Imóveis imunes à covid em 2021

O que têm os Censos realizados em 2021 que ver com o mercado imobiliário? À primeira vista, nada. Mas os resultados provisórios publicados permitem traçar um retrato bastante apurado. É com base em vários indicadores que podemos, desde já, concluir que a pandemia não abrandou os preços das casas. Pelo contrário. A tendência foi de crescimento. 

Quando se pretende comprar um imóvel na perspetiva do investimento, para arrendar por exemplo, é aconselhável ter presente vários indicadores para ser bem-sucedido. O Instituto Nacional de Estatística (INE) publicou alguns relatórios muito úteis que permitem fazer o retrato do mercado em 2021. Façamos o balanço do que aconteceu, com vista a perceber o que nos espera em 2022.

O que dizem os Censos 

Comecemos pelos dados demográficos. Entre 2011 e 2021, a população decresceu 2,1%, regressando aos números de 2001. Ou seja, cerca de 10,35 milhões de pessoas. Apenas na área metropolitana da capital cresceu 1,7%, (com exceção dos municípios de Lisboa, Oeiras e Amadora), e no Algarve, 3,7 por cento. 

A cidade Invicta também viu a população cair 2,4% comparativamente a 2010. Acresce uma população mais idosa, que, acima dos 65 anos, aumentou 20,6 por cento. Já a população ativa, entre os 15 e 24 anos, caiu 5,1%, enquanto a percentagem de jovens abaixo dos 15 anos tombou 15,3 por cento. 

Números importantes que se traduzem no rácio de 182 idosos por cada 100 jovens, que, na sua maioria, vivem ainda com os pais. No que se refere ao estado civil, há uma maior relevância do grupo de divorciados. A população solteira manteve-se mais ou menos estável nos 43%, enquanto o peso do número de casados e divorciados variou dois pontos percentuais, nos últimos 10 anos, numa proporção inversa. Isto é, os casados passaram de 43 para 41% e os divorciados de 6 para 8 por cento. 

Quanto às famílias, verificou-se, na última década, um aumento no número de agregados, mas com uma dimensão mais reduzida. Em 2021, a maior parte era composta por duas pessoas (33,3%) e por uma única pessoa (24,8%). Ou seja, os agregados de maior dimensão têm vindo a perder expressão. 

A contrabalançar a diminuição da população, temos a presença de mais estrangeiros no nosso país (crescimento de 40%). Representam hoje 5,4% da população total. Dos cerca de 555 mil residentes em Portugal, apenas 18,5% são nacionais de um país da União Europeia. 

Os Censos permitem também concluir que há mais edifícios e alojamentos, embora o crescimento tenha um ritmo lento. Efetivamente, o número de edifícios dedicados à habitação aumentou 0,8% e o de alojamentos, 1,7 por cento. Números inferiores aos 12 e 16% verificados, respetivamente, entre 2000 e 2010. 

Contudo, comparando este dado com o da evolução da população das sete regiões do NUTS II, apenas na área metropolitana de Lisboa e no Algarve este crescimento da oferta de imóveis ficou aquém da evolução da população residente. No final, importa reter que temos cerca de 5,9 milhões de alojamentos para 10,5 milhões de pessoas, dos quais 4,1 milhões são residências habituais, 1,1 milhões são residências secundárias ou de uso sazonal, e 723 mil alojamentos estão vagos. 

Finalmente, importa referir dois últimos números importantes relativamente ao mercado imobiliário. Por um lado, temos menos proprietários (totalizam 70%) e, por outro lado, há mais arrendatários (22,3%). Neste momento, estes aproximam-se de um milhão (922 mil).

O mercado de arrendamento 

Os dados trimestrais publicados pelo INE relativamente às rendas e ao número de novos contratos de arrendamento também ajudam a perceber este mercado. Na última década, cresceu, em volume, 2,4 por cento. 

As regiões onde existe um maior número de arrendatários são a área metropolitana de Lisboa (29,2% ou 348 mil), o Algarve (23%) e o Norte (22%). 

Relativamente aos encargos mensais com o valor da renda, 40% dos inquilinos pagam entre 650 e 999 euros de renda, 21% estão no escalão acima dos 1000 euros, e 14% gastam entre 400 e 649 euros. Resumindo, mais de metade paga rendas acima dos 400 euros. 

Face aos valores finais de 2020, o valor mediano das rendas por metro quadrado aumentou 5,4%, no terceiro trimestre de 2021. As áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto viram este indicador aumentar 4,3 e 4,7% respetivamente. 

Contudo, os municípios com população acima de 100 mil habitantes registaram subidas superiores na casa dos dois dígitos. Foi o caso de Coimbra (21,7%), Vila Nova de Famalicão (12,5%) e Santa Maria da Feira (11,8%).

No sentido contrário, foi em Barcelos (-7,1%), Guimarães (-1,5%) e Loures (-1,4%) que os preços mais caíram. Sugerimos, no entanto, analisar bem os dados. Por exemplo, Coimbra foi o município que, durante 2020, mais viu este indicador baixar (-13,3%). 

Relacionado ainda com o mercado de arrendamento, o INE publica também, numa base anual, dados que podem servir de guia para uma boa decisão do ponto de vista financeiro. É o caso do nível do volume de negócios das empresas, do ganho médio mensal ou até do rendimento bruto declarado deduzido do IRS liquidado. Embora tenham algum desfasamento temporal, permitem ter ideia da riqueza existente e gerada em determinada localização. 

Outros indicadores relevantes

Outro relatório importante, publicado no final do ano pelo INE, prende-se com o número de licenciamentos e construções. No terceiro trimestre de 2021, foram concluídos 4,9 mil fogos (construções novas) para habitação familiar, correspondendo a um acréscimo de 12,4% face a igual período de 2020. 

Efetivamente, a questão que se coloca é saber se o setor introduz no mercado imóveis em número suficiente para sustentar a procura? Nos últimos 10 anos (e assumindo um quarto trimestre de 2021 igual ao de 2020), observámos um incremento de 148 650 novos imóveis em Portugal. Pegando no exemplo da área metropolitana de Lisboa, que representa 23% do volume total desta nova construção, verificou-se um incremento de cerca de 28 mil imóveis. Contudo, a população aumentou cerca de 49 mil pessoas. 
Existe uma aparente falta de nova oferta para esta nova procura, mas, se considerarmos que 33% das famílias são compostas por duas pessoas, este incremento potencial da procura reduz-se para 33 mil, equilibrando um pouco mais a relação entre a oferta e a procura. 

Por outro lado, se compararmos o número total de alojamentos familiares clássicos (1 495 291) com o número total de famílias (1 193 148), verificamos que não existem famílias para tantos alojamentos, o que nos leva a concluir que o problema não está tanto na quantidade da oferta, mas na adequação da oferta. Razão pela qual é determinante conhecer bem a zona onde pretende investir. 

Por fim, o INE terminou o ano a reportar os valores do índice de preços da habitação (IPH) relativos ao terceiro trimestre de 2021. Não só cresceu 9,9% face a 2020, como o valor total de transações em Portugal, entre janeiro e setembro, aumentou 33 por cento. Quanto ao volume, aumentou 25%, atingindo 153 mil imóveis.

Em suma, é por demais evidente que, contrariamente a alguns receios iniciais associados à sobrevalorização, 2021 foi um ano positivo para o mercado imobiliário.

Sobrevalorização do mercado 

Nos últimos meses, a PROTESTE INVESTE tem alertado para os riscos de um eventual ajustamento nos preços. O próprio Banco de Portugal vem, desde 2018, corroborando a sobrevalorização do imobiliário residencial. 

No seu último relatório de estabilidade financeira do ano, destaca que, “em Portugal, à semelhança do observado na Europa, os preços no mercado imobiliário residencial continuaram a aumentar durante o período da pandemia, embora denotando algum abrandamento”. No primeiro e no segundo trimestres de 2021, o índice de preços da habitação cresceu 5,2% e 6,6% em termos homólogos, respetivamente”. 

Um alerta adicional que renovamos neste início do ano é a possibilidade de o BCE subir, a médio prazo, os juros. É quase certo que existirão aumentos noutras geografias que, em conjunto com os valores da inflação, podem alterar o panorama. 

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