas novas, a procura excede a oferta.

Do ponto de vista da procura, os dados sobre os millennials que atingem a idade de compra de casa sugerem que a constituição de família e a procura de casa continuarão a ser elevadas. Além disso, uma vez que trabalhar a partir de casa é uma nova realidade, e como as rendas já não são baratas, as casas tornaram-se não só uma habitação, mas também escritório. Estes aspetos aumentam o valor de possuir uma casa.

Além disso, a situação das hipotecas não é a mesma da que se verificava antes da crise do subprime em 2007-2008. Desde então, a qualidade dos empréstimos concedidos é mais elevada devido às regras mais rigorosas para a sua concessão. A situação das famílias também é mais favorável graças às poupanças acumuladas durante a pandemia.

Neste momento, as expectativas são de uma recessão nos EUA, mas nos últimos 50 anos os preços do imobiliário não caíram durante as recessões, com exceção da crise do subprime. Assim, tudo aponta para que o efeito no mercado imobiliário seja mais nas vendas do que nos preços, sendo que nestes apenas haja um abrandamento nas subidas. É óbvio que uma recessão muito mais intensa e prolongada do que o esperado pode baralhar as contas e levar a uma queda dos preços em 2023 e talvez até em 2024, mas não é o cenário mais esperado.

E por cá?

Na Europa, a situação é mais complexa. A recessão poderá ser mais acentuada do que nos Estados Unidos. 

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