Preços das casas vão cair em 2021

O relatório de novembro da Comissão Europeia, que acompanha o desempenho de Portugal no período pós-troika, expõe o comportamento de vários indicadores importantes para o setor imobiliário.

A expectativa é que Portugal veja o PIB cair 9,3% este ano e cresça 5,4% em 2021. Uma das principais conclusões, e apesar de já haver uma vacina à vista, é que vários setores, como o turismo, dificilmente recuperarão, para níveis anteriores à crise, antes de 2022. Outro dos indicadores abordados é o emprego. Para já, dos números que existem o principal motivo para o aumento do desemprego é a não renovação dos chamados contratos de trabalho a prazo. O cenário traçado pela Comissão Europeia mostra uma taxa de desemprego de 7,9% para este ano e de 7,6% para 2021.

Relativamente ao mercado imobiliário, o relatório conclui que se verifica uma desaceleração nos preços da habitação. Nos últimos anos foram impulsionados pelo aumento do turismo e o investimento de não residentes e menos pela procura interna já que não foi testemunhado um aumento do saldo de novos empréstimos.

Entre o segundo trimestre de 2019 e o de 2020, os preços cresceram 7,8%, desacelerando dos 10,3% conseguidos no primeiro trimestre deste ano. Um comportamento que já prevíamos no final de 2019 e, que devido às características do setor e aos recentes apoios do Estado, não foi alterado devido à covid-19. Aliás estes apoios, vieram amenizar, por um lado, e adiar por outro dois momentos que definimos em pleno início da crise pandémica.

Vejamos mais em detalhe o comportamento das várias variáveis que permitem fazer previsões mais sustentadas para a tendência de preços para o próximo ano.

Preços das casas subiram 46%

Com base nos dados da OCDE, Portugal destacou-se nos últimos anos no crescimento dos preços da habitação perante alguns pares europeus. Desde o primeiro trimestre de 2015 até ao segundo de 2020 os preços reais cresceram mais de 46%, enquanto na Holanda e em Espanha cresceram 32% e 25%, respetivamente. Apesar da atratividade do nosso país é preciso ter em atenção que, contrariamente ao passado, muitos investimentos são realizados por fundos ou entidades internacionais que, no final, procuram nas várias geografias em que estão presentes, rendimentosatrativos para investimentos de longo prazo.

Analisando os valores ao nível dos concelhos em Portugal Continental, ilha da Madeira e Região Autónoma dos Açores, temos vindo a confirmar este mesmo crescimento, mas começámos a observar, como esperado, um achatamento da curva no terceiro trimestre deste ano. 

De Norte a Sul, incluindo as ilhas, e através dos dados recolhidos na plataforma Casafari para os preços anunciados de venda, é percetível o arrefecimento dos preços após o verão.  

Rendimento não acompanha

Num mundo de concorrência entre países, é importante comparar o indicador price to income. Este rácio mede o valor das casas face ao rendimento das pessoas nesse país. Se o rácio estiver a subir significa que as casas estão a ficar caras relativamente ao rendimento. Também aqui, é possível verificar que Portugal apresenta um dos rácios mais altos (128,6) quando comparado com outros países europeus. No entanto, apesar do interesse internacional, os não residentes foram responsáveis por apenas 13,3% das aquisições de imóveis em 2019. Ou seja, existe uma procura interna para satisfazer e aparentemente sem capacidade para pagar.

A realidade é que, de acordo com dados da OCDE para Portugal, entre 2015 e 2019, o rendimento disponível cresceu 23% enquanto os preços das casas aumentaram 35%. Uma conclusão que não é nova mas que não impediu os preços de crescerem.

Arrendamento com (poucas) oportunidades

Numa perspetiva de investimento, e ainda no cenário de comparação com outros países, é possível verificar que Portugal também está no topo quando se fala no rácio price to rent. Isto acontece sobretudo devido ao maior crescimento de preços de venda comparativamente aos do arrendamento. Este rácio, que divide o valor do imóvel pelo valor da renda, permite percecionar se o mercado está atrativo para comprar ou para arrendar.

Mesmo com os preços de venda a crescerem, embora menos nos últimos meses, a verdade é que os valores de arrendamento mostraram maiores disparidades nestes últimos meses. Esta maior volatilidade, se assim chamarmos, no arrendamento fará com que Portugal continue a apresentar um price to rent elevado. Através da recolha dos preços de arrendamento, anunciados na plataforma Casafari, verificamos que nos conselhos analisados as rendas tendencialmente desceram e apenas aumentaram em zonas mais interiores (com exceção de Aveiro) como Vila Real, Portalegre e Évora.

Finalmente, ainda que com um peso e impacto limitado, a concorrer com o mercado livre estão as iniciativas, cada vez em maior número, dos municípios e do Estado em apoiar a oferta no mercado de arrendamento, quer por via de incentivos fiscais quer por via da oferta direta como é o caso da bolsa do Estado.

Construção sem pandemia

Relativamente aos edifícios licenciados para habitação familiar, os números mostram que, como seria de esperar, a pandemia não fez parar a construção em Portugal. No final de setembro havia 12 026 edifícios licenciados para obras e edificação com finalidade para habitação familiar e 17 603 fogos licenciados (construções novas) com o mesmo fim. Apesar de ligeiramente inferior, este número está perto do nível do verificado no mesmo período do ano passado.

No que toca aos fogos concluídos para habitação familiar, de acordo com os dados do INE para os dois primeiros trimestres, confirmava-se o bom andamento do comboio da oferta. Num total de 14 190 fogos concluídos em 2019, nos dois primeiros trimestres do ano passado tinham-se conseguido concluir 6308. Em 2020, este número já ia em 8302 no mesmo período.

Financiamento barato

O desenvolvimento do setor imobiliário depende da relação entre o risco, o retorno e as condições de financiamento do mercado. Relativamente a este indicador, a previsão é que as taxas de juro continuem baixas pelo menos nos próximos dois anos. Por isso, os promotores continuarão a ter um cenário favorável para o financiamento e os investidores (fundos ou pessoas) terão condições favoráveis para se alavancarem caso necessitem.

Adicionalmente, taxas de juro baixas também significam um baixo retorno em ativos de refúgio, como o mercado obrigacionista, que anteriormente eram considerados safe havens com algum retorno. Esta realidade leva a uma maior disponibilidade de capital para o investimento em ativos imobiliários.

Economia abana

Inevitavelmente, o desempenho real da economia terá impacto no imobiliário. Os números do emprego deixam antever que haverá menos pessoas com possibilidade de comprar casa. Por outro lado, a distribuição da vacina ainda demorará algum tempo o que dificultará uma recuperação rápida de indicadores da atividade económica como o consumo e investimento. Atualmente, os números mostram uma melhoria destes indicadores mas o cenário ainda é negativo e não nos podemos esquecer que está, em parte, sustentado por apoios estatais.

O mesmo cenário se passa com o turismo. De acordo com o relatório do INE, a atividade turística voltou a cair após o verão e as dormidas totais diminuíram 55,7% no terceiro trimestre. De janeiro a julho, Portugal registou menos 64% de hóspedes estrangeiros face ao período homólogo. Atualmente, a expectativa é de que apenas no próximo verão, a situação volte a alguma normalidade ainda que três cidades portuguesas estejam entre as 10 cidades europeias com mais reservas para o quarto trimestre.

Conclusão: preços caem em 2021

Num momento em que a taxa de poupança dos portugueses está em máximos, embora continue a ser cerca de metade da taxa da média europeia, tendo em conta a baixa remuneração dos depósitos a prazo e dos Certificados de Aforro e do Tesouro e a preferência que os ativos imobiliários têm na aplicação de “poupanças”, é importante a precaução na compra de um imóvel.

Dos vários indicadores macro que apresentámos uma nota especial para dois deles, o rácio price to income e o rácio price to rent:

• Um price to income tão elevado ilustra a, cada vez maior, dificuldade de os portugueses conseguirem comprar casa quando confrontam o baixo rendimento disponível com os preços elevados dos imóveis.

• O elevado price to rent torna difícil saber se o investimento a realizar será rentável. Mas porque pode sempre aparecer um bom negócio, o conselho é que faça as contas dividindo o preço do imóvel pelo valor anual das rendas. Se o resultado deste rácio ficar abaixo de 15 significa que estará, em principio, a tomar uma boa decisão em comprar.

É expectável que, perante o comportamento de todas as variáveis apresentadas e as fragilidades que serão expostas no final dos programas de moratórias, os preços continuem a cair durante o próximo ano. Se quiser ficar a par dos preços por tipologia na sua freguesia pode consultar o nosso simulador.