Renda segura: perguntas e respostas para proprietários

Depois de termos visto que o Programa de Arrendamento Acessível compensava em Lisboa, sobretudo para tipologias acima de T2, a Câmara de Lisboa lançou agora o programa Renda Segura com o objetivo de gerar oferta no mercado de arrendamento. Do ponto de vista do proprietário estas são as linhas orientadoras do programa.

O que é o programa Renda Segura?

A Câmara de Lisboa, através do programa Renda Segura, e aproveitando as isenções fiscais no Orçamento de Estado, vai arrendar casas a proprietários de alojamento local ou de imóveis disponíveis e subarrendar a preços acessíveis. A Câmara de Lisboa funcionará como ponte entre o proprietário e o inquilino. O subarrendamento será realizado diretamente pela autarquia aos interessados.

Que imóveis não podem entrar no programa?

Imóveis  que,  em  momento  anterior,  tenham  ficado  desocupados  em  razão  de  denúncia  pelos  senhorios do contrato existente,  mesmo que  por  simples oposição  destes à  renovação  do  contrato. Existem outras exclusões como, por exemplo, um estado de conservação insuficiente, não estar inserido num prédio que tenha as frações em propriedade horizontal, não ter certificado energético, não ter seguro multirriscos em vigor, entre outros.

Quantos anos preciso de ter o meu imóvel neste programa?

O senhorio terá de realizar contratos  de  arrendamento  por  prazos  não  inferiores  a  5  anos,  prorrogáveis,  uma  única  vez,  por  igual  prazo. O prazo inicial poderá ser de 6 anos caso o imóvel precise de obras.

Qual o valor de arrendamento que será praticado?

Os valores máximos por tipologia pagos pela Câmara de Lisboa aos proprietários são estabelecidos nas Condições Gerais do programa. O proprietário deve propor um valor de acordo com o valor máximo de referência estabelecido pela autarquia. 

A Câmara de Lisboa praticará posteriormente a renda que entender adequada ao cumprimento do propósito do programa. Se o  imóvel estiver mobilado, o valor da renda poderá ser majorado até 10 %, conforme  valorização  do  mobiliário  existente, não podendo no entanto ultrapassar o limite estabelecido.

Estes valores, apresentados no quadro, já refletem os benefícios fiscais de que os imóveis, alocados ao programa, beneficiarão. No limite este é o valor máximo que o proprietário poderá propor e que no máximo receberá da autarquia.

Que tipo de relação existe entre as partes envolvidas?

O  Município  assegura  a  relação  contratual  e  financeira  com  o  senhorio  (e  com  o  subarrendatário),  com  exceção  da  realização  de  obras  de  conservação,  ordinárias  ou  extraordinárias,  estruturais  ou  das  quais  resultem  danos  exteriores  ao  imóvel alugado  (partes  comuns,  frações  autónomas  contíguas, entre outros). O  Município,  pela  via  contratual,  assegura  que  todos  os  riscos  e  custos  decorrentes  de  um  eventual  incumprimento  do  subarrendatário  são  eliminados.

Como é que a Câmara de Lisboa decide colocar o seu imóvel na plataforma?

O Município de Lisboa apreciará as propostas dos proprietários que forem submetidas e tomará a decisão de contratar, ponderando os seguintes fatores: 

• Valor da renda proposto: de 0 a 10 pontos – ponderação 20%; 
• Valor unitário de €/por metro quadrado de área bruta privativa: de 0 a 10 pontos – ponderação 20%; 
• Valor unitário de €/por metro quadrado de Área Bruta Privativa face aos valores de mercado praticados na freguesia onde se localiza do Imóvel: de 0 a 10 pontos – ponderação 30%; 
• Estado de conservação do Imóvel, apurado no âmbito da vistoria prévia realizada pelo Município de Lisboa: de 0 a 10 pontos – ponderação 30%. Caso a vistoria determine que o estado de conservação é “Bom” tem 10 pontos, se for “Razoável” tem  5 pontos, se for “Insuficiente” tem 2 pontos e se for “Mau” tem 0 pontos. 

Que outras vantagens podem existir para além das fiscais (isenção de IMI e isenção de IRS)?

O programa aceita imóveis  que  necessitem  de  pequenas  obras,  aos  quais  o  Município  adianta  as  rendas  para  que  os  seus  senhorios  tenham  condições  para  as  executar. O programa também prevê condições de ajuda financeira para os imóveis que por exemplo, tenham sido anteriormente alocados ao Alojamento Local e que necessitem de alguma transformação para o objetivo a que se propõem ou que estejam devolutos. Esta ajuda também é extensível caso o proprietário não cumpra as suas obrigações na realização das obras.

Tal como no programa de arrendamento acessível, este programa obriga a uma taxa de esforço referência do agregado que aluga o imóvel de 30%, ou seja, para uma renda de 600 euros o agregado tem de ter um rendimento de 2000 euros. Esta taxa de esforço será reduzida em 2% por cada pessoa dependente.

Este programa garante o arrendamento do seu imóvel?

Não. O sucesso da candidatura coloca o imóvel numa plataforma de arrendamento acessível do Município. Por outro lado, a autarquia pode não arrendar a totalidade do seu imóvel. O senhorio aceita, ao abrigo deste programa, que a Câmara subarrende totalmente os imóveis mas também parcialmente.

Para o proprietário, o programa compensa?

Para um programa específico da Câmara entendemos insuficiente os valores de referência não virem apresentados por freguesia nas condições gerais do programa. O INE publica esses dados semestralmente. Ficamos sem saber como a autarquia chega a estes valores e apenas encontrámos valores indicativos por freguesia (ainda assim agregadas em 4 grupos) nas perguntas frequentes do programa.

Assumindo como referência a área média utilizada pela Câmara de Lisboa, recorrendo aos valores medianos de renda de novos contratos publicados pelo INE e fazendo uma pesquisa na plataforma Casafari sobre os preços de renda anunciados no mercado chegamos aos valores médios apresentados neste quadro.

Os valores do INE apresentados estão deduzidos de 23%. Uma percentagem que corresponde ao imposto sobre os rendimentos prediais para contratos superiores 5 anos e inferiores a 10. Fomos deduzir os mesmos 23% aos valores de mercado. Aos valores de mercado efetuámos ainda um ajustamento de 10% (5% negociação + 5% queda) face aos valores atualmente apresentados na plataforma de anúncios. 

Tendo em conta as características do programa, concluímos que em termos médios, é positivo fazer uma proposta para entrar no programa para tipologias T3 e T4 face aos valores de mercado. Para as restantes tipologias, caso fosse ao mercado, conseguiria praticar em média mais 18% de renda para a tipologia T1 e mais 12% de renda para a tipologia T2. No entanto, não se esqueça que um dos critérios usados pela CML para posicionar o seu imóvel é o valor da renda proposta.

Este programa tem algumas semelhanças com o programa de Arrendamento Acessível que, em termos médios, davam o programa do Governo como favorável para as mesmas tipologias. Consideramos um programa interessante do ponto de vista da passagem de burocracia para a autarquia, da taxa de esforço dos arrendatários e das salvaguardas criadas na situação de necessidade de realização de obras que sejam necessárias executar no imóvel, no inicio e no final do contrato. Do ponto de vista do proprietário, achamos menos positivo a clausula que permite à Câmara arrendar tanto a totalidade do imóvel como partes do mesmo