Casas em Portugal mais caras, preços continuam a subir

Dados recentes divulgados pelo INE (Instituto Nacional de Estatística), confirmam que a tendência de subida dos preços das casas em Portugal se mantém.

O índice de preços da habitação em Portugal volta a reforçar a tendência de subida verificada nos últimos anos, depois de um ligeiro abrandamento no final de 2019 e, reflexo das restrições provocadas pela pandemia, no segundo e terceiro trimestre de 2020. Quanto às transações, depois de um último trimestre de 2020 e primeiro trimestre de 2021 com sinais de queda, voltou também a despontar.   

Preços sobem sobretudo nas casas novas

No último ano, os preços em Portugal cresceram 6,6% o que compara com os 7,8% verificados no segundo trimestre de 2020. Os dados entre categoria de alojamento (novos ou existentes) não são consistentes ao longo dos trimestres mas comparando estes dois períodos é possível perceber que os imóveis novos tiveram um crescimento mais acentuado. 

Enquanto no segundo trimestre de 2020, a variação anual total de 7,8% foi mais impulsionada pelos imóveis usados ou já existentes no mercado (8,2%) do que pelos imóveis novos (6%), o crescimento de 6,6% agora observado no último ano deveu-se sobretudo aos imóveis novos (6,9%) contra os existentes (6,5%).

Índice de Preços da Habitação (base 2015)

De acordo com os dados publicados pelo INE, entre o 1º e o 2º trimestre de 2021, o IPH (Índice de Preços da Habitação) cresceu 2,2% contra variações em cadeia de 1,6% no 1º trimestre de 2021 e 0,8% no 2º trimestre de 2020. 

Por categoria, os preços das habitações existentes aumentaram 1,8%, mais 0,1 pontos percentuais por comparação com o trimestre anterior. Relativamente às habitações novas, a taxa de variação fixou-se em 3,5%. É importante relembrar que o mercado de imóveis existentes representa praticamente 85% das transações.  

Apesar desta tendência crescente no índice é igualmente importante olhar para outro indicador publicado pelo INE, a taxa de variação média anual do IPH entre trimestres. 
Analisando os números mas, sobretudo, visualizando a imagem é percetível que esta taxa de variação tem decrescido dando sinais de arrefecimento ligeiro dos preços.

Taxa de variação média anual (segundo trimestre 2016- segundo trimestre 2021)

Transações de imóveis também sobem

Depois de publicados no passado dia 20 de setembro os dados que mostravam um aumento do capital médio em dívida para contratos de crédito habitação (+5% no último ano para o total de contratos em vigor e +9% também no último ano para os contratos celebrados nos últimos 3 meses), era expectável que pudéssemos observar uma recuperação dos números referentes às transações.

Neste domínio, foram transacionadas no segundo trimestre deste ano 52.855 imóveis. Este número contrasta com os 43.757 verificados no primeiro trimestre (+21%). Por razões óbvias provocadas pela pandemia e não podendo comparar com 2020, podemos comparar estes números com os de 2019. Nesse ano o número de transações no segundo e primeiro trimestre foram respetivamente, 42.590 e 43.826. Ou seja, existe efetivamente um acréscimo de transações neste 2º trimestre de 2021 de +24% face ao mesmo período de 2019.

Uma última nota para o comportamento das transações observadas em imóveis novos e existentes. Com exceção da Área Metropolitana de Lisboa (AML), que concentrou cerca de 33% das transações em que a variação entre os 2 trimestres deste ano foi de +19%, e da Região Autónoma dos Açores, o acréscimo das transações manteve-se predominante em imóveis existentes.

O mesmo se passa relativamente aos valores implicados nas transações. O que observamos entre o primeiro trimestre e o segundo trimestre deste ano é um aumento dos valores de transação (+24%). Se fizermos o exercício de dividir este montante pelo número de transações verificamos que o valor médio por transação também aumentou.

A variação foi de +2% para a totalidade dos imóveis, +9% para os imóveis novos e +1% para os imóveis existentes. Comparando este segundo trimestre com o mesmo período dos dois anos anteriores verificamos que o valor médio por transação em Portugal passou de 142.450 euros em 2019 para 154.050 euros em 2020 e finalmente 162.091 euros este ano.

Conclusões

Embora estes dados sejam numa perspetiva muito macro e com pouco detalhe para o concelho e até freguesia, contra factos não há argumentos e os preços a nível nacional seguem a sua curva ascendente.

Existem fatores que explicam a pressão de subida dos preços e outros a possível pressão que possa existir no futuro para a queda de preços.

Dois deles são a capacidade financeira para adquirir os imóveis e a oferta de imóveis. Sobre este último a pressão nos preços está sobretudo ao nível dos centros urbanos provocando reações de contágio a outras zonas limítrofes.

O resultado dos últimos censos relativamente à demografia nas cidades que aponta para que cerca de 50% da população se concentre em apenas 31 concelhos, um décimo dos que existem em Portugal, e que quase todos fiquem nas regiões de Lisboa e Porto, aponta exatamente para esta conclusão.

Apesar da recuperação da economia, a nossa perspetiva de precaução no curto prazo mantém-se. Por um lado continuam a existir dúvidas quanto à evolução da pandemia a nível nacional e internacional no próximo inverno. A reação dos governos a eventuais aumentos de casos ditará mais ou menos obstáculos às economias e à confiança dos intervenientes (consumidores e empresas).

Por outro lado, existem alguns riscos sistémicos presentes na economia mundial. O caso da eventual falência da gigante chinesa Evergrande é um deles.

Apesar dos elevados níveis de liquidez nos mercados, o nível de dívida existente no mercado por parte de empresas e de Estados soberanos é um risco num cenário de fraco crescimento económico e de subida de taxas de juro.

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