Comprar casa em 2020: Seja prudente

As notícias sobre o mercado imobiliário nunca devem ser analisadas de forma isolada. Se está a pensar em comprar casa, para habitação própria ou investimento, não acredite em alguém que lhe diz que o preço das casas vai subir X%. Pode subir X% menos qualquer coisa e o seu plano de investimento, caso o objetivo seja o arrendamento, é de imediato alterado. 

Se comprar casa para habitação própria e se recorrer ao crédito, lembre-se que a exigência de um loan-to-value de 80% dá-lhe alguma margem para uma possível flutuação no valor do imóvel.

Indicadores relevantes para o mercado imobiliário em Portugal (2017-2019)

Salários não acompanham subida dos preços das casas

Se analisarmos os últimos dados disponíveis no INE (Instituto Nacional de Estatística) sobre indicadores relacionados com o mercado imobiliário português, concluímos que está a arrefecer. Nos dados apresentados, os únicos indicadores que estão a aumentar são o capital médio em dívida e o valor médio da avaliação bancária, que é realizada para efeitos de concessão de crédito. Depois da avalanche de compras sem recurso a crédito a que assistimos, quer por não residentes quer por portugueses com mais liquidez, assistimos ao aumento do peso do imobiliário no sistema bancário. 

Ainda não existem estimativas para o rendimento médio disponível no final de 2019. Os dados de 2018, ainda que provisórios, demonstram que o rendimento médio disponível real cresceu, nos últimos 3 anos (2016-2018), 3,2%, em média. O que quer dizer que o rendimento das famílias está a crescer a um ritmo claramente inferior ao valor das casas. 
É evidente que muitos portugueses aproveitaram esta onda de crescimento de preços para realizarem mais-valias e comprarem casas novas, independentemente do objetivo final (habitação ou investimento). 

Mas colocamos a seguinte questão: mesmo quando se trata de um bom negócio, estaremos, neste cenário de baixas taxas de juro e de elevada procura, a olhar para todos os indicadores?

Famílias sem margem de recuperação

Se fomos dos poucos a afirmar no passado que existia sobrevalorização dos preços em algumas localidades, também somos agora dos primeiros a dizer que existem claramente desequilíbrios entre os preços do mercado imobiliário e um conjunto de fatores que, de um modo lógico, intervêm na formação dos preços e que, no médio prazo, vão afetar o mercado.

Por exemplo, ainda que a taxa de desemprego tenha vindo a diminuir ao longo destes anos até aos 6%, a verdade é que o crescimento dos rendimentos está a abrandar. A variação do rendimento médio mensal líquido da população empregada por conta de outrem, entre o terceiro trimestre de 2017 e 2018 foi de 3,5%, e, entre 2018 e 2019, de apenas 2%.

Outro fator que necessariamente influenciará o mercado é o volume de construções e licenciamentos. Entre os primeiros 3 trimestres, de 2017 e  2018, o número total de edifícios concluídos aumentou 14% e, entre 2018 e 2019, 19,6%. O número de edifícios licenciados mostra que este ritmo não irá abrandar. Só entre o terceiro trimestre de 2018 e de 2019 o número de edifícios licenciados aumentou 5,9%. Estamos, porém, longe da edificação observada no período pré-crise de 2008 e que atingiu o nosso país uns anos mais tarde. A renovação do parque habitacional tem sido feita sobretudo sobre imóveis existentes.

Número de fogos concluídos - construções novas (2009-2019)

Fonte: INE

A evolução do setor imobiliário está também correlacionada com a evolução de indicadores económicos e com a situação noutros países. 

Internamente, as projeções do Banco de Portugal mostram uma desaceleração do Produto Interno Bruto nos próximos anos. Por outro lado, também projetam um aumento da inflação, o que terá implicação no poder de compra reduzindo necessariamente o rendimento disponível. Este cenário, juntamente com o baixo nível de poupanças, demonstra uma capacidade reduzida das famílias para ajustar qualquer situação menos positiva, como por exemplo para uma subida das taxas de juro.

Externamente, a Europa Ocidental apresenta algumas semelhanças com a situação macroeconómica e com o mercado imobiliário nacional. Nos Estados Unidos perspetiva-se igualmente um crescimento moderado da economia, ainda assim superior ao europeu, e também alguma serenidade nas relações comerciais. As recentes alterações das taxas de juro deverão continuar a impulsionar a economia e o setor imobiliário.

Antes de investir simule

Tal como já dissemos anteriormente os preços do imobiliário devem continuar a crescer em 2020. Necessariamente, perspetiva-se que esse aumento seja mais moderado. As análises de investimento devem ser ponderadas e baseadas em vários cenários possíveis. Analise o mercado e crie esses cenários com a ajuda das nossas ferramentas. Através da nossa ferramenta “Arrendar é Rentável” poderá prever o seu rendimento proveniente do arrendamento.